(퍼온글)
경매에 대하여...
요즘 가끔 제가 잘 모르는 분들에게 가끔 질문을 받습니다.
저도 아직은 경매초보라 좀 복잡한 물건은 사실 잘 모릅니다.
또한 단순한 물건이라도 몇 번의 자세한 임장과 법원기록, 등기부등 관련서류를 자세히 보기전엔 그 물건의 상황을 세세히, 정확히는 알수 없습니다.
다만 질문받은 경우, 확실히 제가 아는 범위의 내용엔 최대한 답변하는 중입니다.
그러나,
누구나 쉽다고 생각하는 일반 경매물건도 간혹 가다가 사고가 납니다.
아래 얼마전 올린 레미안빌무단점거사건도 멀쩡하고, 더우기 아주 명도가 쉬운 空室이던 물건이었습니다.
또한 제가 좋아하는 형님 한분은 2006년 09월 아파트를 낙찰받고 아직도 명도가 되지 않고 있습니다. 여전히 전소유주가 재매입의사등으로 저항하며 거주중입니다.
저도 지금까지 경매를 하면서 2번정도 투자원금의 대부분을 날려보았습니다만, 제 경험으론
경매는 철저히 實戰, 그것뿐입니다.
즉 변호사든 법무사든 유명책著者든, 유명강사분이든 간에,
결국은 경매를 스스로 해보고 당해본 사람만이 경매의 現實을 정확히 알것이란 것입니다.
(대단히 유감스러운 말씀이나 저는 강의나 하시는 분들을 믿지 않습니다.
왜냐하면 진정한 고수는 자기물건경매에 바빠 한가하게 강의 할 시간이 없기 때문입니다.
몇십만원씩하는 수강료와 특수물건1건낙찰시의 투자수익금을 비교하면 이 부분은 명백합니다)
먼저 질문하시는 초보자분들에게 권고합니다.
1.최소한 3번째물건까지는 반드시 전문법무사나 변호사, 경매컨설팅사무실과 계약을 맺고 입찰하십시오. 아니면 주변고수분들의 도움을 받으십시오.
물론 수수료가 좀 들을 지 모르나 이렇게 초기 물건 몇건은 안전히 진행하여야 합니다.
왜냐면 만약 점유자의 저항으로 명도가 예상보다 훨씬 늦어져 자금이 묶이거나,
예상하지 않았던 추가권리나 민형사적 문제가 발생할 경우 초보자분들은 대응력이 없기 때문입니다. 경매업계를 떠나시는 분들은 대부분 이 시기에 실패때문입니다.
그렇다고 언제나 유료컨설팅을 이용하시라는 것은 겵코 아닙니다.
이렇게 처음에 안전운행을 하면서, 물건임장법, 분석법,등기치는 법, 인도명령,점유이전금지가처분하는 법등 기초적인 實務들을 어떻게든 배워나가야 합니다.
2.초기 5번째물건까지는 낙찰가가 5000만원이하의 물건을 골라 입찰하십시오.
즉 자금이 어느 정도 모일때까지는 그물건이 단순한 물건이든 복잡한 물건이든 입찰리스크를
피하기 위해 소요자금이 큰 물건은 가능한 절대 입찰하시기 마시라는 겁니다.
3.현재 가지고 계신 자금의 30~40%이내에서 투자하십시오.
만약 입찰투자하실 물건이 법정지상권이나 유치권 내지는 선순위임차인등 특수권리가 걸린 물건이라면 전체 자금의 10~20%이내에서 투자하실 것을 권합니다.
왜냐하면 이런 물건들은 낙찰후에 소송없이 바로 깨지 못한다면 최소 6개월~최악의 경우엔 2년정도 투자금이 묶일 수 있기 때문입니다. 또 패소시엔 원금보장도 없습니다.
4.이미 받은 물건의 매매내지는 임대로 투자금상당액을 회수하신 후에 투자하십시오.
경매의 과정에서 중요도를 저보고 평가하라고 한다면,
권리분석및 입찰(10%)보단 명도(40%)가, 명도보다는 매도나 임대등 투자금회수가(40%), 매
도보다는 절세(10%)가 더 중요하다고 말하겟습니다.
저의 경우엔 판매가 가장 중요했습니다.
즉 경매업계에서 가장 많이 강의하는 입찰물건의 복잡한 권리분석보다는,
소유권이전후의 명도가 훨씬 더 중요하고,
자금이 풍부하신 대자본투자자가 아니라면 대다수의 낙찰자들에겐 명도후 매도가
훨씬 더 중요하다는 것입니다. 왜냐면 매도를 해야만 수익을 얻을 수 있고,
다음 물건을 입찰 할 돈이 회수되기 때문입니다.
부동산의 前望과 매도기법,절세방법등은 경매업계에선 아무도 알려주지 않습니다.
5.수익이 생기기 시작한다면 벌어들인 돈을 무차별적인 세금을 부과중인 국가기관(?)에 필요이상으로 빼앗기지 않는 법도 아주 중요합니다.
진정한 경매고수는 세법에 정통하여 상식적인 수준의 세금만 납부하는 사람입니다.
(여담입니다만, 우리가 잘못된 입찰로 元金을 잃을 때, 국세청은 피해금일부를 보상하지 않습니다. 그들은 우리가 벌거나 날리거나 언제나 뜯어가기만 할 뿐입니다)
[3]진정한 경매의 고수란?
흔히 복잡한 물건만을 응찰하여 때론 수백%를 남기기도 하고 때론 원금일부를 날리기도 하는 고수분들을 진정한 고수라 칭합니다.
그러나 저는
"진정한 고수란 쉬운물건을 쉽게 낙찰및 명도받아 고수익을 올리시고 빨리 매도하시는 분"이라 생각합니다.
경매입찰의 목적은 낮은 投資risk에 큰 收益입니다.
즉 어려운 물건을 입찰하는 것이 중요한 것이 아니라,
장기적으로 비젼있는 지역의 비젼있는 물건을 쉽게 낙찰받아 지가상승후 판매하는 것입니다.
물론 언제까지나 쉬운 물건만을 하여서는 진정한 고수가 되지는 못하겠지요.
하지만 이런 식으로 나름대로 본인의 경매스타일을 만들어 간다면 비록 권리분석엔 약할지 모르나 고수의 칭호를 들어도 좋다고 저는 생각합니다.
이상 사기분양, 경매초보자가 유의 해야 할 기본경매원칙,고수의 의미등을 알아 보았습니다만,
濃事를 짓는 마음으로 일확천금의 욕심없이 조금씩 精進한다면 누구든 행복과 수익을 얻을 수 있으리라 저는 확신합니다.
누누히 강조합니다만,
경매입찰에 가장 중요한 항목은 욕심, 資金, 투자risk관리입니다.
현재 보유자금보다 힘에 부치는 물건은 입찰마시고 본인의 능력보다 힘들어 보이는 물건은 절대로 입찰마시기 바랍니다.
그럼 수익율은 낮을 지 모르나 최소한 경매업계에서 오래 살아남을 수 있습니다.
몇 건투자하여 번 총수익을 1건의 무리한 입찰로 날리는 것이 경매임을 모두들 明心하시기 바랍니다