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[박인호의 전원별곡]제2부 집짓기-(8)‘도시 한 채, 시골 한 채’…다주택 양도세 중과 어떻게 피하나 헤럴드경제 | 입력 2011.03.14 09:26

[출발!전원생활]18. 전원주택 마련 격언 몇 가지

아시아경제 | 김경래 | 입력 2010.09.13 09:42

전원주택을 마련할 때 참고가 될 내용을 격언으로 정리해보겠다. 우선 전원주택지를 구입할 때 중요하게 생각할 것이 '망설이면 놓치고 서두르면 당한다'는 것이다. 땅을 구입할 때 마음에 드는 땅이 있으면 너무 망설이지 말라는 것이다. 그런 땅은 남들도 좋은 것이기 때문에 망설이다 보면 다른 사람에게로 간다. 또 좋은 땅을 만났다 하여 흥분하거나 서두르지 말고 서류와 현장답사를 통해 꼼꼼히 챙겨보아야 한다. 서두르게 되면 당하게 되고 큰 손해를 입을 수도 있다.

또 하나의 격언은 '땅을 구하는 것은 결혼하는 것과 같다'는 말도 있다. 결혼할 때 배우자감을 고르면 100% 자신의 마음에 드는 경우도 없고 또한 그렇게 완벽한 사람도 없다. 그런 사람 찾다가는 결혼할 수 없고 혼자 사는 수 밖에 없다. 학벌이 좋으면 인물이 딸리고 돈을 잘 벌면 키가 작고 등과 같이 100% 완벽한 상대는 없지만 좋은 점을 보고 결혼을 하게 된다. 그리고 맞추어 가며 살게 되고 모자람을 상대방이 채워가며 살게 된다. 땅을 구하는 것도 똑 같아서 100% 내 마음에 드는 것을 찾다보면 영영 땅을 못 사게 되든가 아니면 아주 비싼 값을 치러야 한다. 완벽하지는 않지만 마음에 드는 구석이 있는 땅이라면 구입해 그것을 가꾸어 좋은 땅을 만드는 것이 바람직한 방법이다. 그래서 좋은 땅은 없고 만들어 진다고 말이다.

전원주택에서는 '3W가 중요하다'는 말도 있다.

 우선 Wife다. 아내와 함께 전원생활이나 귀농을 준비해야 행복하고 성공적인 생활을 할 수 있다

. 두 번째로는 Work다. 일을 찾아야 한다. 전원생활을 통해 할 수 있는 일, 귀농을 하면 어떤 농사를 지을까 무슨 일을 할까에 대해 확실한 준비를 하라는 것이다.

세 번째로는 Water다. 물이 매우 중요한데 우선 땅을 구할 때 물을 구할 수 있는 땅을 구해야 하고 생활하면서는 물이 있는 계곡이나 강변에서는 주의해야 한다. 특히 지역에 따라서는 강변지역이나 계곡변에서 잘못 땅을 구하면 각종 규제에 묶여 집을 지을 수 없으므로 확인이 필요하다. 또 집을 짓고 난 후에는 물과 관련된 하자를 조심해야 한다. 수도나 보일러, 정화조 등에 하자가 발생하거나 누수가 생기면 당장 불편을 겪기 때문에 시공할 때와 관리상에 특별한 신경을 써야한다.

집을 지을 때도 염두에 둘 내용이 있다. 우선 '땅은 살리고 집은 죽여라'란 격언을 들고 싶다. 전원생활을 하면서 실패하거나 힘들어하는 사람들 중 많은 수가 집을 크게 지었기 때문이다. 집은 짓는 순간부터 비용이 발생한다. 건축비는 물론 각종 인허가비, 취등록세, 관리비 등이 필요하다. 반면 땅값은 올라간다.

시골 부동산이 투자가치가 있는 것은 집이 아니고 땅이기 때문에 어떻게든 땅은 살리고 집은 죽여서 작게 짓는 것이 좋다. 그래야 나중에 매매할 상황이 되어도 쉽게 매매할 수 있다.

땅을 구입한 후 그 땅을 어떻게 이용할 것인가를 계획할 때 중요한 것은 '계획없이 땅을 건들지 말라'는 것이다. 대부분 땅을 구입한 후 그 땅을 이용하려고 급하게 서둘게 되고 주먹구구식으로 개발을 하게 된다. 그러다보면 좋은 땅도 버리게 되는데 땅에 손을 댈 때는 종합적인 계획을 세운 후 하는 것이 좋다.

