자운영

원룸 언제부턴가 우리주변에 유행하게된 주거구조다,,

방1 거실에 주방  베란다 여기에 약간의 옵션,, 흔히 에어컨, 세탁기 가스렌지등

1인거주하기는 안성맞춤인 구조이다..

초창기 (약10년정도 된듯싶다)에는 건물전체를 원룸으로 하는 원룸17개, 원룸20개 등으로 구성하여

임대용(수익용)으로  건축을했다,,

그당시에는 임대수익율이 거의 10~12% 수준에 육박했다..( 땅값 300만원에서 400만원 시절)

상가 임대수익율 7%대 수준에 비하면 수익율이 좋았다..

다양한사람들이 원룸을 구입했다..

수익율은 좋았으나 초창기 공급과잉으로 공실문제가 대두 됐고,,

( 옆에 건물을 신축하면 기존건물에 거주하던 세입자들이 새건물로의 이동이 심했다)

경험이 많치 않은 업자들이 너도나도  건축하다보니 부실문제와 주로 하수쪽에 문제가 생겼다..

건물에 배관이 많아지다보니 막히는 문제와 하수냄새 역류문제가 발생하는 현상이 있었다.

그러다 땅값이 500만원이 넘어가고 주차법이 강화 되면서 수익율로 맞추기가 어려워 졌다..

이때 주로 등장하던것이 주인세대을 포함한 구조로 건축이 이루어졌다.

주인세대 거주하고 월수익 200만원 정도면 매매가 잘됐다..

이시기를 거치면서 땅값이 600만원 수준으로 올라가면서 건축업자들이 수익을내기가

어려운 상태가 되면서,, 월룸 월세를 보증금5백 월30만원에서 월세가 35만원으로 올리는 업자가

나왔다,, 원룸 월세 35만원은 가격저항선이 생겨 32만원 33만원등에 계약을 하곤했다..

그러다 보니 원룸건축이 시들해 졌다..

변형된 형태의 원룸건물..

주차법이 강화 되면서 건축업자들의 법정 주차대수 벗어나기 위한 방법들이 불법 또는 편법으로 행해지고

있습니다.

사례1. 정식으로 다가구 주택으로 건축허가를 받았으나 가구 분리을 하는경우(고전적인 방법)

원룸으로 하려면 법정주차대수를 맞추기 어려운경우 방2개(투룸) 또는 방3개(쓰리룸)으로

건축허가를 받고  준공검사후 투룸은 원룸 두개로, 쓰리룸은 원룸3개로 분리하여 임대하는 방법

건축물 외관상이나 서류(등기, 건축물대장)만보아서는 일반인들이 쉽게 알기가 어렵다.

투룸1개가 1000/40만원 이라면 원룸 500/30만원 2개(1000/60만원)되니 당연히 수익률이 좋아지겠죠..

사례2. 근린생활시설(상가)로 허가및 준공후 원룸이나 투룸으로 꾸미는경우(당연 불법이죠)

칸막이하는거, 주방들이는거, 모두 불법입니다..

주로 도심지 상업지구에서 행해지는 방법들인데.. 오피스텔형 원룸이라고 소비자들에게 소개함.

소비자들 입장에서보면 외관상 원룸하고 같죠..

서류를 잘보시면 근린생활시설이라고 표기돼 있으면 이경우라고 봐야 할것입니다..

또한 이경우 난방은 도시가스로 되나, 취사가 도시가스 설치가 어렵기때문에..

취사는 전열기(주로 핫 플레이트)로 비치 합니다.. 당연히 일반원룸보다 수익률이 좋겠지요..

사례3. 조산원, 기숙사등으로 허가받아 원룸으로 사용하는경우..

조산원이나 기숙사는 건축법상 칸막이 하는거하고, 내부 화장실까진 합법이나,, 독립취사가 불법

즉 씽크대 설치와 도시가스취사가 불법입니다,, 여기서도 취사가 주로 핫플레이트가 사용되죠..

건물외관이나 내부나 모두 완벽한 원룸입니다,,

이경우 수익률이 아주 좋습니다.. 약간의 불편함(?)을 감수하면 괜챤은 임대수입구조죠..

저희도 이런종류 매물이 있습니다..

수원정자동 조산원(공부상) 그분들은 오피스텔형 원룸이라 부르죠..

원룸28개 500/30~ 1000/40만 계산해보면 수익률 좋죠??

매가 16억 보증금5억 융자1억5천 월수 800만,,  그러면 9억5천투자 한달수익 800만..

건령1년(신축), 물론 임대 완료된상태구요,, 괜챤죠?

안산원곡동(안산역앞) 기숙사 (물론내부는 완벽한 원룸입니다...)

