돈이 된다는 지분경매 쫓는 사람들, 하이에나는 되지 말자!
1. 지분경매 돈은 되는가?
가. 지분경매란?
방 세개의 아파트를 소유한 집에 아버지가 돌아가셔서 어머니와 애들 둘이서 그 아파트를 상속 받았는데, 그 중에 큰 애가 빚을 져서 아파트의 3분의 1이 경매에 나오는 소위 지분경매를 당하게 되었고, 경매가 되는 아파트 3분의 1의 감정가격이 1억원에서 한번 유찰되어 8000만원인데, 지분경매를 열심히 쫓는 하이에나와 같은 사람이 9000만원에 낙찰을 받았다고 치자.
이것을 낙찰 받은 사람이 그 다음의 행동을 어떻게 할 것인지를 예측해 보는 것이란 그리 어렵지 않다.
아파트의 3분의 1을 낙찰 받아서는 정말이지 쓸데가 없다. 그러므로 우선 낙찰 받은 사람의 심리를 판단해 본다면, 방 세 개의 아파트 중에서 방 하나를 사용하기 위하여 낙찰 받은 것은 아니지만, 이 가정의 어머니와 나머지 아들인 공동 소유자에게 방 하나는 자신이 사용할 터이니 비워 달라고 떼거지(?)를 피울 가능성이 높다.
또 이 아파트를 팔아서 매각대금을 삼등분하여 낙찰 받은 자기에게 달라. 고 하지는 않겠는가?
이까지는 양반이 하는 점잖은 행동이다. 그러나 곧 이어서 아파트를 팔지 않으면 이 아파트를 나눌 수가 없기 때문에 공유물분할을 위한 경매를 시작하겠다. 하고 으름장을 놓지는 않을까?(이것은 참으로 식자우환이라고 할 만한 것이다. 만약 정말로 이렇게 한다면 공유물 현금분할을 위한 판결 받기에 1년, 경매진행이 1년 합해서 2년이란 시간을 낭비하게 된다.)
그렇다면 낙찰인은 이 아파트의 3분의 1을 왜 낙찰 받았을까?
답은 어머니와 다른 아이 등 상속인에게 고통과 심리적 압박을 주어 자기가 낙찰 받은 3분의 1을 억지로 라도 사들이게 하므로 그런 중에 작은 이득을 챙기는 것이 그 목적이 아니라고 할 수 있을까?
결국 지분경매에 나온 부동산을 낙찰 받은 이유는 자신의 작은 이득을 챙기기 위해 나머지 공유자에게 고통을 가하려는 불순함에 그 목적이 있는 것이며, 이를 반증하는 실제적인 증거로는 단순한 토지는 지분경매라도 매각이 쉽게 되지 않는 반면에 유난히 주택만 쉽게 경매가 되는 것이다.
지분경매는 부동산 전부를 경매하는 것이 아니라, 하나의 부동산 중 그 일부만 경매를 진행하는 것을 말한다. 그러므로 지분경매를 하는 부동산에는 아파트도 있으며, 주택, 토지, 공장, 상가건물 등 소유자가 여러 사람의 공동소유로 되어 있으나 그 중에 한 사람이 빚을 져서 경매에 나올 때는 그 사람의 지분에 대해서만 경매를 하게 되므로 지분경매를 하는 부동산도 다양하다고 할 것이다.
이 중에서도 주택 혹은 빌라, 아파트의 경우에는 대부분 상속 받은 부동산 중에서 어느 한 사람이 빚을 져서 경매에 나왔던지 아니면 부동산이 부부공동명의로 등기가 되어 있다가 아내 혹은 남편이 빚을 져서 경매에 나온 경우가 될 것이다.
나. 지분경매 열심히 쫓아다니면 왜 하이에나라는 말을 듣게 될까?
요즈음은 서울과 수도권에서의 지분경매가 그렇게 매각이 잘 될 수가 없다.
우리의 상식을 넘어서 지분경매부동산이 경매법정에서 팔리는 것을 보면, 나는 사람들의 생활이 어려워 썩은 고기를 먹는 하이에나를 점점 닮아가는 구나? 하는 측은한 심정을 감출 수 없다.
왜 지분경매가 하이에나 소리를 들어야 하는가?
