자운영

(1) 양도소득세 계산 절차

      양  도  가  액          → 실지양도가액

   -  취  득  가  액          → 실지취득가액

   -  필  요  경  비          → 취득세/등록세 등 실제경비

   ------------------

      양  도  차  익     

   -  장기보유특별공제    → 양도차익×공제율(아래참조)

   ------------------  

      양도 소득 금액  

   -  양도소득기본공제    → 250만원

   ------------------

      양도소득과세표준

   ×  양도 소득 세율       → 양도소득세율 참조

   ------------------

      산  출  세  액     

   - (세액공제+감면세액)  → 조세특례제한법상 감면세액 등

   ------------------

      자진납부할 세액 

(2) 양도차익 계산

☞ 기타 필요경비(①+②+③)

   ① 취득시 부대비용 : 취득세, 등록세, 중개수수료, 인지대 등

   ② 취득후 지출비용 : 샤시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등

   ③ 양도비용        : 중개수수료, 광고비 등

 (3) 장기보유특별공제는 토지와 건물을 양도하는 경우만 적용

※ 개정안은 ''09.1.1 이후 최초 양도하는 것부터 적용

※ 공제제외: 미등기양도자산,

             60% 세율이 적용되는 3주택 이상자의 주택, 비사업용토지,

             50% 새율이 적용되는 2주택자의 주택

(4) 양도소득 기본공제

▶ 다음과 같은 소득별로 각각 연간 250만원을 공제합니다

   - 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

   - 주식 또는 출자지분

▶ 1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 연중에 먼저 양도하는 양도소득 금액에서부터

   순차로 공제합니다

▶ 공제제외: 미등기양도자산

(5) 양도소득세율

※ 개정안은 2010년 적용함을 기준이며,

   2009년에는 7%~34%로 현행 기준에서 -2%만 적용함

(6) 주민세

양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세의 10%를 주민세로 납부해야 합니다

박인호의 전원별곡]제1부 땅 구하기-<19>시골 땅 투자,이렇게 하면 대박난다?...격언과 속설 헤럴드경제 | 입력 2011.01.10 08:58

전국개별공시지가확인

부동산 거품 꺼지기 시작했다는데...

입력 2010.01.13 06:03  

최근 부동산 등 자산시장의 거품이 우리경제 앞날에 엄청난 장애가 될 것이라는 국내외 경제기관, 전문가들의 지적이 연이어 나오고 있다.
우리 경제에서 부동산은 자산의 대부분을 차지하고 있음에도 가장 예측하기 어려운 영역에 속한다.
부동산 관계자는 오를 것이라고 하고, 경제전문가들은 폭락할 것이라는 전망을 내놓고 있다.

2010년 부동산 기상도 '대체로 흐림'

건설산업연구원은 2010년 집값이 전국적으로 4% 오를 것으로 내다봤다. 부동산 전문가들은 매매시장은 2·4분기 이후 강남권을 중심으로 서서히 회복하며 상승 기류를 탈 것으로 전망했다. 2010년 2월11일 양도세 감면 혜택이 종료됨에 따라 그동안 수도권 외곽으로 이탈했던 유동자금이 기존주택으로 유입될 것이란 분석이다.

지방선거, 그린벨트 해제, 30조원에 이르는 토지보상금, 대심도, 한강르네상스 호재 등으로 부동산시장이 상승 압력을 받을 가능성도 있다.

반면 많은 경제전문가들은 부동산에 대한 버블이 꺼지면서 걷잡을 수 없이 부동산 가격이 폭락할 수 있다는 전망을 내놓고 있다. 지난해 경제위기는 미국 부동산 버블이 꺼지면서 부동산 가격이 폭락하고 이것이 미국 서브프라임 모기지 사태를 초래했다. 그런데 우리는 엄청난 자금을 투입해 미분양에 허덕이는 건설업을 지원해 부동산 가격을 유지했다.

언제까지 이런 비정상적인 정책을 계속할 수 없기 때문에 머지않아 부동산 가격은 폭락할 수밖에 없다는 지적이다.
부동산 거품 논란이 제기된 것은 어제 오늘의 일이 아니지만 서울 강남 등의 일부 지역을 제외한 부동산 시장은 장기 침체로 접어든 것 아니냐는 분석이 지배적이다.

새해 실물경제가 회복돼 집값의 폭락사태를 면한다 하더라도 집값은 관망세를 이어가고 거래도 증가하지 않을 것으로 보인다. 특히 지방 분양시장은 새해에도 공급과잉에 따른 시장 침체에서 벗어나기 어려울 전망이다. 분양가 거품도 빠질 것으로 보인다.

부동산 시장의 최대 변수, 출구 전략

올해 부동산 시장에 가장 영향을 미칠 변수는 바로 정부의 출구 전략이다. 한국은행이 기준금리를 연간 1%포인트 이하로 올려도 부동산은 예민하게 반응할 가능성이 높다는 분석이다. 대출금리가 오르면 상환이자와 원금 부담을 늘려 가계부실이 본격화하고 부동산시장을 급속도로 위축시킬 것이다.