원룸42개 방들다 크고요,, 화장실 넓고, 에어컨설치 돼있고요,, 임대료 300/25~ 300/30만..

요거의경우 매가 15억 융자4억  잘만관리하면 월수 1000만원이 훌쩍넘죠..

10억미만투자하고 월수 1000만원이면 괜챤은 수익구조죠..

이번에는  외곽지역 원룸이야기를 하려고 합니다.

원룸하면 주로 도시내 주택가 또는 번화가 근처, 대학가 근처 등 이었으나..

외곽지역에서도 원룸을 건축하여 운영하는사례가 있습니다.

원룸은 기본적으로 연료가 문제 입니다.. 기존에 도시가스 않들어오던지역에

원룸을건축하면 보일러를 기름이나 또는 LPG를 사용해야 했는데..

도시가스에 비해 한달 연료비가 약 3배정도 드는문제로,, 사용자들이 기피하게됩니다.

도시가스는 도시지역중에서도 일반주거지역에 해당되는지역에만 주로 공급이 됩니다.

외곽지역 자연녹지나 관리지역, 농림지역은 원룸이 않되나?

아닙니다.  주택허가가 되는곳이면 가능합니다..

사례1. 시외 대학가 근처 자연녹지에 원룸을 건축하여 운영사례..

수원남부지역 화성에 수원대학교가 있습니다..

물론 대학교 정문부근은 일반주거지역들이 있고,, 원룸들이 있습니다..(시내와 임대가 비슷)

일반주거지역 땅값은 대략 500~600만원선,, 임대가 500/30만원수준..

후문이나 근처 자연녹지지역 땅값 대략 150만원~200만원수준,,(대로변은 더가겠죠?)

이곳에 원룸을 건축합니다.. 건페율과 용적률에서는 일반주거지역보다  불리하지만..

( 주거지역 건페율 60%, 자연녹지 건페율20% )

주차법적용은 커버가 됩니다.. 대신 난방은 심야전기보일러를 사용합니다..

(도시가스에비해 비싸지 않습니다, 관리비에 포함하여 난방비 받으면 되고요,,)

투자대비 수익률 좋습니다.. 500/25~500/30정도 받으니까요..

사례2. 화성공장지대 인근에 관리지역에 원룸을 건축하여 운영사례..

관리지역 땅값이 대략 100~150정도면 땅을 구할수 있고,,

위의사례와 같이(심야전기 사용) 건축을 하여 주로 공장근무 근로자들에게 임대를 놓습니다.

임대가는 500/25 ~ 300/25 수준정도..

관리지역은 건페율이 계획관리 40%, 생산관리 20%로 계획관리 지역이면 유리하고요..

임대수요는 많습니다..

사례3. 평택항인근 관리지역에 원룸을 건축운영하는경우..

관리지역중,, 도시가스가 공급되는 지역이 있더군요..

항구인근이라 수요는 많고요,, 건축은 시내와 동일하게 건축합니다..

임대가도 시내와 같이 받고요  500/30 수준..

땅값은 200만원수준 정도합니다..

땅값은 저렴하고 임대가는 비슷 수익률이 높겠죠..

위의사례를 적용하면 관광지 근처의 펜션이나, 민박집도 결국은 유사한 구조입니다..

어느정도 수요만 있다면,,  괜챤은 사업입니다.. 

퍼온글 입니다

요즘같은 경우에는 월세가 나오는 오피스텔이나 원룸 등 수익형 부동산에 투자하는 것이 좋다고 보아요.

이때 가장 중요한 것은 공실율을 조사해 보는 것입니다.

관리사무소나 원룸주인에게 전화(원룸정문에 전화번호 붙어있음)를 걸어 입주할 사람이 많아서

오피스텔(원룸) 방이 많이 필요한데 몇개나 지금 입주가 가능한지 전화나 방문으로 물어 보세여

진짜 임차할 것처럼 말입니다.

이때 당장 임대해 줄 방이 많다고 답변을 주면

그 오피스텔 등은 월세 장사가 않되는 건물이니 매입을 하시면 않됩니다.

물론 한두개 정도의 공실이 있을수는 았어요.

중간에 사정이 있어 이사하는 사람은 항상 있게  마련이니까요.

이 때도 언제부터 빈방인 상태로 있었는지 탐문하여 몇달전 부터

빈방인 상태로 잇었다고 하면 한 두개가 공실이지만 향후에도 임차인을 들이기가

어려운 좋지 않는 입지를 갖춘 오피스텔로 보아 매수를 하면 않되고요.

