알아두면 돈되는 경매 10훈

 

 

 

알아두면 돈 되는 경매 10訓 머니위크 | 입력 2010.12.13 09:34

[[머니위크]] 필자가 가장 많이 듣는 질문 중 단연 일등은 '돈 되는 물건 없나요?'다. 누구나 우량 투자처에 대한 목마름이 있다. 최상의 수식어가 나열된 화려한 부동산 광고물이 넘쳐날수록 진정한 옥석 분별에 대한 갈증은 심해지는 듯하다. 최근 부동산시장의 회복세가 본격화되면서 경매에 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있다. 올해 는 불황 여파로 경매 신청된 부동산이 봇물을 이뤄 경매물건이 4년 만에 최고치를 기록했다. 이런 가운데 상승 초기단계에서 경매를 통해 보다 저렴한 부동산을 취득하려는 투자자들의 움직임도 분주하다. 경매의 시작은 투자할 물건을 고르는 일부터 시작된다. 어떤 물건을 선택했는지 첫 단추부터 수익률의 상당부분은 결정되기 때문이다. 좋은 경매 물건을 고르는 요령을 알고 많은 물건들 중 본인에게 적합한 물건을 좁혀나간다면 성공을 향해 한걸음 더 내디딜 수 있다.   1. 구체적인 목표 설정 실수요자인가? 투자자인가? 실수요자라면 본인이 원하는 조건에 가장 부합하는 부동산을 고르는 것이 만족도가 높다. 직장과의 거리, 자녀의 학교, 부양하는 부모님을 고려한 환경 등. 반면 투자자라면 '내가 좋아하는 것보다 남이 좋아하는 부동산'을 고르는 것이 현명하다. 투자의 완성은 매각 후 수익률 정산이다. 하지만 부동산 거래의 침체로 팔고자 하는 시점에 매각이 잘 되느냐가 관건인 요즘 매수세가 두터운 부동산을 고르는 것이 중요하다. 2. 본인이 익숙하고 잘 아는 지역 광범위한 지역을 노리기보다는 잘 아는 곳을 집중 공략하는 것이 좋다. 막연하게 접근하다 보면 실제로 투자까지 연결되기가 쉽지 않다. 잘 아는 곳을 중심으로 급매, 경매, 공매 물건을 모색하면 최선의 기회를 잡을 수 있을 뿐더러 실수도 적어 성공할 확률이 높다. 3. 경매 신청권자가 1순위 채권자이면서 제1금융권인 물건 경매를 신청한 채권자가 은행권이면서 또 1순위로 대출을 해준 물건이라면 어느 정도 검증이 된 것이라고 보면 된다. 제1금융권은 대출 심사를 까다롭게 하기 때문이다. 개인 저당권자나 제2금융권, 대부업에서 대출을 해준 것보다 은행권에서 1순위로 대출을 해준 것을 고르는 것이 좋다. 4. 감정평가금액이 저평가된 물건 부동산은 경매가 신청이 되면 준비과정의 일환으로 전문감정평가사가 감정을 한다. 그 감정가는 경매진행 시 1회차 경매가격이 된다. 감정평가는 시세대로 가치판단을 하지만 종종 저평가된 것들이 있다. 이유는 실제 감정된 시점과 경매 시점의 차이가 벌어지면서 가격이 변하기 때문이다. 통상 4~6개월 가량의 시차가 있지만 여러 가지 이유로 감정 후 1년이 지나도록 대기 중인 경매물건 수도 상당하다. 또 비교거래사례가 충분치 않은 경우에도 감정의 정확성이 떨어질 수 있다. 저평가된 경매물건은 시세에 비해 저가에 낙찰될 가능성이 크다. 5. 부동산 등기부에 채무 설정 액이 많은 물건 경매된 부동산의 등기부등본을 보면 여러 건의 채무관계가 등재된 것을 보게 된다. 채권최고액은 실제 대출금보다 120~130% 높게 설정된다. 이를 감안하더라도 설정액을 모두 합쳤을 때 총 채권액이 많은 것을 고르는 것도 좋은 물건을 고르는 방법이다. 그만큼 채권자들이 부동산 가치를 높게 평가한 것이기 때문이다. 6. 채권 설정이 오래 전인 물건 과거에 설정된 채권액은 과거 당시의 가치에 따른 것이고, 시간이 지나면서 자연히 가치가 상승했을 가능성이 크다. 등기부등본상의 채권 설정 시점을 확인해 채권액을 현재 시점으로 환산해 본다면 부동산의 가치를 현실적으로 분석하는 데 도움이 된다. 7. 채권액이 감정가 대비 큰 물건 채권액이 적으면 경매 중 채무자가 돈을 갚아 취하될 수 있다. 입찰하기 위해 공들여 조사를 했는데 돌연 경매가 취하되면 닭 쫒다가 지붕 쳐다보듯한 허무함이 이루 말할 수 없다. '하면 된다'보다 확실한 것은 '되면 한다'다. 경매 물건은 많다. 기왕이면 경매가 중단될 변수가 적은 것에 노력을 집중할 필요가 있다. 8. 임차인의 보증금이 큰 물건 임차인의 보증금이 큰 것은 낙찰 후 임대 시 투자금액 회수율이 높다. 경매가 들어가면 임차인들은 보증금과 임대료, 계약기간 등 소유자와 계약한 사항을 신고하도록 돼 있다. 이 권리신고를 확인함으로써 임차인의 보증금을 가늠할 수 있다. 더불어 중개업소를 통해 최근 임대수준을 재확인해볼 필요가 있다. 9. 상가 건물의 임차인이 이전하기 힘든 업종 수익형 부동산이라면 은행, 병원, 약국, 기지국, 금융업 등이 입점돼 있는 곳을 눈 여겨 보는 것이 좋다. 이전이 어려운 업종은 재계약 가능성이 높다. 명도의 부담이 적고, 재임대를 위한 노력과 수리 비용이 절약된다. 10. 경쟁이 심하지 않을 것으로 예상되는 물건 경매 경험이 쌓인 사람이라면 지분경매, 법정지상권, 선순위임차인, 가처분, 예고등기, 유치권 등 일반사람이 근접하기 어려운 특수권리관계가 있는 물건을 공략해 보는 것도 필요하다. 경쟁이 치열하면 낙찰가는 올라가게 마련이다. 난이도가 있는 소위 하자 물건을 저가 매입해서 정상화시킨 후 매각하면 그만큼 수익률을 높일 수 있다.