이같은 우려가 현실화될 가능성을 배제할 수 없다는 분석이 힘을 얻고 있다. 가계의 부채는 증가하고 있는 반면 실질소득이 감소하면서 상환 능력은 오히려 떨어지고 있기 때문이다.

최근의 가계부채는 개별 가계들의 씀씀이가 헤퍼서 일어난 문제가 아니다. 2008년 말부터 정부는 경기부양이라는 이름으로 대폭적인 금리 인하와 유동성 공급을 단행했고, 가계대출 규제와 부동산 규제를 완화했다.

정부가 앞장서서 부동산 시장을 띄웠고, 부동산 가격 상승이 계속되자 여기에 투자하기 위해 주택담보대출을 받는 가계는 늘어났다. 그러다가 주택담보대출이 너무 증가하자 정부는 2009년 7월에 들어서야 LTV 규제를 강화하기 시작했다. 하지만 이미 가계는 대출 이자 부담과 부동산 폭락을 우려해야만 하는 상황에 놓인 것이다.

최진기경제연구소는 "작년 부동산담보대출이 역대 최대로 급증해 가계부채가 엄청나게 커졌다"며 "우리나라 전체 가계소득은 500조 원인데 가계부채는 700조 원이다, 금리가 올라가는 2/4~3/4분기에는 가계위기를 피할 수 없을 것"이라고 진단했다.

김광수경제연구소도 "부동산에 투기해서 은행 이자만 내는 것이 자그마치 GDP의 4% 수준"이라며 "가계부채를 견디지 못해 머지않아 부동산 거품이 꺼질 것이고, 어마어마한 충격이 불가피할 것"이라고 지적했다.

1990년대 초 일본 경제의 거대한 거품이 붕괴되면서 일본의 부동산 값은 거의 예외 없이 반토막 이하로 추락해 버렸다. 소시민들의 유일한 재산인 집값이 반토막 이상 나 버린 상황에서 그들은 올해냐 내년이냐 하면서 불황이 끝날 것을 기다렸지만 거의 20년을 계속 헤매고 있다.

정부가 경기부양을 위해 기준금리 인상을 계속 늦춤으로 인해 자산시장 등의 거품이 더욱 커지고 어느 순간 한계점에 도달 했을 때 갑작스런 거품 붕괴에 직면할 경우 우리 경제에 IMF 위기에 준하는 엄청난 부정적 영향을 줄 수 있다.

부동산 버블 붕괴는 이미 진행중

김광수 소장은 부동산 버블 붕괴가 시작됐다고 강조했다. 김 소장은 "국토부에 신고된 실거래가 통계를 보면 서울과 수도권 대부분 지역의 아파트 가격이 2008년 말과 2009년 초에 과거 고점 대비 10~40% 하락한 것으로 나타났다"며 "이미 한국의 아파트는 수요가 거의 사라질 정도로 가격이 올라 있는 상황"이라고 설명했다.

수요가 되살아나려면 가계의 평균소득 수준으로 감당할 수 있는 수준까지 주택 가격이 떨어질 수밖에 없다는 것이다.
베이비붐 세대의 본격적인 은퇴도 주택가격의 하락을 예고하고 있다. 주택수요가 가장 많은 연령층은 35~54세 군이다.

1955~1974년에 태어난 넓은 의미의 베이비붐 세대 연령대와 정확히 일치한다.

이들은 2012년을 정점으로 그 수가 감소한다. 일본의 경우 35~54세 인구가 가장 많았던 1990년 주택 가격이 정점에 올라선 이후 부동산 거품이 꺼지기 시작했다.

삼성경제연구소는 "미국의 베이비 붐 세대 은퇴가 시작된 2006년을 전후해 주택가격이 정점을 찍은 뒤 내리막길을 타기 시작했다"고 설명했다. 이 같은 현상은 미국 일본만의 얘기가 아니다. 영국 네덜란드 벨기에 등 앞서 베이비붐 세대 은퇴가 시작된 선진국 모두에서 발견되고 있다. 이에 따르면 한국도 2012년부터 주택가격이 하락할 가능성이 있다는 것이다.

김인준 한국경제학회장은 "일본의 잃어버린 10년과 미국의 금융위기 모두 부동산 거품붕괴에서 비롯된 점을 직시해야 한다"면서 "한국도 부동산 시장의 버블이 우려되는 만큼 앞으로 4~5년내에 부동산시장을 잘 관리해 연착륙시키는 문제가 주요과제 중 하나가 될 것"이라며 부동산 정책의 필요성을 제기했다

일본은 이렇게 10년을 잃어버렸다

 

[오마이뉴스 박철현 기자] 1980년대 후반부터 1990년대 초반까지 있었던 일본의 '버블경제(Bubble Economy)'는 채 10년도 안 되는 시간 동안 일본인들에게 천국과 지옥을 동시에 선사했다.