또 한달간의 전기, 수도, 가스, 청소비등 관라비가 평균 얼마인지도 알아 보시고요

관리비가 너무 많으면 임차인들이 1년만 살다가 만기 시에는 관리비가 싼 다른 오피스텔 등으로

이사를 갈 가능성이 높기 때문이지요

참고로 원룸은 통상 수도요금은 관리비에 포함하여 월세와 함께 받고,

전기, 가스요금은 임차인이 직접 고지서를 받아 은행에 납부를 하는 시스템입니다.  

또한 거래시에는 인근 공인중개사 2곳을 방문하여 매매, 전세, 월세 시세를 알아 보시고요.

건물 현장에 가서는 내부 시설물이나 수도등 하자여부를 점검하시고요

매매계약시에는 매도인의 신분증으로 매도인 본인을 확인하시고

매매계약서에는 매도인 본인의 서명날인을 받으셔야 됩니다.

가장 중요한 사항이고요.

상당히 많은 건에서 보면 매도인의 부인이 위임장도 없이 와서

매도인 명의로 대필을 하여 매매계약서를 작성하시는데, 이 경우 매도인 부부가 이혼하면 

동 계약은 매도인 본인이 서명날인한 것이 아니기에 매매계약이 무효가 되어

매수인이 돈을 날릴 수도 있으니 조심하시고요

부득이 이렇게 하여야 한다면 매도인 본인 명의 계좌로 계약금, 중도금, 잔금을 매수인 명의로

입금(송금)을 하면 하자는 치유됩니다만,

분쟁은 사전에 방지하는 차원에서 원칙대로 본인과 거래를 하여야 하겠지요.

또 매도인 본인과 거래를 하더라도 본인 명의의 계좌에 계약금, 중도금, 잔금을 매수인 명으로

입금을 시켜주는 것이 훗날 매매대금의 수령여부에 대한 논란을 방지하는 방법입니다.

또 부동산등기부 등본은 계약체결전, 중도금지급전, 잔금지급전(소유권이전등기 후에도 해야함)에  걸쳐서

대법원 등기싸이트에 들어가 신용카드 결제후 발급을 받아

등기부에 근저당권이나 가압류등기등 매수인에게 부담을 주는 등기가 존재하는지 여부를 확인하여

등기부상 권리관계가  깨끗한 경우에만 매수를 하시고

매도인 본인 확인을 확실히 했다면 가능한 잔금은 빨리 치러서 매수인 앞으로

소유권 이전등기를  신속히 종료시키는 것이 좋아요..

왜냐하면 매수인앞으로 소유권이전등기가 완료되기 전에 제3자에게 이중으로 매도해

버리는 사기사건이 간혹 발생하는데 이를  미연에 방지하기 위함입니다.

그러니까 매도인이 사기꾼이라면  매수인앞 등기완료전에 여러 사람에게 동시에 이중 삼중으로

매매하는 사례가 있어 주의를 요하는 부분입니다.

또 매수인에게 등기완료 전까지 발생한 공과금 및 재산세 등은 매도인이

부담한다는 약정을 계약서에 반드시 명기하시기 바랍니다.

 원룸매매시 시장조사 방법은 이렇습니다.

1. 국립대학교 여부

지방의 경우 사립대보다 국립대 앞에 위치한 원룸이 좋아요. 서울은 제외하고요. 

자녀를 적게 낳는 사회적 풍조로 학생수가 점점 감소하는 가운데 이름도 잘 알려지지 않는 사립대들이 많은데

학생입학 인원이 매년 감소하여 중국이나 몽골 등지의 유학생을 유치하여 학교 재정을 근근이 유지하는 등

학교 경영환경이 열악해져 가고 있으며(심지어 한국말을 못해도 유학생을 입학시켜 주는 학교가 많음),

장기적으로는 이런 류의 학교, 특히 전문대는 대대적인 통,폐합 작업이 이루어질 것으로 예상되고

현재에도 정책적으로 국립대에 흡수 등을 추진 중인 것으로 보입니다.   

 2. 학생수는 몇명인지

전문대 인근 보다는 학생수가 1만명 이상 되는 지방 사립대인근 원룸이 월세수익 등에서 리스크가 적으며

국립대는 약 3만명 정도의 학생이 있어 이곳의 원룸이 가장 안전한 투자대상이 되는 것입니다.

제가 가진 원룸도 국립대로서 학생 및 교직원 등이 약 3만명 정도 되는 좋은 배후지를 가진 곳에 위치하고 있어

수요가 탄탄하고 월세 연체가 거의 없는 장점이 있지요.

3. 학교기숙사 수용인원 여부

학교기숙사의 수용인원이 많으면 원룸 입주자는 적어질 수밖에 없습니다.

따라서 기숙사에서 수요자를 모두 수용할 수 없을 정도이어야  기숙사에 입주 못한 학생이 원룸으로 몰리게

되는 것이지요.