체계적인 계획을 세우기 위해 좀 더 비용이 들 수도 있지만 결국에 가서는 땅을 효율적으로 사용할 수 있고 누가보아도 모양이 좋은 땅, 투자가치가 높은 땅이 된다. 그렇지 않고 혼자서 해도 되겠다는 생각으로 포크레인부터 부르고 나무 자르고 하다보면 공간 효율성도 떨어지고 무너지기도 하는 등 본인이 감당할 수 없을 정도로 힘들 수 있다.

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전원주택지 마련할 때 고려할 사항 10가지

1) 되도록이면 환금성이 있는 곳을 택하라.

경제적인 여건이 변하면 곧바로 처분하여 현금화 할 수 있는 지역을 선정한다면 투자가치도 있다.

이런 곳을 원한다면 개발지 인근을 눈여겨보는 것이 좋다.

2) 출퇴근을 해야한다면 출퇴근 시간이 한시간 정도 걸리는 곳이 좋다.

특히 요즘같이 유류비가 만만치 않은 상황에서는 필수적으로 챙겨야 한다. 교통체증으로 실제거리와 시간이 일치하지 않는 경우가 있으므로 사전에 출퇴근 시간을 택하여 직접 운전을 해보는 것이 좋다.

특히 대중교통과의 연계성도 생각해 봐야 하는데 경관이 수려하고 전원환경이 쾌적한 물 좋고 공기좋은 지역일수록 도시와의 교통연계가 어렵다.

대중교통수단의 미비로 자가용에 의존하는 경우가 많으므로 사전점검을 철저히 해야한다.

실버전원주택자라면 버스노선에서 3백~5백m 내외가 적당하다.

그러나 꼭 도시로 매일 출퇴근이 필요하지 않다면 도심에서 좀 벗어난다 생각하여 터를 잡으면 좋다.

컨설팅업체에서 전원주택을 찾는 수요자들에게 수도권 반경 50km, 전철역세권을 권하는 경우가 많은데 이런 곳은 가격이 비싸다. 이런 지역에서 10km를 더 나간다 생각하면 환경 좋은 물건이 많으며 차후에 재테크 수단도 될 수 있다.

3) 부지의 향과 주변경관을 살펴봐야 한다.

만약 북향이거나 서향의 부지는 북향이나 서향집을 지어야 하므로 집이 그늘이 지거나 어두울 수 있다.

이런 집은 선호하는 사람들이 적기 때문에 매매를 원하여 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는다.

그래서 남향집이나 동남향으로 탁 트여 있고 위에서 아래 쪽으로 조망하는 듯한 부지가 좋다.

그러나 배산임수에 남향받이 등 삼박자가 맞는 전원주택지는 가격이 비싸다.

이들 세 조건 중 자신의 취향에 가장 맞는 하나만 선택하면 가격이 저렴한 이점이 있다.

4) 교육환경과 편의시설을 살펴봐야 한다.

학교와의 거리와 시장, 은행, 병원 등과의 거리는 어느 정도인지를 사전에 알아두어야 한다.

특히 자녀들이 성장하였거나 대학생이라면 별다른 문제가 없겠지만 초등학교나 중고등학교 학생을

둔 가정이라면 학교와의 거리와 학교여건, 주변환경 등에 대해 고려해 보아야 한다. 학교 가는 길목

이 카페촌이라면 자녀들이 어떤 영향을 받을지 생각해보면 알 것이다.

5) 방범과 안전문제에 주의해야 한다.

경관을 우선해 부지를 선정해 인근마을과 동떨어져 자리를 잡았을 경우 주민과의 불화를 초래하는 계기가 되며 불의의 사고나 위급한 사항이 발생했을 때 이웃의 도움을 청할 수 없다. 또 방범에도 문제가 있다.

그렇다고 번화한 차도와 접해 있으면 소음공해, 도난 등의 문제가 발생할 수 있다.

특히 나이든 실버전원주택자라면 마을과 동떨어져 있으면 고독하고 위험에 대처할 수 없으므로 부지 선택시 주의하여야 한다.