세상이 멸망할 때까지 가격이 올라갈 것이라는, 속칭 '부동산·토지 신화'가 천국이었다면, 그 난공불락처럼 보였던 신화가 어느날 갑자기 사라진 후 찾아온 '헤이세이 10년 불황'은 지옥이었다.

국내언론에서도 '버블'이라는 용어를 숱하게 쓴다. 특히 요즘처럼 이상하리만큼 과열되고 있는 부동산 경기를 설명할 때 빠지지 않는 것이 "일본 버블경제 때의 상황과 비슷하다"는 해설이다.

경제적 현상으로서의 버블은, 쉽게 설명하면 지금까지 200원이 적정하다고 생각했던 사과가 갑자기 1천원, 1만원에 거래된다는 것이다. 왜 거래가 될까? 1만원에 사더라도 1만 2천원에, 또 1만 2천원에 산 사람들은 다시 1만 4천원에 팔 수 있기 때문이다. 수요가 있으니까 너도나도 사는 것이다.

▲ 일본 버블경제를 상징하는 신주쿠의 고층빌딩 지역.

그런데 어느날 갑자기 구매자가 나타나지 않는다. 2만원에 산 사람이 더이상 2만 2000원에 팔 수 없다. 이 때 팽창할대로 팽창했던 비누방울이 비로소 터진다. 2만원에서 200원을 뺀 1만9800원이 아무런 가치를 생산하지 않는, 언젠가는 터지고 마는 거품(버블)이었던 것이다.

지금 한국의 부동산 투기도 현상적으로는 당시의 일본과 비슷하다. 가격과는 상관없는 '구매자의 시장'이 형성되어 있어, 너도나도 프리미엄을 노리고 부동산을 사들인다는 측면에서 그렇다. 피라미드의 최정점, 아무도 구매자가 나타나지 않을 때까지 열심히 기어 올라가고 있는 것이다. 자신이 마지막 구매자가 되지 않기만을 바라면서 말이다.

▲ 일본은행이 2006년 5월 9일 발표한 <일본의 버블시기 전후의 경제 물가동향 보고서> 에서 발췌한 그래프. 위로부터 주가, 지가, 외환율.

일본의 버블경제, 그리고 비참한 몰락

1985년 9월 22일 선진 5개국(미국·영국·서독·일본·프랑스)의 중앙은행 총재들이 뉴욕 프라자 호텔에서 회담을 열고 '외환레이트에 관한 합의문'을 발표한다.

프라자합의(Plaza Accord)라 불리는 이 합의는, 미국이 자신들의 무역적자를 해소하기 위해 외환율에 인위적인 조정을 가한다는 내용으로, 일본의 경우 1달러에 250엔을 기록했던 것이 합의문이 도출된 그 다음날부터 떨어지기 시작해 1년 후에는 달러당 120엔까지 떨어지는 사상 최대의 엔고(円高)현상을 맞이하게 된다.

상식적으로 생각하면, 수출에 거의 모든 것을 의존해 왔던 일본으로서는 엄청난 타격을 입을 것처럼 보이지만, 실상은 그 반대였다.

전후 줄곧 중앙집권적 금융정책을 행해왔던 일본정부가 프라자 합의로 인한 엔고(円高)현상에 타격을 받은 수출업계를 구제하기 위해 금융완화 정책을 시행했고, 이 바람에 시중 은행의 막대한 자금이 시장으로 흘러나와 돈이 넘쳐나는 상황이 되어버린 것이다.

그러나 시장으로 빠져나온 자금은 일본경제의 미덕이라 할 수 있는 수출중심의 제조업이 아니라 주식과 부동산 시장으로 몰렸다. 엔고(円高)현상으로 수출제조업이 저수익을 내고 있는 상황에서 폭등하는 주식시장과 프리미엄이 붙는 부동산 시장은 매력적이었다.

89년 주식버블 피라미드가 최정점에 달했을 때, 닛케이지수(일본증권시장의 대표적인 주가지수)는 3만 9천엔을 기록했다. 버블이 시작될 무렵 닛케이지수가 1만이었고, 현재 약 1만 6천엔대에서 오고가는 것을 본다면 이 지수가 얼마나 대단했던 것인지 알 수 있다.

정부의 금융정책 완화로 일반은행의 돈세례를 받게 된 부동산 역시 마찬가지였다. 은행은 기업뿐만 아니라 일반 개인에게도 마구잡이로 돈을 풀었다. 50년짜리 '초장기 론', 2세대에 걸쳐 대출금을 갚아도 되는 '2세대론'들이 이 때 나왔고, 은행의 돈으로 이들은 토지와 부동산을 마구 사들였다.