그렇지만 기숙사의 수용인원의 과다여부가 반드시 원룸 수요에 영향을 못 미치는 부분도 있다는 것도

고려해야 할 것입니다.

학교기숙사(제 원룸 인근 사례로 수용인원은 약 4200명 정도임)는 밤 12시 이후에 출입금지가 되며,

안에서 담배도 못 피우고, 방에 텔레비젼도 설치되어 있지 않으며, 

여자친구를 또는 남자 친구를 자기 방에 출입시킬 수 없으며,

하계 및 동계 방학기간 동안에는 기숙사운영을 않하게 되어 이때 방을 비워줘야 되며,

이 경우 주변 원룸에 방학 2달 동안만 임차하여 입주하는 학생이 다수 발생합니다.     

또 성적순으로 기숙사에 입주하므로 성적이 나쁘면 입주를 못해서 원룸을 얻을 수 밖에 없고,

부모가 돈이 많아 특히 사립대 학생들 중에 부자부모가 많은 것 같은데,

이런 부유한 학생은 기숙사 생활보다는 대개 원룸을 선호하고요.

비싼 월세에도 이들은 입주를 잘해요.

특히 요즘같이 대학생들이 연애, 개인적인 프라이버시등 자유분망한 세대에게는 수칙이 엄격한 기숙사보다는

원룸을 선호해요. 부유한 중국 유학생들도 원룸에 많이 입주를 합니다. 

기숙사 수용이 충분한데도 이들은 기숙사 입주를 기피하고,

돈이 없는 학생들이 기숙사에 들어가는 것으로 보여요.

4. 학교에서 최근거리 여부

학교 정문에서 가장 가까운 거리에 있는 원룸이 가장 수요가 좋고 월세도 높아요.

횡단보도가 설치된 큰 길을 하나 건너서 학교에서 먼 곳에 위치한 원룸은 대개 학교인근 보다

월세가 약 5만원 정도 저렴합니다. 건너려면 횡단보도에서 기다려야 하고

건너서도 자전거로 약간 이동하여야 하는 먼 거리에 위치하면 통학시 불편하지요 

그 정도로 학교와의 지근거리 여부가 중요한데 가까운 곳에 위치한

원룸을 매수하여야 겠지요.

5. 공실율 및 매물 과다여부 조사

위에서 언급했지만 원룸정문에 붙어있는 주인 핸드폰으로 전화해서 지금 빈방이 있느냐고 마치 입주할 것처럼

물어서 공실이 없다고 하는 답변을 들어야 좋고, 공실이 많고 빈방 상태로 몇달간 계속 있었다면

임차수요가 좋은 원룸은 아니니 매수를 하면 않됩니다.

또 매매물건이 많이 나와잇다면 월세 장사가 않될 가능성이 높으니 매수시 입주 수요조사를

꼼꼼히 신중하게 한후 거래를 해야 합니다.

제가 거래한 곳은 제가 거래후 1년이상 매물이 없는 우량한 지역이고요. 이런 곳에는 전국에서 인근 부동산에

원룸 매수수요 대기인원이 줄을 서지요. 제가 거래후 가보니 이곳에 19명의 대기 매수 수요자가 잇었고요

대기 수요자의 직업도 다양하고, 사는 지역도 전국에 분포되어 잇었어요

그러니까 이런 곳에는 매물이 나오자마자 소리소문 없이 바로 거래가 끝나버립니다.

저도 제 원룸매수시 행운이 따라주어 잘 붙잡은 것 같아요.

6. 월세시세 조사

무작위로 전화해서 공실율조사시 함께 월세 시세를 물어 보면되고요.

학교에서 원거리에 위치할 수록 월세금액이 낮아 집니다.

7. 월세와 학교 기숙사비 비교

제 경우는 원룸이 한달 월세가 약 30만원임에 반하여, 학교 기숙사비는 방학기간을 빼고 계산해 보면

기숙사비는 한달에 약 25만원 정도로 원룸보다 약 5만원 정도의 이점이 있으나

원룸보다 개인적인 자유가 통제되는 불편함이 기숙사에는 있어서

원룸이 기숙사에 대해 경쟁력이 유지되고 뒤떨어 지지 않아요.

8. 수익율 조사

 국립대 앞에는 월세 수익율이 최소 12%이상이 됩니다. 

수익율 계산은 이렇게 하면 되요

1억원에 매수한 오피스텔에서 1년에 12백만원의 월세를 받는다면 12백만원 나누기 1억원 하면

12%가 되고 이는 매월 1백만원의 월세가 들어온다는 의미이지요.

제가 가진 다가구 및 원룸은 모두 약 13%의 수익율을 올리고 있으나,

서울은 8%를 넘기기 어려운데 그 이유는 집값이 비싸서 그래요.