6) 전원주택을 지을 수 있는지 여부를 해당 관청에 상담해 봐야 한다.

특히 기존 도로가 없으면(일반적으로 4m이상의 도로가 없으면) 인허가가 나지 않으므로 진입로는 필히 챙겨야 한다.

7) 땅 가격은 적당하며 토목공사 등 관련 경비에 대해서 따져 보아야 한다.

인근토지와 비교하여 적당한 가격인지를 사전에 알아보고

진입로에 들어가는 비용은 없는지

지하수, 하수처리, 전기 인입에는 경비가 얼마나 들어갈 것인지를 알아봐야 한다.

울퉁불퉁 하든가 낭떠러지가 있는 땅은 정지작업과 옹벽, 석축 등을 쌓아야 하므로 많은 돈이 들어갈 수 있다.

8) 민원이 발생하지 않을 것인지와 주민과의 유대관계에 문제가 없을지에 대해 알아봐야 한다.

주변에 있는 주민들의 성향이 어떠한지 또 집을 지을 때 말썽이 없을지 등을 사전에 조사하여야 한다. 예를 들어 진입로가 있더라도 다른 건물의 방해로 공사차량의 왕래에 불편이 있다면 매입을 하고도 집을 지을 수 없게 된다.

지역주민과의 관계를 잘 고려하여 주민들의 정서를 무시해서는 안된다. 주민들과의 불편을 텃세를 감당하기 어려워 중도에 전원생활을 포기하는 경우도 있는데 이렇게 되면 경제적인 타격을 받게 된다는 사실을 꼭 명심해야 한다.

지역주민의 세대수는 너무 적어도 안되지만 30호 이상이 되면 텃세도 생기는 경향이 있다. 일반적으로 보았을 때 10~20호가 적당하다.

단 수도권일원이라면 외지인이 1/3이상 거주하는 지역에서는 호수가 많아도 아무런 관계가 없다. 이런 지역은 도시나 마찬가지기 때문이다.

9) 토지의 본질을 파악해 보아야 한다.

부지가 대지가 아니고 전, 답, 임야 등는 전용허가나 형질변경을 받아야 한다. 보통 임야, 전은 까다롭지 않으나 답은 전용이 까다롭다. 또 답 즉 논은 흙이 썪은 상태라 지기를 받을 수 없다. 논이었던 곳에 건축을 하면 2~3년 지나 지반이 침하되기 시작해 주택이 수평으로 금이 간다. 그러므로 논이었던 곳에 집을 지으려면 2~3년 묵혔다 짓는 것이 좋다.

10) 평생 내 집이란 개념보다 한번 이사를 해야 내 집을 가질 수 있다고 생각하라.

아무리 좋은 환경도 주변에 공장이 들어오거나 축사가 생긴다면 처음 생각과는 다르다. 평생 내 집처럼 여겨 건축비를 많이 투자하면 막대한 재산적 피해를 입을 수도 있다.

또한 전원주택 건축도 새로운 모델이 많이 나오고 있어 3~5년 사이 많은 변화가 예상된다는 점도 염두에 두어야 한다.

실제로 평생 살 생각으로 처음부터 전원주택에 많은 투자를 했다 손해를 본 사람들이 많다. 한번 정도의 시행착오는 겪는 여유를 갖는 것도 좋다.

 
 


 가마솥!

 청동기 문화시대에 만들어졌다는 가마솥.
이 가마솥을 보면 감탄사가 절로 나온다. 가마솥의 가장 큰
핵심은 바로 맨 아래에 달려 있는 배꼽이다. 이것이 없었다면
가마솥은 아마 지금은 없어졌을 지 모른다. 아궁이를 만들고
거기에 솥을 걸어 음식을 하는 우리 문화.

아궁이에 불을 지피면 불이 가운데가 가장 뜨겁게 타오른다.
그러면 열은 가운데 부분에 집중적으로 받게 된다.
그러면 그 가운데와 가장자리의 온도차이가 발생해 음식이
고르게 익게 하기 힘들어져 사용이 힘들어진다.
그것을 방지 하기 위해 가마솥은 방법을 만들었다.