이 시기 일본 전체의 토지가격 상승은 50% 정도를 기록하고 있다. 별로 상승하지 않은 것처럼 보이지만, 이 수치에 지금도 그 때도 부동산 가격에 변함이 없는, 일본 국토의 대부분을 차지하는 시골촌락 등이 포함되어 있다는 사실을 잊어서는 안 된다. 실제 부동산의 혜택(?)을 입은 도쿄·오사카·삿포로·나고야 등의 대도시와 그 인근지역의 지가 상승률은 200%~900%에 이르렀다.

부동산버블 피라미드의 정점(91년)에 올랐을 때 도쿄 23개구의 땅값이 미국 본토 전체를 사고도 남았다는 말은 거짓이 아니다. 실제로 1989년 미쓰비시 부동산은 록펠러 센터를 2천억엔에 매수하기도 했다. 엔고현상을 이용해 아예 다른 나라의 부동산 매입에 나섰던 것이다.

그런데 한가지 신기한 점은 당시에는 이같은 버블에 대해서 어느 누구도 비판하지 않았다는 점이다. 버블시기에 대장성 관료로 일한 후, 지금은 무사시노시에서 부동산 회사를 경영하고 있는 이와오(54)씨는 통화에서 다음과 같이 그 이유를 설명했다.

"무엇보다 체감경기가 좋았다. 또 기업들도 주식과 부동산의 시세차익 등으로 총자산액이 증가하면서 기존의 제조업을 계속 운영할 수 있었고, 오히려 다른 분야, 특히 리조트 개발 등 서비스업의 확장에 나섰다. 당연히 고용이 늘어난다. 시간당 1500엔의 임금이 보통이었으니까. 또 디스인플레 때문에 물가도 오르지 않으니까, 아무도 버블이라고 생각하지 않았다."

그러나, 지옥은 순식간에 찾아왔다

▲ 도쿄 중심지인 신주쿠, 시부야까지 약 20~30분이면 갈 수 있는 고쿠분지, 무사시코가네이 일대의 단독주택 가격이 2천만엔(1억 6천만원)에서 4천만엔(3억 2천만원)정도에 거래되고 있다.

ⓒ2006 박철현

일본정부의 순간적인 판단착오, 그리고 '잃어버린 10년'

일본의 경제전문가들은 "버블은 그렇게 순식간에 터지지 않을 수도 있었다"고 말한다. 어차피 경제의 총규모라는 게 정해져 있기 때문에, 피라미드 꼭대기의 근처까지 올라가면 서서히 눈치를 챈다는 것이다.

그러면 사업확장이나 부동산 매입을 그만 둔다던가 하는 내부적 정리를 할 시간적 여유를 주어야 하는데, 어느날 갑자기 나온 정부의 부동산 정책이 버블을 그야말로 '펑' 터트렸다는 것이다.

그 정책이 바로 1990년 3월, 대장성 은행국이 발표한 '토지 관련 융자의 억제에 대해'라는 보고서였다. 은행을 대상으로 내려진 이 지침은 쉽게 말해서 부동산 관련 융자 '금지'였다.

초저금리로 융자를 해오던 은행이 철퇴를 맞으면서 더이상 돈이 돌지 않게 되고, 은행들은 발빠르게 '현금' 회수에 나섰다. 그러나 현금이 있을리 만무하다. 너나 할 것없이 은행 융자금을 갚기 위해 매물을 내놓지만 살 사람이 없다.

자연스럽게 부동산의 가격하락이 뒤따르고, 융자금을 갚지 못한 기업과 사람들의 파산이 이어졌다. 융자금 회수가 불가능한 은행들은 파산의 길을 걸었다. 은행들의 연쇄도난은 다시 시장에 영향을 미쳤다. 지옥의 악순환이 시작된 것이다.

이때 파산하거나 합병을 발표한 은행 및 신용금고는 줄잡아 50여개에 달한다. 지역은행 중 가장 자산규모가 컸다고 했던 홋카이도 탁쇼쿠 은행, 일본 최고의 신용기금라고 불리웠던 일본장기신용은행 등이 이 때 도산한 은행들이다.

게이오 대학의 카네코 마사루 교수는 자신의 저서 <일본재생론>에서 다음과 같이 설명하고 있다.

"미국이 대일무역적자를 만회하고자 힘으로 밀어붙인 '프라자 합의'가 버블경제가 발생된 가장 큰 원인일 수 있다. 그러나 설령 원인이 그렇다 하더라도 실제 가장 큰 주범은 '금융완화'를 계속해서 실시해 온 정부라고 할 수 있다. 정부가 시장에 모든 것을 맡겨버리는, 근대초창기에서 볼 법한 자유방임주의 경제정책이 버블경제을 초래한 것이다"

버블이 붕괴된 91년 이후 일본정부는 은행의 불량채권 문제를 해결과 금융기관 재생, 기업을 위한 공적자금 투자등의 시책을 시행하게 되고, 이러다 보니 93~94년에는 실질 GDP가 전년도에 비해 마이너스를 기록하는 치욕을 겪기도 한다.