강남역 인근의 오피스텔은 전용 7평정도의 매매가격이 약 2억원 정도에 월세가 80만원 정도인

것으로 보입니다.

이 경우 1년 월세수익 9,600,000원을 2억원으로 나누면 수익율은 년 4.8%정도인데

이 정도면 은행 대출이자에 충당하기 에도 모자라는 수익율로서

향후 자산가치의 상승을 기대하고 하는 투자 외에는 월세 수익율이 저조하여 

월세수익을 바라고  투자하기에는 적합하지 않다고 생각 됩니다.

위와 같은 과정을 거쳐 최적지에서 원룸 매수를 하여야 수요가 탄탄해서

안정적인 월세수입이 보장됩니다.

여러분 모두 행복하세요~ 

퍼온글 입니다

참 일이 많으니 복 많이 받았다고 생각해야 하겠네요. 

요새는 일하고 싶어도 일하지 못하는 청년 실업자들이 늘어나고 있기때문이지요. 

저도 직장일에 사업일까지 욕심도 많아서겠지만 행복하다고 생각해야 겠지요. 

일없는 젊은 사람들에 비하면 많은 혜택을 받는 것이니까요.

제가 원룸을 운영하면서 구상해 본 것이 있어요

1. 원룸목표 : 원룸을 미스코리아처럼 화장하고, 최고의 안식처를 제공한다.
  고객감동을 주는 새로운 주거문화를 창조한다. 

2. 고객확보 전략 : 고급화, 차별화

3. 구체적 추진방향 : 안전성, 청결성, 편의성, 쾌적성을 추구한다.

  이런 목표와 추진방향 등을 가지고 원룸을 계속 여자처럼 화장(리모델링등 치장)을 시키면서 계속 업그레이드(재투자)를 시켜왔어요.   

- 안전성 : CCTV 설치, 현관문 및 각 호실 전자키 설치, 여름철 창문잠그기 문자메시지 발송, 특히 여학생들에 대한 범죄예방에 주의, 건물 화재보험 가입 등  
- 청결성 : 청소업체에 맏겨 계단청소, 창문청소 등 실시
- 편의성 : 자전거주차장 설치, 정수기 설치, 침대 및 냉장고, 책상등 제공 
- 쾌적성 : 복도에 상시 아로마향 설치(지금은 로즈마리향 설치), 밝은 조명 야간내내 상시유지, 건물은 저녁 7시부터 오전 7시까지 자동센서로 12시간 동안 계속 밝은 조명을 주차장 및 복도에 설치하여 여학생 등에게 밤에 무섭지 않도록 함(다른 원룸은 전기요금 아끼려고 이렇게 하지 않음) 

원룸을 인수 후 지금까지 그 수익금중 일부를 떼어 20대 초반의 대학생들에게 편안한 안식처를 제공하기 위해 위와 같이 여자에게 화장을 시키는 것처럼 원룸을 계속 업그레이드 시키고 있어요. 물론 새 건물이지만요. 그러면서 또 생각하고 있는 것이 있습니다. 

공간예술 창조부분 인데요.       
복도와 방을 대학생 특히 여대생 취향에 맞게 이들을 유혹할 수 있도록 꾸며 최고로 선호하는 원룸으로 꾸미고(차별화, 고급화) 그에 따라 월세도 올려서 받으려고 해요. 사실 요즘은 부모가 돈 많은 대학생들이 많아 비싼 월세에 크게 신경 쓰지 않는 학생들도 있거든요. 부유한 중국 유학생도 많고요.

대개 원룸들은 복도나 방을 벽과 조명, 벽지 정도로만 치장하고 말지요
저는 건물 출입구부터 복도를 평면의 벽과 조명 정도만 설치할 게 아니라
좁은 공간을 최대한 살리면서 입체적, 시각적으로 거주하는 학생들에게 감동을 주는 공간으로 만들면 좋겠다는 생각을 해봅니다. 

20대 초반의 대학생들이 그 중에서도 여학생들이 가장 선호하는 색깔과 빛과 향기와 다른 유혹적인 예술들이 어우러져 쾌적하고 주거에 감동을 주는, 그래서 이 집을 잘 선택했어, 나중에 친구에게도 소문을 낼거야, 이 원룸을 떠나면 나의 주거공간을 후배에게 물려줄 거야, 그렇게 결국 고객감동을 주는 그런 공간을 만들고 싶어요.

작은 공간인 복도에 적은 돈으로 최대의 감동을 주는, 최고의 유혹적이고 감동적인, 공간창조를 하여 기존 원룸, 모텔들이 치장하는 방식이 아닌 새로운 트렌드를 창조할 수 있지 않을까 생각해 봅니다. 결국 복도를 눈에 보기 좋고 쾌적하게 꾸미는 것이지요.

