일단 '토지별도등기'란 아파트 또는 다세대주택 등 집합건물의 일부 구분건물에 대한
경매입찰의 경우에 구분건물과 그 대지권에 관하여 경매가 진행되는 경우 경매 매물로
나온 구분건물(ex.아파트)의 대지권에 대해서 대지권 등기설정 이전에 이미
구분건물(아파트) 전체부지(아파트단지)의 토지에 저당권 등이 설정되어 있는 경우가
있는데, 이러한 경우 통상 등기부상에는 '토지 별도등기 있음'이라고 표시됩니다.
그리고 이런 물건에 대한 경매를 진행할 경우 법원은 토지에 대한 저당권을 인수할
것을 조건으로 하는 특별매각조건을 붙입니다. 이런 절차없이 경매가 진행되었다면
낙찰불허가 사유, 항고 사유가 됩니다.
그러나 일반적으로 토지별도등기가 있는 물건의 경매는 법원에서 토지의 저당권자에게
채권신고를 하게 하며, 감정평가 시에 대지권과 건물의 가격을 분리하여 감정하며,
낙찰 시에 토지의 저당권자에게 배당하고 해당되는 저당권의 일부를 말소합니다.
한편 실제 사례에서는
1. 토지별도등기가 말소되어야 함에도 불구하고 당사자의
말소신청이 없어 '토지별도등기있음'이라는 문구가 그대로 남아있는 경우도 있고
2.경매대상 건물과는 아무런 상관이 없이 기재된 경우도 있으며,
3.토지상에 근저당이 설정된 후 건물과 공담이 되어 건물등기부에 같은 내용의 채권이
이중으로 기록된 경우도 있습니다. (건축전에 대지를 담보로 은행에서 저당권
설정하고 건물완공 후 새로운 대출이 없이 대지에 대한 저당을 각 구분건물의
등기부에 할당하여 기재하는 경우)
▶ 실제 사례에서 보는 '토지별도등기'시 고려 사항
1.토지별도 등기가 발생하는 이유는 대개 건설회사가 땅을 담보로 설정하고 돈을 빌려
공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를
무시하고 도주해 버린 경우에 흔히 발생하며
2.경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물권(지상권,전세권등)인 경우에는
인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이때 실무에서 용익물권의 경우
인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한
채권자에게 채권신고를 하게하여 해당 비율만큼 배당으로서 말소시키고 있는 것으로
알고 있으며
3.경매물건에 "토지별도등기있음"이라고 나오면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어
보고, 매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후
입찰에 응해야 하며
4.토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물
매각대금 중 토지매각대금에서 그 지분만큼 받아가고, 소유권이 이전될때
토지별도등기있음을 말소시켜 주며
5.토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및
기입등기되어 있을때는 낙찰받는 사람이 이것에 상관하지 말고 낙찰받으면 되며,
토지저당권 / 가압류권자는 채권액만큼 토지매각대금에서 받아가고
토지별도등기있음을 말소시켜주며
6.물건에 '토지별도등기있음'으로 되어 있는데 토지등기부에 저당권이 말소되어 있을
경우에는 신경쓸 필요가 없으며
7.토지별도등기가 되어 있는데 토지등기부에 가처분, 보전가등기등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는
해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야합니다.
토지별도등기에 대하여 간단하게 적어봅니다.
토지별도 등기가 발생하는 것은 건물과 토지를 법률적으로 각각 별개의 부동산으로 취급하기 때문입니다
불합리한 것중 하나이며 개선되어야 할것중 하나 입니다.
같은 맥락에서 부부별산제를 이해하셔도 도움이 될 것 같구요
처음 나대지의 토지상태에서 이미 저당권이 설정되고 난 후에
그 토지상에 아파트나 다세대 연립 등이 건축되었고 아파트의 각 부분이
각 부분 소유자들에게 등기되고, 그 중 어느 한 아파트가 저당을 잡히고 그 이자를 못내서 경매되었을 때 , 이 아파트의 대지인 토지에 설정되어 있던 `토지 저당권`은 소멸되지 않고 매수인에게 인수됍니다.
이는 아파트는 단지 대지권만 소유하기 때문입니다.
그리고 토지저당권자는 토지위의 아파트가 경매되도 이를 알지 못하
기 때문에 배당신청을 할 수가 없습니다.
(별도 부동산으로 이해관계인이 아니기 때문입니다.)
원칙적으로 법원에서는 이 저당권을 매수인에게 인수시켜 왔는데,
이로인해 부담이 가중된 매각물건이 낙찰이 잘 안된다거나 유찰이 거듭되는 문제를 발생시키게 되었습니다.
그래서 법원은 토지저당권자에게 연락하여 채권신고를 하게해서 해당 아파트가 소
유하고 있는 대지권 비율만큼 상응하는 토지저당권을 환가하여 배당해 주고,
그만큼 토지저당권을 소멸시키게 하였습니다.
그러므로 토지별도등기가 있고 선순위 근저당권이 있는 물건이 경매에 나오면
매수희망자는 토지 저당권자가 채권신고를 했는 지 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.
그런데, 사전에 특별히 `토지저당권 매수인 인수`라는 매각조건이 붙어 있다면 `토지저당권자`가 채권신고를 거부하여 매수인이 위 저당을 떠 안아야 합니다.
더우기 일반 초보자라면 섣불리 위와 같은물건에 손을 데서 낭패를 보는 일이
없도록 각별히 주의를 기울여야 할 것입니다.
토지별도등기--> 선순위 근저당권자의 채권신고를 필히 확인하라 !!!!!