갑자기 터져버린 버블의 후유증을 치유하는 데 10년 정도가 걸렸고, 이를 '잃어버린 10년'이라고 하는 것이다.

▲ 고쿠분지에 있는 한 부동산 회사의 전경. 요즘의 경기회복을 반영이라도 하듯 저녁 8시가 지나도 불이 켜져 있다.

ⓒ2006 박철현

문제는 사람의 욕구다

2005년 9월, 도쿄와 나고야의 공시지가가 예년에 비해 15%~30% 정도 상승했다는 통계가 나왔다. 그러나 학습효과가 효력을 발휘했는지 이 통계가 나오자마자 각 언론들은 '버블을 경계하자'는 경고문으로 지면을 채웠다.

일본의 경기가 다시 살아나고 있다. 물론 신자유주의 노선에 따른 격차사회, 빈익빈부익부 논란은 있지만, 적어도 닛케이지수와 부동산 가격은 안정세를 유지하고 있다. 정부나 검찰도 금융에 관해서는 철저하다. 주가조작이나 투기성 펀드, 이를테면 라이브도어와 무라카미 펀드의 내부자 거래(인사이딩)는 여지업이 수사망에 걸려든다.

결국 버블의 기억, 물론 달콤했던 천국이 아닌 끔찍했던 지옥의 기억이 현대 일본사회의 교훈이 되고 있는 셈이다.

스루가다이 대학의 후루카와 테쓰오 교수는 버블경제가 파산한 직후인 1993년도에 <버블의 연구>라는 책을 내면서 부제로 '욕망의 경제학'이라는 말을 달았다. 그때 왜 그런 부제를 달았는지 물어 보자 그는 다음과 같이 말했다.

"버블이든 뭐든 문제가 생겨난 곳에 가보면 그 원인이 전부 인간의 욕망, 욕구 때문에 생겨나더군요. 서로가 적당히 참으면서 살아가면 다들 행복해 질 수 있는데 그걸 그때는 몰랐었던 겁니다. 그래서 그런 부제를 붙였었는데, 요즘도 여전히 욕구를 제어하지 못한 채 살아가는 사람들이 많아 보여서 걱정입니다."

결국 문제는 인간의 욕구인 셈이다. 한국의 부동산 열풍도

 

 

 

 

1세대 2주택의 경우 2주택 중 먼저 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세가 과세되고, 나머지 주택은 비과세 요건을 갖춘 경우에만 양도소득세가 과세되지 않습니다
그러나 다음과 같은 경우에는 예외적으로 1세대 2주택이라도 양도소득세가 과세되지 않습니다



≫ 일시적으로 2주택을 소유한 경우

양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다



≫ 상속주택을 받아 두 채의 집을 갖게 된 때

상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우로서 2002.12.31 이전에 상속받은 주택을 2004.12.31까지 팔 때에는 보유기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 과세되지 않습니다

- 2003.1.1 이후 상속받은 주택은 일반주택과 동일하게 과세 또는 비과세 여부를 판정합니다

다만, 여러 주택을 가진 사람이 사망한 경우에는 그가 가장 오래 소유한 주택 한 채를 상속받아 1세대 2주택이 된 상속인에게 이를 적용합니다



≫ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때

한 울타리 안에 집이 두 채가 있어 1세대 2주택이라 하더라도 1세대가 주거용으로 모두 사용하다가 일괄하여 양도할 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

단, 고가주택의 범위에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다

※ 구분하여 각각 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여 양도소득세가 과세됩니다



≫ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 된 때

양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 1세대 2주택이 된 경우 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않습니다



≫ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 된 때

1세대 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위하여 2003년 12월 31일 이전에 세대를 합치게 됨에 따라 1세대 2주택이 된 경우 세대를 합친 날부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하게 되면(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2003년 10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 양도소득세가 과세되지 않습니다



≫ 결혼으로 1세대 2주택이 된 때

각각 1주택을 소유한 남·녀가 2003년 12월 31일 이전에 결혼으로 1세대 2주택이 된 경우 결혼한 날부터 2년 이내에 그 중 1주택을 양도하게 되면(3년 이상 보유한 경우에 한함. 다만, 서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2003년10월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 1년 이상 거주한 경우에 한함) 양도소득세가 과세되지 않습니다



≫ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 된 때

1주택(일반주택)을 소유한 자가 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면 지역(도시계획구역 안의 지역은 제외)에 있는 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 때에는 농어촌 주택 외의 주택(일반주택)을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 2004년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하다 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다

특히 새롭게 다주택 범주에 포함되는 1가구2주택자들의 경우 내년부터 양도차익이 실거래가로 산정되고 2007년부터는 50％ 중과세율이 적용돼 세금 부담이 크게 늘어날 전망이다.

1가구2주택에 대한 판단 기준은 수도권과 5대광역시의 경우 기준시가에 상관없이 모든 주택이 1가구2주택 대상이 되고, 지방의 경우 기준시가 3억원을 초과하는주택부터 보유 주택으로 간주된다.