부동산경매로 부동산을 낙찰 받는 것 자체가 남의 고통을 밟고 넘어가면서 자신의 이득을 취하는 것이 아니냐? 그런데 '왜 하필이면 지분경매를 하는 것만 하이에나라고 하느냐.' 하고 볼 맨 소리로 항의를 한다면 한마디로 대꾸할 수는 없다.
그러나 일반적으로 부동산경매가 채무자(소유자) 한 사람의 고통에서 시작되는 것이라면 지분경매는 경매를 당하지 않은 나머지 공동소유자(공유자)의 희생을 담보하는 것이기 때문이다.
가장이 돌아가셔서 어머니와 자녀 둘이서 아파트를 상속 받아서 살고 있는데, 자녀 중에 하나가 바람이 들어서 카드를 무분별하게 긁어대더니, 결국 아파트의 그 자녀 몫이 경매에 나와서 낙찰이 되었고, 낙찰 받은 사람이 방 1개를 자신이 사용할 터이니 비우라고 하며, 집을 팔아서 나누던지 아니면 나머지 경매를 당하지 않은 몫까지 경매에 부쳐서 돈을 가르자고 한다면 어머니와 나머지 자녀의 심정은 과연 어떨까?
기가 막힐 것이다. 이렇게 몇 푼 되지도 않는 돈을 뜯어 먹기 위해서 경매를 당하지 않은 사람의 약점을 최대한 이용한다면 그것은 다른 맹수가 먹다가 버린 썩은 고기를 먹는 하이에나에 비길 수 있지 않을까? 아니 하이에나가 별 더러운 인간과 비교를 한다고 화를 내지 않을까?
부동산재테크도 좋다. 부동산경매가 재테크의 한 방법인 것도 좋다.
그러나 기왕에 돈을 벌려면 제대로 된 기술과 노하우를 배우고 익혀서, 정말로 기술투자를 하는 것이 옳은 것이지 이렇게 남의 치명적인 약점만 붙들고 늘어져서는 큰돈을 벌수도 없으며, 인간성만 망가지게 될 것이다.
(악한 눈이 있는 자는 재물을 얻기에만 급하고 빈궁이 자기에게로 임할 줄 알지 못하니라. 잠28:22 )
기왕 지분경매를 한다고 해도 좋은 방법으로 제대로 할 수 있는 부동산을 골라서 정말 폼 나게 해보는 것이 어떨까?
2. 돈도 되고 악하지도 않은 지분경매
가. 지분경매 하나로 여직원들에게 600%의 여름보너스
나는 회사의 여직원들에게 여름보너스를 입찰보증금으로 준 적이 있다.
자그마한 개인기업체에서 여직원들에게 넉넉한 여름보너스를 줄 수는 없는 것이나, 우연히 나는 여직원들의 보너스에 대한 애로사항을 엿듣게 되었고, 차라리 입찰보증금을 일찌감치 여름보너스로 주어서 내가 눈여겨둔 물건을 응찰하게 하고 여기서 생기는 이익까지 여직원들에게 준다면 여직원들도 상당히 만족할 수 있을 것이고 생각했다.
당시에 내가 눈여겨 둔 물건은 부산 남천동에 있는 삼익비치아파트의 절반인 2분의 일만 경매에 나온 지분 경매인데 응찰자가 없어서 여섯 번이나 유찰되어 반쪽 아파트의 값이 또 반의 반값이 되었다.
나는 여직원들에게 입찰보증금을 보너스로 주면서 입찰법정에 가서 거의 최저가로 응찰하게 했고 일단 아무도 응찰하는 사람이 없어서 우리 회사 여직원들은 최고가매수신고인이 되었다. 우리 회사 여직원들이 낙찰 받은 다음 다음날 입찰 보증금이 다섯 배나 튀겨지는 기적이 일어났다.
이 아파트는 원래 부부가 각각 절반씩 소유자로 되어 있었는데, 부부가 이혼하면서 남편부분인 절반이 경매에 나온 것으로 부인은 응찰하고 싶어도 사이가 나빠서 이혼한 전남편 것을 낙찰 받는다는 것이 꺼림직 해서 입찰법정에서 팔릴 때까지 기다린 것이고 결국 낙찰자가 정해지자 입찰보증금의 다섯 배를 우리 여직원들에게 더 보태주고 가져가서 완전한 물건을 만들려고 했다.
덕분에 우리 여직원들은 600%의 여름 보너스를 받게 된 것이다.
그러나 이런 행운을 아무나 기대해서는 안 된다.
