전세권과 확정일자

 

 

알고계세요?] 확정일자, 전세권설정등기 알고 하세요
등록일 : 2007/02/09

“전세는 확정일자만 받아도 돼”, “아냐 전세권설정 등기를 해야 돼” 3월 결혼을 앞두고 신혼집을 계약한 최창민, 박영숙 부부는 확정일자’와 ‘전세권 설정등기를 놓고 고민에 빠졌다. 둘 다 전세금을 안전하게 돌려 받을 수 있는 법적 장치지만 처음 전세 계약을 해보는 탓에 그 용도와 쓰임새를 정확히 모르기 때문이다. 세입자들이 꼭 알아둬야 할 전세권과 확정일자의 차이에 대해 알아본다.

‘확정일자’와 ‘전세권설정등기’는 모두 임차인이 만일의 사태에 대비해 자신의 전세보증금을 지킬 수 있는 안전장치다. 하지만 물권과 채권이라는 근본적인 차이가 있어 권리를 행사를 할 수 있는 방법이 다르다.

확정일자란 공증인이나 법원, 동사무소, 등기소 등의 공무원이 사문서에 기입하는 일자를 말하는 것으로서 그 일자에 전세권 계약이 있었다는 것을 증명해주는 것이다. 확정일자는 전세집이 경매로 넘어갈 경우 세입자는 배당 순위를 결정하는 중요한 역할을 하게 된다.

임대인의 동의 없이 임차인 혼자 신청 할 수 있고, 전세계약서를 공증받은 경우에는 이미 확정일자를 받은 것으로 인정되기 때문에 별도로 청구할 필요가 없다. 반드시 임차인이 해야 되는 것은 아니고 계약서를 소지한 사람이라면 누구나 받을 수 있다. 수수료도 600원~1,000원으로 저렴하다. 또 확정일자를 받아 둔 원본전세계약서는 재발급이 불가능해 분실하지 않도록 각별히 주의해야 한다.

반면 전세권 설정등기는 전세계약기간 종료 후 전세금을 돌려 받지 못한 경우 전세보증금 반환소송을 거치지 않고 ‘경매신청’을 할 수 있어 확정일자보다 더 안전하게 보증금을 회수 할 수 있다.

전세권 설정등기는 임차주택 소재지의 관할 등기소에서 신청하며 필요한 서류는 임차주택의 등기권리증, 집주인의 인감증명 및 인감도장, 주민등록등본(임대인, 임차인) 등이 필요하다. 등기설정비용이 전세금의 0.2%로 비싼데다 집주인의 동의를 얻어야 한다는 단점이 있다.

전세권 설정등기는 오피스텔과 같이 비주거용 건물로 집주인이 전입신고를 못하게 하거나 계약기간 전에 불가피하게 이사를 할 것 같은 경우에 많이 사용되고 있다.

확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 확정일자를 받는 것 외에 전입신고(주민등록이전) 및 입주를 해야 우선순위를 유지할 수 있는데 반해 전세권 설정등기는 설정 순위에 따라 순위가 보존이 되므로 이사나 주민등록을 자유롭게 이전할 수 있다.

확정일자에 의해 보증금 반환은 임대차보증금반환정구소송을 통해 승소판결을 받아 경매로 보증금을 충당할 수 있다. 또 보증금을 회수 하지 못한 상황에서 급하게 이사를 가야 할 경우에는 ‘임차권등기’를 법원에 신청하면 된다. 이 경우 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 확정일자로 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다. 이때 등기비용은 집주인이 부담한다.

하지만 둘 다 중요한 것은 선순위에 근저당 등의 권리가 없어야 하고, 있더라도 전세금(보증금)보다 금액이 작아야 보호를 받을 수 있다는 점이다. 따라서 계약 전에 등기부등본을 반드시 확인해야 한다.