다만 수도권과 5대광역시에 있는 2주택 중 기준시가 1억원 이하의 주택을 먼저팔 경우에는 중과세율이 적용되지 않는다.
13일 부동산뱅크 양해근 실장은 "복잡한 세금 규정을 잘만 파악하면 1가구2주택자들도 세금 부담을 최소화하면서 주택을 처분할 수 있다"며 유형별 절세 방안을 소개했다.
(이하 금액은 기준시가 기준이다.)

◇ 수도권.광역시 1억원 이하 주택 2채 = 일단 1가구2주택에 해당하지만 양도세중과는 양도세 일반 누진세율(9-36％)이 적용된다.
그러나 1가구2주택자에는 해당돼 내년부터 실거래가를 기준으로 양도세가 부과되기 때문에 투자 가치가 낮은 주택 한 채는 올해 안에 처분하는 것이 좋다.

◇ 수도권.광역시 1억원 이하, 1억원 초과 주택 각각 1채 = 수도권과 5대광역시에 있는 1억원 이하 주택을 먼저 파는 것이 양도세 중과를 피하는 방법이다.
2주택 보유자라도 수도권과 5대광역시의 1억원 이하 주택은 중과 대상에서 제외돼 일반 누진세율(9~36％)로 양도세가 부과되기 때문이다.
그러나 기준시가 1억원 초과 주택을 먼저 양도할 경우에는 2주택으로 간주, 50％의 단일세율로 양도세가 부과된다.

◇ 수도권.광역시 1억원 이하, 지방 3억원 초과 주택 각각 1채 = 수도권과 광역시의 1억원 이하 주택을 먼저 파는 것이 유리하다.
수도권과 광역시 1억원 이하 주택의 경우 양도세 중과대상에 포함되지 않기 때문에 기존 세율 9-36％가 적용되고 이후 1가구1주택자가 돼 양도세 중과 대상에서벗어날 수 있다.
그러나 지방 3억원 초과 주택을 먼저 팔게 되면 2주택자로 간주돼 양도세 중과대상에 해당된다.

◇ 수도권.광역시 1억원 초과 주택 2채 보유 혹은 지방 3억원 초과 주택 2채 보유 = 어느 집을 먼저 팔든 모두 양도세 중과 대상에 해당되기 때문에 같은 조건이라면 비교적 작은 평형의 주택을 먼저 파는 것이 유리하다.
소형 평형의 경우 중형 평형보다 가격이 오를 수 있는 폭이 작기 때문에 보유하고 있더라도 크게 투자 수익을 기대할 수 없기 때문이다.

◇ 수도권.광역시 1억원 초과, 지방 3억원 초과 각각 1채 = 두 주택 모두 중과대상 주택에 해당돼 어떤 주택을 먼저 팔더라도 양도세 중과를 피할 수 없다.
따라서 이 경우에는 수도권과 광역시, 지방 중 실거주 주택을 남기고 투자 목적으로 보유한 주택을 처분하는 것이 최선의 방법이다.

1) 평과 평형

평(坪)이란 가로 세로 여섯 자(尺)의 면적으로 1평은 3.3058m²이다. ‘평형(坪型)’은 뜻은 평과 같지만 쓰이는 문맥이 다르다. 둘을 가려 쓰려면 다양한 ‘면적’ 개념부터 알아야 한다. 평을 m²로 환산할 때는 ‘평 x 3.3058’로 계산하고, 반대로 m²를 평으로 환산할 때는 ‘m² x 0.3025'로 계산한다.

2000년 5.26일부터 건설교통부령이 변경됨에 따라 아파트 평형(공급 면적) 표기법이 변경되었다. 이전과의 차이는 법정 지하층 면적이 주거 공용에서 기타 공용으로 분류되었을 뿐 실제 전용 면적과 계약 면적은 똑같다. 그런데 분양 평형이 2~3평(평형이 클수록 차이가 큼) 줄어들게 되니까, 건설 회사에서는 예전 평형보다 작은 것으로 일반인들이 알게 될까봐 종전 00평형, 구 00평형 이런 식으로 표기하기도 하는 것이다. 현재 주택건설촉진법에 의해 건축되고 분양되는 일반 아파트의 분양 평형은 ‘분양 면적’이다.

다음에는 아파트 면적과 관련된 다양한 용어들에 대해 한번 살펴보도록 하자.

* 전용 면적 : 현관, 방, 거실, 부엌 등 각 세대가 독점적으로 사용하는 면적으로 당연히 넓을수록 좋다.

* 주거 공용 면적 : 계단, 복도, 동(棟) 출입구 등 집을 드나들 때 반드시 거치게 되는 공용 공간으로 ‘공용면적’ 또는 ‘주거 공용면적’이라고 한다.

* 분양 면적 또는 공급 면적 : 전용 면적(A)과 주거 공용 면적(B)을 합한 것으로, 그 척도가 평형이다. 즉, 평형이 같더라도 설계를 잘해 공용 면적의 비율이 줄면 나만의 공간이 넓어진다.

