주택임대차 보호법

 

 

주택임대차보호법

○ 적용대상 : 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 경우

－ 사무실, 점포, 공장, 창고 등 비주거용 건물제외
－ 임대차라함은 등기하지 않은 전세계약 및 월세계약을 포함.

※ 건물의 일부(50%미만)가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주거용 부분의 면적이 전체의 절반을 초과하면 전체에 관하여 적용됨.

○ 대항요건 : 세입자가 임대차계약을 체결하고 임차한 주택에 실제로 입주하여 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 보호됨.

○ 임대차 계약의 승계 : 임대차 기간중에 집이 매매 또는 상속에 의하여 소유자가 바뀐다 하더라도 임대차 계약은 주택의 양수인에게 승계됨

○ 임대차 계약기간 : 2년

－ 기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다
－ 계약기간 만료일에 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 비워줄 의무가 있음.
－ 임대차가 종료한 경우에도 세입자가 보증금을 돌려 받을 때까지는 임대차 관계가 계속되는 것으로 본다.

○ 임대료 인상 한도 : 년 5%이내

－ 임대료 인상은 약정보증금 또는 임대료의 1/20의 금액을 초과하지 못한다.
－ 약정보증금 또는 임대료의 증액이 있는 후 1년이내는 다시 인상 할 수 없다.

○ 우선 변제권

－ 후순위 담보권자나 일반 채권자에 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 제도
－ 요건 : 임대차 계약후 실제 입주하고

· 주민등록 전입신고
· 계약서상 확정일자(공증인 사무소 또는 등기소) 날인

※ 유의사항 : 계약전 등기상 근저당권 설정유무 필히 확인

○ 계약의 갱신

－ 임대인은 계약의 갱신여부 및 조건의 변경 등에 대한 통지는 계약기간 만료일 6개월~1개월전까지 통보해야 하고 임차인은 계약기간 만료일 1개월전까지 통보해야 한다.
－ 계약의 갱신 없이 계약기간이 지난 경우에는 당초의 계약이 그대로 갱신된 것으로 본다. 단, 이 경우에 임차인도 임대인에게 3개월의 기간을 주고 해지통고 할 수 있다.

○ 최우선변제

－ 보증금 일정액을 다른 담보권자 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리

= 보증금이 4,000만원 이하일 때 1,600만원(수도권정비계획법상 과밀억제권역)
= 보증금이 3,500만원 이하일 때 1,400만원(광역시-인천광역시 및 군지역제외)
= 보증금이 3,000만원 이하일 때 1,200만원(기타지역)

－ 최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못하며 임차인은실제입주하여 있고 적어도 경매신청 등기이전에 주민등록 전입 신고를 마쳐야 함