나는 이 사건을 계속 머릿속에 넣어두고 알맞은 시간이 오기를 기다려왔던 것이며, 단지 이것을 우리 여직원들에게 응찰하게 한 것뿐이지만, 이렇게 행운은 준비하는 자에게 오는 것이라고 나는 믿는다.
여러분들도 착실하게 공부하며 준비한다면 기회는 반드시 오게 되는 것이다.
나. 지분경매 돈이 되는가?
나는 부산 동래의 동래시장 안에 있는 작은 극장건물 중 토지에 대한 지분이 1/7, 건물에 대한 지분이 1/23.감정평가금액이 3억20000만원으로 지분경매에 나온 것을 나는 보고만 있었다.
나와 절친한 사이이며 이 사건을 담당한 경매계장이 내게 찾아와 이 사건의 수익성이 어떤지 물어보았기 때문이다. 나는 시간을 조금 투자하면 상당한 수익을 기대할 수 있을 것이니 가족이나 친지의 이름으로 매입하면 좋을 것이라고 얘기를 해주었다.
그리고 응찰자가 없을 것이니 최저가인 4300만원에 매입하여도 될 것이라고 말했고, 이 친구는 자기의 친척 명의로 4300만원에 낙찰을 받았다. 그러나 사람 마음은 항상 바뀌게 마련이고, 사람은 자기 자신도 믿을 수 없다는 말처럼 하루는 이 친구 나를 만나서 이 사건 보증금을 포기하고 물건을 매입하지 않겠다고 하였다. 집안에서 당장 돈이 되지도 않고 여러 사람이 소유한 물건을 머리 복잡하게 사서 어떻게 할 것이냐고 반대가 심했다는 것이다.
나는 이 친구가 내게 물어볼 때, 좋은 물건이라는 해설을 해 준 책임도 있고 사실 아까운 물건이었으므로, 즉석에서 내가 300만원을 더 부쳐주고 인수하는 대신에 명의는 그대로 경매계장인 이 친구의 친척 앞으로 두자고 제안하였다.
430만원을 날려 보낼 것으로 결심을 하였는데 300만원을 보태주겠다니 이 친구는 즉석에서 찬성을 하였고 나는 그 자리에서 바로 입찰보증금 430만원에 300만 원을 더한 730만원을 주고 전부 4600만원에 이 물건을 인수하게 되었다.
그러나 대지의 7분의 1, 건물은 겨우 23분의 1이니 이 물건을 부동산적인 측면에서는 사실 용도를 발견할 수 없기는 나라고 해도 마찬가지이므로 나는 이 물건을 받았으나 용도를 고심하지 않을 수 없었다.
후배 중에서 전화기를 도매하는 친구가 생각이 나서 이 후배에게 이 물건을 가져가서 3억 원어치의 전화기와 바꾸었다. (전화기 제조업체에 부동산을 담보로 제공하고 3억 원어치의 전화기를 가져와서 팔았다는 뜻이다. 전화기 회사에서는 전화기를 주기 전에 서울에 있는 감정평가사를 보내어 이 물건에 대하여 감정평가를 하였는데, 감정평가방식은 토지의 공시지가와 건물의 가격을 전체금액에서 나눈 것으로 대부분 그 방식이 거의 같다고 할 것이므로 이 물건의 감정평가액도 경매감정가와 거의 같이 나왔다.)
이 물건을 담보로 사용하여 전화기로 바꾸어서 전화기를 팔아먹고 전화기 회사에 전화기 대금을 갚지 않는다면 그것은 경제질서를 교란시키는 반사회적인 범죄행위일 것이다.
그러나 이 사건에서 전화기 회사도 단 한 푼의 피해를 입지 않았다.
이 사건의 부동산은 돌아가신 아버지로부터 상속받은 것으로써 전 소유자의 친형제들이 공동 소유자였으나 돈이 필요하여 소유자들이 이 부동산을 매각하려니 이 지분만큼 빼고 팔 수는 없었다.
결국 매각대금에서 전화기회사의 담보를 갚을 금액 이상을 매도가격으로 하여 같이 매도할 수밖에 없었으므로 나는 이 부동산의 매수인에게 매각대금을 받아서 전화기회사의 전화기대금의 잔금을 갚고 근저당권을 해지하며 소유권을 이전해 주었으니, 나는 막대한 이익을 보았으나, 손해를 보는 사람은 아무도 없게 된 것이다.