* 기타 공용면적 또는 기타면적 : 관리 사무소, 노인정, 경비실 등의 주민 공동 시설 공간

* 지하 주차장 면적 : 지하에 있는 주차장의 총면적을 세대별, 평형별로 나눈 것

* 서비스 면적 : 발코니(베란다)처럼 따로 덧붙여 주는 공간의 면적으로 전용 면적과 마찬가지로 넓을수록 수난 공간 등이 확보되므로 좋다.

여기에서 오피스텔의 경우 아파트와 달리 ‘오피스텔 공급면적 = 전용면적 + (주거)공용면적 + 주차장면적’이기 때문에 주의할 필요가 있다. 실례로 서울 용산구 시티파크 오피스텔 분양가는 600만 원대였다.

하지만 이 오피스텔을 아파트처럼 주차장 면적을 제외할 경우 분양가는 1,100만 원대이다. 이런 현상이 나타나는 이유는 오피스텔의 경우 전용롤(분양 면적에서 전용 면적이 차지하는 비율)이 45~60%대로 아파트의 80~85%에 비해 현저히 낮기 때문이다. 따라서 오피스텔 투자자는 세심한 주의가 요망된다.

2) 용적률, 대지 지분, 건폐율

* 용적률(容積率)의 정의 : 대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적 (대지에 2이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다.) 의 비율이다.

예 ) 대지가 300㎡ 이고 건축물의 연면적이 500㎡ 일 때 용적률은 ?
답 ) 500 / 300 *100 % = 166.67% 가 된다

본인이 실제 거주하고 있는 아파트의 경우 용적률 계산은 ‘(아파트 평수/대지 지분) x 100'으로 한다. 예를 들어 아파트 분양 평수가 32평이고, 대지 지분이 16평이라면 용적률은 32/16) x 100 = 200%가 되는 것이다. 요즘 아파트의 용적률은 서울 지역의 경우 대부분 250% 이상이다. 따라서 이 정도 용적률이면 낮은 편에 속하며 쾌적한 아파트라고 할 수가 있다. 용적률이 낮다는 것은 아파트 동간 간격도 넓고, 여유 공간이 많아 살기가 좋다는 의미이다.

* 대지 지분 : 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구별로 나눠 등기부에 표시되는 면적 달리 말하면, 대지 지분은 본인이 살고 있는 아파트 단지 전체 면적에서 자신이 소유하고 있는 면적(땅)이니, 갈수록 아파트 지을 땅이 부족한 서울과 수도권에서는 넓으면 넓을수록 당연히 좋은 것이다. 특히, 재건축 아파트의 경우 대지 지분은 아파트 평형 배정시 조합원이 무상으로 배정받을 수 있는 평형의 크기를 결정짓는 핵심적인 요소가 된다.

* 건폐율(建蔽率, building coverage) : 건축 면적의 대지 면적에 대한 비율로 건축물의 과밀 방지와 일도, 채광, 통풍 등의 위생 상태 개선, 재난 대비 등의 공간 확보를 목적으로 하며 20% 미만이면 무난한 편이다.

3) 2Bay, 3Bay

bay는 건축용어로 흔히 쓰이는데, 기둥과 기둥 사이의 한 구획을 뜻한다. 아파트에서 말하는 '베이'는 통상 아파트 전면 베란다에 접하고 있는 방이나 거실의 개수를 말할 때 사용하는 용어이다. 즉, 베란다에 [거실과 방 1칸]이 붙어 있으면 2베이, 거실과 방 2칸이면 3베이이다. 요즘은 20평대에도 소비자들이 선호하기 때문에 종종 3베이 구조가 등장하기도 하고, 30평대에는 3.5베이나 4베이가 등장하기도 한다.

베란다에 방을 접하는 이유는 3베이의 경우 2베이보다 안방은 작지만 채광이나 통풍 등이 좋고, 주방 뒤의 베란다를 보조 주방이나 다용도실로 쓸 수 있어 공간 활용도가 뛰어나기 때문에 인기가 높다. 따라서 이 베이의 길이는 길면 길수록 좋지만 건설 회사 입장에서는 건물의 용적률이나 설계상의 불리함 때문에 수익성이 적어진다. 즉, 분양가가 2베이에 비해 3베이가 높을 수밖에 없다는 얘기이다.

주택업계에서는 전용 면적이 같아도 베이가 더 많은 평면은 분양가가 5~10% 정도 높아진다고 얘기한다. 또한 베이가 넓은 평면은 택지가 직사각형이 아니면 불가능하기 때문에, 택지개발지구 등지에서만 한정적으로 선보일 수밖에 없는 한계를 갖고 있다.

4) 안목치수

‘1998.10.1일 이후 공동 주택의 외벽의 내부선 기준으로 전용 면적을 산정하는 것’을 말한다. 안목 치수를 적용하면 벽체 안쪽을 기준으로 면적을 산정하므로 입주자들은 아파트 분양시 표시된 분양 면적만큼을 실제로 사용할 수가 있다.