또한 잠자는 방 및 화장실도 단순히 벽지나 조명으로만 변화를 줄 게 아니라 여기에 적합한 거주자에게 편히 쉴 수 있고, 감동을 줄 수 있도록 기존과 다른 공간예술을 창출할 수 있는 방법도 생각해 보고 있어요

영혼을 맑게 해주는 비가 내리네요. 

여러분 모두 행복했으면 좋겠습니다.  

퍼온글 입니다 ..

2010년 5월 25일은 제가 원룸(다가구용 단독주택)을 인수한지 딱 1년이 되는 날입니다.
인수후 월세소득에 대한 소득세를 비과세로 만들기 위해 
지난 1년동안 부동산소유권 이전등 자산재배치 작업이 이제 마무리 단계에 있어요

 1가구 1주택이 되어야 원룸에 대해 비과세가 되거든요

하여 5건의 소유권이전등기가 1년동안 연속으로 이루어 졌어요
아파트는 팔고 다가구 주택을 매입하여 월세수익이 발생케 하였고요
또 소형아파트 1채를 추가 매수하여 역시 월세 수익이 발생케 하였어요

위와 같이 하여 부모님에게 월세수익으로 매달 고정적인 생활비 약 1백만원이 자동 충당되도록 
만들어 놨고요. 
나머지 생활비는 형제가 공동으로 분담하여 매월 드리고 있어요

그래서 부모님들은 월세와 저희가 보내준 돈을 합하여 매월 약 2백만원을 확보하여 생활비로 쓰시고
계십니다. 

부모님은 월세가 나오는 집(부모님소유 임대계약 4건)을 영구적으로 만들어 놓아서 

향후에는 자식들에게 추가로 생활비를 부담지우지 않아도 되는 상황이예요. 
 마지막 5번째건은 증여로 소유권이전을 추진 중인데 이건의 이전등기가 마무리 단계에 있네요. 

모두 월세소득세 등을 비과세 받기 위해 추진한 것입니다.
원룸인수 시에 저는 가장 힘들었던 것 같아요. 인수인계부터 확인할 사항이나 부속서류 등이 
많았어요. 체력이 소진되어 링겔을 맞아야 할 정도로 힘들 때 오로지 정신력 하나로 인수작업을 했어요

사실 이때 옆에 있는 경매로 나온 원룸까지 2건을 동시에 추진중이였는데요
돈이 좀 부족하여 경매 건은 포기하고 이건 원룸만 인수하였어요. 
후에 안 일이지만 그 경매건은 전 소유자가 바지를 앞세워 싸게 낙찰 받으려다 떨어지자 

낙찰 받은사람(입찰참여자 16명)에게 그 자리에서 자신에게 전매하면 모든 비용을 자기가 부담하고 

추가로 낙찰금액에 5천만원을 얹저 줄테니 그 자리에서 넘겨라고 했는데 

그 낙찰자는 넘기지 않았고요. 낙찰 후 조금있다가 그 원룸은 1억 5천만원 정도 가격이 올랐어요. 

넘기지 않기를 잘 한거지요. 

대학교 정문앞이라 수요가 탄탄하여 임차인을 구하는 데는 문제가 없었고요. 

지금도 저는 이건에 대해 많은 아쉬움이 남아요. 

2주동안 열심히 조사해서 완벽히 분석을 다해 놓고 잇었는데 모자라는 돈은 공동투자자를 끌여 들여 투자하려고 했으나 

평소 좋은 건 같이 투자하자던 사람들이 막상 제가 이런 제안을 하자 무섭다고 다 발뺌을 하더군요. 

특히 공무원들은 200%안전해야 투자를 하는 것 같아요. 그러면 수익률도 마이너스 200%될 텐데도요. ㅋㅋ 
제가 공동투자하려 한 것은 이건이 처음이자 마지막이구요. 앞으로는 전처럼 저 혼자만 움직이면서 투자하려 해요

혹시 그런 분은 않 계시겠지만 제게 공동투자를 권유하지도 부탁하지도 마시기 바랍니다.

몇백억 벌었다 등등으로 공동 투자자를 모집후 피해를 본 사람들이 발생했다는 우울한 뉴스를 접하게 되었는데요.

 사실 자신이 경매지식을 어느 정도 알아야 경매전문가가 진정으로 전문가인지 아닌지, 투자수익은 발생할 수 있는 물건을 추천하는지 여부를 알 수 있지요. 

어느 정도 지식을 쌓아야  상대가 전문가인지 아닌지를 판단할 수 있는 안목이 생기지요.

