상가 임대차권리

 

1)번의 경우에만 상가임대차보호법의 적용을 받습니다

아래 규정을 참고하시기 바랍니다

 

 

● 경매 대상 부동산의 상가임차인이 상가임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 다음과 같은 기본 조건을 갖추어야 합니다.

 ① 경매개시결정등기일 이전에 사업자등록과 건물의 인도가 있어야 합니다.
 ② 경매에 있어서 상가임차인이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 등기부상 최초기준등기(근저당, 가압류, 압류, 담보가등기)가 2002.11.1. 이후에 설정되어야 합니다.

따라서 2002.10.31. 이전에 이미 이 등기가 설정된 경매 부동산의 상가임차인은 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못합니다
 ③ 환산보증금이 지역별로 일정액 이하 이어야 합니다.

즉 서울특별시는 2억4천만원이하, 과밀억제권역은 1억9천만원 이하, 광역시는 보증금이 1억5천만이하, 기타 시군은 1억4천만원이하라야 동법의 적용을 받을 수 있습니다.

따라서 이 금액을 초과한다면 상가임대차보호법의 적용을 받을수 없는 임차인이므로 사업자등록과 확정일자가 있더라도 배당금이 없습니다. 즉 이런 임차인은 전세권설정을 하는 수 밖에 없으며, 다른 보호방법이 없습니다.

※ 환산보증금이란 실제 보증금에 (월세X100)를 더한 금액을 말합니다
예)보증금1,000만원과 월세 50만원으로 세든 상가임차인은 1,000만원+(50만원X100)=6,000만원이 환산보증금임


● 상가임차인도 주택임차인과 같이 대항력을 가질 수 있으며, 등기부상 최초담보물권보다 먼저 사업자등록과 건물의 인도가 있는 임차인은 대항력을 가지며, 이런 임차인이 법원에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미배당보증금은 낙찰자가 인수하여야 합니다.

● 상가임차인이 법원에서 배당을 받기 위해서는 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 하여야 하며 다음과 같은 두가지 방법으로 배당이 됩니다.

 ① 환산보증금이 다음과 같이 일정액이하의 영세임차인(소액임차인)은 선순위 채권자보다 우선하여 받을 수 있는 소액임차인 최우선배당금이 있습니다.
* 서울특별시 : 보증금 4500만원이하 ~ 1,350만원까지 최우선 배당
* 과밀억제권역 : 보증금 3900만원이하 ~ 1,170만원까지 최우선 배당
* 광역시 : 보증금 3000만원이하 ~ 900만원까지 최우선 배당
* 기타지역 : 보증금 2500만원이하 ~ 750만원까지 최우선 배당
※ 최우선배당금은 경매가액(배당할 금액)의 3분의 1 금액을 초과할 수 없습니다.

 ② 확정일자가 있는 상가임차인은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 순위에 의하여 배당을 받을 수 있습니다.
※ 임차인이 소액임차인에 해당할 경우는 최우선배당금과 순위배당금을 모두 받을수 있습니다