2006년부터 비사업용토지에 대하여 양도소득세를 중과세할 목적으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 되고, 2007. 1. 1일부터는 모든 부동산양도에 대하여 양도소득세 계산을 실지거래가액에 의하도록 세법이 개정되었습니다.
그리고 2007.1.1일부터 비사업용토지에 대하여 장기보유공제를 배제하는 한편, 세율을 60%로 중과세하도록 개정 되었습니다.
예를 들면 1억원에 취득한 부동산을 3년이 경과된 후 1억6천만원에 양도되었다면 양도소득세 계산은 (편의상 필요경비 및 계산은 생략함)
- 2006년의 경우 사업용이면 기준시가에 의하여 계산하게 되고, 즉 실지거래가액으로 양도차익이 아무리 많이 나도 기준시가에 의한 금액기준으로 세금을 납부하면 됩니다.
사업용의 경우 (1.6억-1억)*(1-0.1(장기보유공제))=54,000천원(양도차익)-2,500천원(기본공제)*0.27(세율)-4,500천원=9,405천원 *1.1(주민세) =10,345천원(총부담할세액)
- 2007년의 경우 사업용이면 부담할 세액이 10,345천원이고,
비사업용이면 1.6억-1억=6천만원-2,500천원*0.6=34,500천원*1.1(주민세)= 37,950천원
이상내용과 같이 세부담면에서 차이가 상당합니다.
사업용토지란 다음의 기간기준과 대상토지기준을 모두 충족한 토지를 말합니다.
1) 기간기준
보유기간중 사업용으로 사용되지 아니한 토지
다만, 부득이하게 사업에 사용하지 못하는 경우에는 제외됩니다.
다음요건중 하나를 충족하는 경우에는 사업용토지로 봅니다.
- 양도일 직전 3년중 2년이상을 직접 사업에 사용
- 양도일 직전 5년중 3년이상을 직접 사업에 사용
- 보유기간중 80/100이상을 직접 사업에 사용
2) 대상토지기준
가) 농지
- 재촌 ․ 자경농지, 농지법에 소유가 인정되는 일부농지
- 도시지역내 주,상,공이외의 지역에 소재하거나, 주,상,공업지역 편입 소급1년이상 자경, 편입후 2년이내 양도할 것
나) 임야
- 영림계획인가를 받아 사업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야
(도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한함)
- 재촌하는자가 소유하는 임야
다) 목장용지
- 축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역밖의 목장용지로서 기준면적 이내 토지
- 도시지역편입일로부터 2년이내 양도
라) 비사업용 나대지
사업, 거주에 필수토지, 일반건축물부속토지, (일부 재산세 종합합산대상토지는 제외)
무주택자 소유토지로서 600㎡이내토지, 등
비사업용토지’란 사업에 사용하지 않는 나대지 및 잡종지를 말한다.
구체적으로는
▲지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지 및
▲주택부수토지 초과분과 별장 부수토지가 중과대상이다.
지방세법상 ‘재산세 종합합산과세대상토지’란
건축물이 없는 일반적 의미의 나대지,
공장건축물 부속토지 기준면적 초과분 및
일반건축물 부속토지 기준면적 초과분을 말한다.
다만, 재산세 종합합산과세대상토지라 할지라도
사업이나 거주에 필수적인 토지인 경우에는
중과대상에서 제외되는데 그 예는 다음과 같다.
▪ 선수전용 체육시설용 토지
▪ 건축물 부설주차창용 토지
▪ 업무용 자동차가 필수적인 사업의 주차장용 토지
▪ 개발사업자가 조성한 토지
▪ 무주택 1세대가 소유하는 200평 이내의 토지
▪ 상품의 보관, 관리를 위한 하치장용 토지
▪ 허가, 면허, 신고어업을 영위하는 양어장 및 지소용 토지 등
▪ 운동경기업 법인의 선수훈련용 토지
▪ 체육시설업용 토지
▪ 휴양시설업용 토지
▪ 청소년수련시설용 토지
▪ 예비군훈련장용 토지
중과대상에서 제외되는 비사업용토지의 예외로 열거한 위의 토지라 하더라도
사업영위를 가장할 우려가 있는 일부 토지에 대해서는
지가대비 업종별 연간수입금액비율이 일정비율(아래와 같다) 이상인 경우에만
사업에 사용되는 것으로 인정한다.
▪ 주차장운영업용 토지: 3% 이상
▪ 자동차, 건설기계 관련 학원용 토지: 10% 이상
▪ 조경작물식재업용 토지: 7% 이상
▪ 블록, 석물 등의 도매업 및 소매업용 토지: 10% 이상 등
상기내용은 비사업용토지에 대한 개괄적인 내용입니다.
각 토지별로 검토하여야 할 사항이므로 보유하고 계신에 토지에 대한 비사업용토지 여부는
반드시 세무전문가와 상담하여 결정하여야 합니다.
비사업용을 사업용으로 잘못 판단하는 경우 세부담이 엄청나므로 주의하셔야 합니다.