한 가지 안타까운 점은 이 부동산의 가치를 모르고 단순히 여러 사람이 공동소유라는 점을 사용가치의 제한되는 점으로 판단하여 단돈 300만원에 이 물건을 내게 넘긴 경매계장이 받아야 할 막대한 이득을 내가 얻게 된 것이다.
나는 여러분들이 공동소유인 부동산에 대하여서도 많이 분석하고 연구하여 좋은 물건으로 만들어가는 지혜가 있었으면 좋겠다고 생각한다.
3. 지분경매인 줄 몰랐으니, 경매 물리자 !(일반인들이 주의할 사항)
아파트의 3분의 1만 경매로 나온 물건이 한번 유찰된 후에 낙찰되었다. 그리고 한 달여가 지난 후에 법원의 경매계에 왠 아주머니 한분이 울고 앉아 있었다.
나는 담당 경매계장에게 저분이 왜 울고 계신가 하고 물어 보았더니 3분의 1만 경매 하는 줄 꿈에도 생각 못하고 아파트의 값이 너무 싸서 낙찰을 받았는데 잔금까지 내고 나서야 자기가 낙찰 받은 것이 아파트의 3분의 1만 경매하는 것인 줄 알았다는 것이다.
물론 이 분은 경매를 전혀 해 보신 분은 아닐 것이다. 아파트의 3분의 1만 경매를 하니 값도 3분의 1이 되는 것이니 굉장히 싸다고 여겼을 것이다. 게다가 한번 유찰까지 되었으니 더 값이 싸졌을 수밖에..
그래서 경매란 원래 이렇게 싸게 집을 장만할 수 있는 것으로 생각하고 아무도 응찰하는 사람이 없는 물건을 단독으로 낙찰 받았으나 결과는 아파트의 3분의 1만 소유하게 되었으니, 경매계장에게 와서 경매낙찰을 물리고 자신의 매각대금을 돌려 달라고 떼를 쓰고 있는 것이다.
같은 지분경매라도 그 명암은 명확히 구분되어, 지분경매가 돈이 된다고 생각하고 낙찰을 받는 경우와 지분경매인줄 모르고 낙찰을 받아 물려달라는 경우는 결과에 가서는 완전히 틀리다.
지분경매가 돈이 된다고 무턱대고 달려들어서는 안 된다.
지분경매 사건에 있어서는 무엇을 보고 판단하여야 할 것인가를 생각해 보자.
우선 현장답사를 할 때, 지분경매로 나온 부동산의 주변을 철저히 조사하여야 한다.
그렇다면 무엇을 철저하게 조사해야 하는가?
지분경매에 있어서는 반대로 생각하는 자세가 필요하다. 반 토막 부동산, 혹은 몇 분의 일인 부동산을 사면 어디다 쓸 것인가 하는 생각은 지분경매에 도움이 되지 못한다. 반대로 내가 아파트의 반 토막 혹은 3분의 1을 사면 나머지 소유자(공유자)들이 아파를 사용하는데 얼마나 불편할 것인가 를 생각해야 하는 것 옳을 것이다.
토지인 경우 비록 몇 분의 일만 매각하지만 나머지 공동소유자들이 이 토지를 팔려고 할 것인지를 먼저 판단해야 할 것이다.
이 경우에도 입장을 바꾸어서 생각해 보라! 바로 여러분의 입장이라면 5년 전에 싸게 사들인 이 토지에 대하여 일시적으로 비사업용부동산에 대한 양도소득세의 중과가 풀린 이 시점에서 팔려고 노력할 것인지, 아니면 말 것인지를 판단해 보라.
모든 공유자들이 힘을 합쳐서 팔아야 되는 토지라면 지분경매로 사들여야 할 것이다. 비록 몇 분의 일이라고 하더라도 완전한 물건이 되어야 매각할 수 있으니 여러분이 낙찰 받은 토지도 이때에 다른 공유자들의 토지와 함께 팔릴 수밖에 없는 것이다.
마치 구도자가 도를 구하는 듯 한 자세로 공유자들의 주변을 점검하고 조사해 나가서 이 부동산이 나머지 공유자들에게 반드시 필요한 부동산인지를 파악해야 한다.
그리고 부동산 자체가 다른 공유자들의 소유지분과 함께 매각을 서두르면 쉽게 매각될 수 있는 부동산인지도 철저하게 검증하여야 한다
경매관련.hwp