그런데 
되돌아 보니 경매건 까지 2건을 인수했더라면 아마 저 병원에
입원했을 수도 있겟다는 생각이 들어요
그런 만큼 이 원룸에 대해 저는 집착과 애정이 강해요

사람들은 말썽을 피지만 이 원룸은 말썽도 않피우고 착하게도 월세를 꼬박꼬박
벌어다 주니까 말이죠(18가구, 방1개당 보증금 200만원에 월세30만원임). 
얼마나 착합니까 사랑스럽고...

인수작업시 시장조사 및 수익률(비용공제전 수익율 약 13%)등은 추후에 기회되면 알려줄께요
이런 자산재배치 작업으로 세금을 절감하고, 대출 갈아타기로 약 5백만원의 수익이
발생했구요. 

저는 부자는 아니고요, 자랑하는 것도 아니예요.
추가적인 자산재배치 작업은 내후년 이후에 또 추진하려고 해요
지금은 기다림의 재테크, 몸집 불리기를 하는 재테크를 하고 있어요

평균수명이 75세로 볼 때 이제 저는 인생 2막을 준비하기 위한 주춧돌을
놓고 있는 시작단계라고 보아요

저의 재테크도 이제 기초만 놓아진 시작단계입니다.
제 자랑이 아니라 지난 1년을 뒤돌아 보니 참 어려운 와중에도
치열하게 그리고 열심히 살았다는 생각이 들어 지난 1년을
회상하면서 이 글을 써보네요.  

제 자랑이 되어 죄송합니다. 여러분 모두 행복한 나날 되세요.

 퍼온글 ...

  용봉동 원룸 운영자와의 대화중에서...

  1. 용봉동 큰바다 해물탕 인근에 원룸 12호실 운영

  2. 투룸은 대부분 살림집이 오는데 불편한 상황이 많이 발생.

       -임대 아파트가 많은 지역은 투룸이 불리 하다 

  3. 비 오는날 방문해서 방수 관계 확인하기, 문짝,변기,하수도 등 꼼꼼히 살펴라

  4. 자기도 원룸 한채 더 구매 하고자 알아보고 있다

  5. 자기가 살지 않을거면 위층에 안집이 있는거 보다 원룸이 더 좋다

  6. 원룸 1호당 보증금 100만원에 20 -25만원정도   

  7. 에어콘,냉장고,세탁기,인테넷 설치해주고 티비는 NO(파손많음). 수도 요금은 일괄적으로 1만원씩

  8. 3-5년이내의 건물을 인수해라 - 건물 노후도및 수리비 발생 관련.

  9. 원룸 계약은 1년 단위로 한다  

 계산법이 좀 틀린거같다...

건물 7억

대출 2억

보증금 6,000 (17실 300기준 -투룸 좀더..)

자기자본 440,000,000

월세 32만*17호 = 540 만원

2억 대출이자      -116만원

 기타지출            -34만원

자기자본이자    - 260만원

실 수입               130만원

원룸 공실률 자기자본이자 기타등등 따지면 남는게 별루없네요

아래는 어느기획부동산 계산법이구 이거는 내가 함해본 계산입니다

원룸 임대 사업이란 무엇인가 ?...

한마디로 건물을 구입해서 그 월세를 받는것입니다..

그런데 과연 수익성이 얼마나 될까? 돈이 별로 없는데 되겠나?. 

뭐 이런 저런 고민이 꽤 많으실겁니다 먼저 원룸임대를 하시는 분께 가장 권고하고 싶은 내용은

공실률이 적은 지역의 건물을 구입하셔야 한다는겁니다.

원룸을 많이 얻는 대학가나 큰 공단이 있는 곳등..을 끼고 있는 건물을 사시면

공실율을 줄일 수 있고, 안정적인 임대수익을 얻으실 수 있습니다. 건물은 그대로 있고 다달이 월세가 나오기 때문에 밑지는게 하나도 없는 사업입니다.

두번째로 중요한것은 투자 수익율이 얼마나 나오는 것이냐는 겁니다.

일단 사업이라면 돈을 버는게 가장 큰 목적이지요.

요즘 은행에 1억을  넣으면 이것 저것 제하고 채 30만원....을 손에 쥔니다.

요즘 연이자 4~5%로 따진다면 더 떨어지지요.. 하지만 구미 원룸임대사업은 

수익율이 15 %정도 나온답니다.

지역마다 틀리겠지만 대략 구미지역으로 보았을 경우 즉 1억을 투자 하셨다면

수익율은 통상 월150만원 정도를 보셔도 무방합니다.

세번째는 관리입니다.

믿을 만한 부동산이나 청소 관리업체에 위탁하십시요.

대부분의 건물주께서는 그렇게 관리를 위탁하고 계십니다.

참고로 청소업체에서 하게 되는 일은 건물 청소,건물공실관리,건물시설부분관리 등등

건물에 해당되는 모든 사항을 관리해 드립니다.