아파트에 안목 치수가 적용되면 종전에 비해 사용 면적이 1~5평정도 증가하여, 전용면적 25.7평 아파트의 경우(분양 평형이 32~33평형)에는 종전의 분양 평형 34~35평형의 규모에 해당된다.

따라서 요즘 새 아파트의 선호도가 높은 이유 중의 하나가 예전 아파트와 달리 안목 치수를 적용하기 때문에 같은 평형이라도 실제 공간이 더 넓다. 이는 곧 요즘 새 아파트에 대한 높은 선호도의 한 가지 이유이다.

5) 계단식 아파트, 복도식 아파트

계단식과 복도식 아파트의 가장 큰 차이는 계단식이 엘리베이터 하나를 2가구가 사용하는 반면, 복도식은 하나의 엘리베이터를 적게는 3가구에서 많게는 10가구 이상이 사용한다. 또 계단식은 후면 베란다가 있는 반면 복도식은 베란다가 설치되지 않는다.

따라서 복도식은 계단식에 비해 공사비가 적게 들고 엘리베이터가 들어갈 공간을 활용해 가구 수를 늘릴 수 있다는 장점이 있다.

복도식 아파트의 경우 공유면적이 상대적으로 많아 전용면적이 작을 수밖에 없다. 가구 앞부분 통로의 2∼3평 정도가 공유면적에 포함돼 같은 아파트 평형이라도 계단식 아파트의 전용면적이 더 넓다. 특히 복도식 아파트의 경우 복도 쪽 작은방 앞으로 사람들이 지나 다녀 작은방 앞쪽에는 방범창을 설치해야 하고 사생활도 침해를 받는 것이 보통이다.

이런 차이는 아파트 가격에 그대로 반영되어 나타나게 되는데, 아파트 밀집 지역인 노원구 중계동 일대에 가보면 이웃한 아파트 임에도 계단식 아파트와 복도식 아파트의 차이로 같은 평형 아파트가 1,000만~3,000만 원 가량의 가격차를 보인다. 따라서 요즘은 건설업체에서도 분양이 잘 되지 않고, 수요자 입장에서도 생활이 불편하기 때문에 복도식 아파트는 거의 찾아보기 힘든 실정이다.

6) 중앙난방, 개별난방, 지역난방 아파트

* 중앙난방 : 아파트 관리실( 기계실 )에서 대형 산업용 보일러로 물을 데워 데워진 난방/ 급탕수를 기계실에서 각 세대까지 연결된 난방/급탕 관을 통하여 각 세대에 공급하는 방식으로 관리 사무소에서는 계절별로 외기온도를 감안하여 난방/급탕수의 공급 온도와 공급 시간을 조정하여 각 세대에 공급한다. 오래된 아파트의 경우 대부분 중앙난방이다.

따라서 중앙난방 방식은 각 세대가 난방 공급 시간을 맞춰야 하기 때문에 유지하기도 까다롭고 난방비가 3가지 난방 방식 중에서 가장 많이 든다. 그래서 요즘 오래된 아파트 리모델링의 경우 중앙난방을 개별난방으로 많이 바꾸고 있는 추세이다.

* 개별난방 : 각 세대마다 보일러실을 두고 보일러실에 보일러를 설치해 놓고 직접 난방하는 방식이다. 요즘 아파트는 지역난방이 아닌 경우 거의 개별난방으로 한다. 쉽게 말해 아파트에 보일러실이 있고 그 안에 보일러가 있다면 개별난방이라 생각하면 된다. 개별난방의 장점은 가정에서 원하는 만큼 공급 열을 높여 빠른 실내온도 상승을 얻을 수 있는 반면에 단가가 지역난방보다는 비싼 것이 흠이다.

* 지역난방 : 대규모의 열 생산 시설(열병합 발전소, 쓰레기소각로 등)에서 경제적으로 생산된 열을 일정 지역 전체에 일괄 공급하는 도시 기반시설로, 58%의 에너지 절감 효과와 49%의 공해감소 효과를 가져 온 획기적인 난방방식이다. 대표적인 곳으로 서울의 경우 목동과 강남 일부 지역, 수도권의 경우 일산, 분당, 평촌 등의 5개 신도시, 지방의 경우 부산 해운대 신시가지 등이 있다.

나는 위의 3가지 난방 방식의 아파트에 모두 살아보았다. 80년대 중반에 지어진 서울 성산동 시영아파트 22평(전용 15평)과 93년에 지어진 신도시 32평(전용 25.7평) 아파트의 난방비를 비교해보면, 작은 평수의 중앙난방 아파트의 난방비가 훨씬 많이 나왔다. 이렇다보니 수요자 입장에서는 별도의 보일러실이 필요 없고 난방비가 저렴한 지역난방 방식의 아파트를 선호할 수밖에 없는 것이다