가마솥 밑은 둥근 반 공모양이다 열을 분산 시키기 위한것이다.
그리고 가운데 부분이 집중적인 열을 받지만 다른곳과 같은 온도를
유지할 수 있도록 더 두껍게 처리를 해 배꼽을 달아 놓은 것이다
이 부분은 온도를 다른 부분과 일정하게 맞추는 역할을 하는것과
동시에 열을 구석 구석 잘 전달 될수 있게 분산시키는 기능도 있다.

그래서 가마솥에 음식을 하거나 밥을 하면 맛있게 지을 수 있는
것이다. 뚜껑 또한 둥그렇게 만들어 그 안에 열을 한가득 가둘수
있게 했다 무거운 뚜껑에 눌려 지금의 압력 밥솥같은 기능을
준것이다. 이 얼마나 멋진 과학의 결정체 인가~!!!!

흔히들 가마솥하니 일본말이라고 하는 사람도 있는데 이는 잘못이다.
도자기 굽은 곳을 가마라고 하고 가마는 그 자체가 솥이라는 말이다
그리고 그 가마가 일본으로 그대로 전해져 일본이 가마라고 하는
것이다. 가마솥은 우리말이다. 북방 민족과 남쪽의 청동문화가
접하게 되면서 만들어진 말이다. 요즘 말로 하면 솥솥이라고
해야 되는가 보다

솥단지 구해서 시골에 걸어놓고 싶은데 녹쓴느게 문제인거같다

제품명 : 명품전솥(42호) 제조회사 : 안성주물 판매가격 : 190,000 원  : :

【  전원주택지구입]

전원주택지를 구입할 때는 무척 꼼꼼해야 한다. 아파트나 도시의  일반 주택을 구입하는 것

과는 달리 농지전용, 건축  등에 따른 여러가지 어려움이  도사리고 있기 때문이다. 부동산

넷 컨설팅의 도움으로 전원주택지 체크포인트 10선을 소개한다.

1.교통여건을 살펴라

대도시와 출퇴근할 때 1시간~1시30분 이내이거나 전철노선 신설 계획 유무를 확인해야 한

다. 특히 투자은 시간․거리에 따라 편차가 크다.

2.현장을 확인하라

홍보자료나 소개인의 설명만으로는 땅의 입지나 경계, 진입로  확보 여부등을 확인하기 힘

들다. 「다리품」을 들여 세밀하게 살펴야 한다.

3.비싸더라도 입지여건이 좋은 곳을 골라라

배산임수형이면 최적지, 산과 강이 없다면 시야가  탁 트인곳, 남향이나  동남향, 마을과

가깝고 읍내에서 5㎞내외 권역이어야 한다.

4.관청에서 확인하라

토지이용계획확인원․등기부등본․지적도․농지전용․산림형질변경 허가증 등을 원본을 보

고 조목조목 따져야 한다.

5.계약서는 꼼꼼히

중요한 사항이나, 불분명한 부분은 계약서에 단서조항으로 정확히 명시해야 한다. 특히 단

지형 전원주택인 경우 진입로 확보를 위한 토지매입, 전용면적과  공용면적 구분 등을 정확

히 기록해야 한다.

6.전세로 우선 살아본다

무작정 전원으로 내려가면 당초 생각과는 다른 여러 어려움에 부딪힌다.기존 전원주택이나

전원형 빌라단지에 전세로 거주하면서 알맞은 땅을 구입하고, 적응력도 키울 수 있다.

7.투자목적일 땐 중․소규모 필지인 곳을 골라라

대규모 필지는 환금성이 떨어지고 이미 개발된 필지는 가격상승이 쉽지않다. 도로 신설 계

획만 있고 착수하지 않은 곳은 길이 나면 땅값이 오를 가능성이 크다.

8.법원경매물건을 주목하라

원하는 물건이 있다면 시세의 60%선에서 구입할  수 있다. 다만 권리분석과 농지취득자격

증명 발급 여부 등을 잘 판단해야 한다.

9.강변을 조심하라

강가의 땅은 조망이 좋기 때문에 비싼 값에  거래되고 있다. 그러나 강가쪽의 땅, 특히 남

한강변은 체육시설이나 도로 신설 등으로 수용될 수도 있다.

10.민원발생 여부를 살펴라

전용허가를 받더라도 정작 건물을 신축할 때 주민이 반대하거나 영농에피해가 발생할 경우

전용허가가 무효가 되고 피해방지계획을 별도 수립해야 한다.