관리비용은 통상적으로 청소비 8만+관리비 2만해서 월 10만정도 책정됩니다.

[구미에는 메이져 관리업체가 상당이 많은편이며, 잘 관리되고있습니다]

네 번째 돈이 1~2억정도 밖에 없는데 5억에서 8억정도 되는 건물을 어떻게 ....

라고 생각하시는 분도 계실겁니다.

5억 정도되는 건물이라면 최소한 은행에서 대출이 1억5천 정도 나옵니다(매매가 30%선)

이자는 연 7%로 정도 나옵니다.

하지만 통상 임대수익율 15%란 은행이자(7%)를 메꾸고 남는 순이익을 말합니다.

그리고 나머진 월세만 받는게 아니고 보증금도 받지요(30~40%선)

나머진, 그 보증금을 효율적으로 잘 활용하는겁니다.

(전세보증금 제도 : 우리나라에만 존재하는 독특한 부동산 제도 - 무이자 자산 ^^)

☞ 개발 신도시 전세보증금은 올라갈까요...아님 내려 갈까요 OTL

그리고 명심하십시요....수익형부동산은 소유가 아닌 레버릿지(지렛대) 경제이론에

기초를 둔 투자용 부동산임을...

임대수익을 누리시다.. 고점에 이러렀을때 매매 하시더라도 ,건물 감가상각을 상회하는

신도시 프리미엄(지가상승)을 추가로 얻으실 수 있다면..

개발 신도시 구미는, 굉장히 매력적인 도시가 아닐까요?  -.^

2. 쉽게 알아보는 원룸 임대업

자기 자본[투자금액]보다 타인자본 [부채가 클수록] 지렛대 역할을 하게 돼서

자기자본의 이익률을 높이는 멋진 사업입니다.

원룸 매매로 나오는 금액을  보면 보통 한두 푼이 아니어서 꿈도 못꾸는게 대부분이지만

쉽게 설명 드리겠습니다....       

방이 18개 되는 원룸을 예로 보면,

월세 32만원 기준 월세 560만원 [년간 6,720만원]

위와 같이 1억 8천만 원 이면 원룸 매수가 가능합니다...

보증금은 그냥 있는 것이고.

1억 8천은 내 돈을 주고  2억 대출만 껴안으면 계산이 다 된다

2억이 대출로는 다소 큰 무리가 있어 보이지만.

대출금이자를 무서워하지 말고 계산을 하면 대략 앉아서 얼마간의 돈을 번다

대출이자가 년 7% 로 잡고 2억이면 년 이자가 1,248만원

총수익 6,720에서 년이자 1,248을 배면 5,472만원이  남는 돈이다.

여기서 건물관리비 [각종수리비용일체를 포함한] 와 간혹 방이 빨리  안 나가서

남아있는 공백을 좀 제하고 하더라도 괜찮은 사업이다....

2-1, 원룸임대 사업이란

금리, 증시불안. 노후대책 자산관리 등으로 사람들이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는

현재 상황에 원룸 임대사업은 유망 재테크 수단으로 관심을 끌고 있다.

실속 있고 안전한 투자를 원하는 투자자들의 공급과 독립된 공간을 원하는 젊은층 등의

계속적인 수요로 공급과 수요의 이해관계가 잘 맞아 떨어지면서,

원룸주택의 주가가 꾸준히 오르고 있는 것이다.

또한 건축법과 주차장법 개정으로 인해 건축, 설치 기준이 강화되어

원룸 및 다가구주택의 신축이 저하 되여

기존 원룸 및 다가구를 가지고 있는 사람들은 더 많은 상승효과를 볼 수 있을 것으로 기대된다. 고정적인 수익으로 성공할 수 있는 사업이기에 좋은 기회가 될 것이다.

2-2, 원룸임대 사업의 특성

실속 있고 안전한 투자와 높은 수익률 향후 관리까지 쉬운 제테크 의 꽃

사회생활 패턴의 변화, 즉 가족 구성원의 핵가족화로 혼자 사는 사람이

급증하고 있는 현실에 주택이 단순히 살기 위한 곳 이라기보다는

하나의 문화 공간처럼 변화해가는 흐름을 파악 할 수 있다.

또 산업의 발전으로 특정지역의 개발과 인구집중 시설이 건립되면서

원거리 출, 퇴근이 불편함해소와, 시간의 절약, 나아가서 여유를 병행하고,

편리하고 아늑한 나 혼자만의 공간을 원하는 싱글족, 소호족, 대학생, 신혼 부부등에 적합한

적은 규모와 저렴한 임대를 원하는 수요에 적당한 아이템이 원룸 임대사업이다.

2-3, 원룸임대업 수익률