원룸 살펴보기

 계산법이 좀 틀린거같다...

건물 7억

대출 2억

보증금 6,000 (17실 300기준 -투룸 좀더..)

자기자본 440,000,000

월세 32만*17호 = 540 만원

2억 대출이자      -116만원

 기타지출            -34만원

자기자본이자    - 260만원

실 수입               130만원

원룸 공실률 자기자본이자 기타등등 따지면 남는게 별루없네요

아래는 어느기획부동산 계산법이구 이거는 내가 함해본 계산입니다

 

 

원룸 임대 사업이란 무엇인가 ?...

한마디로 건물을 구입해서 그 월세를 받는것입니다..

그런데 과연 수익성이 얼마나 될까? 돈이 별로 없는데 되겠나?. 

뭐 이런 저런 고민이 꽤 많으실겁니다 먼저 원룸임대를 하시는 분께 가장 권고하고 싶은 내용은

공실률이 적은 지역의 건물을 구입하셔야 한다는겁니다.

원룸을 많이 얻는 대학가나 큰 공단이 있는 곳등..을 끼고 있는 건물을 사시면

공실율을 줄일 수 있고, 안정적인 임대수익을 얻으실 수 있습니다. 건물은 그대로 있고 다달이 월세가 나오기 때문에 밑지는게 하나도 없는 사업입니다.

두번째로 중요한것은 투자 수익율이 얼마나 나오는 것이냐는 겁니다.

일단 사업이라면 돈을 버는게 가장 큰 목적이지요.

요즘 은행에 1억을  넣으면 이것 저것 제하고 채 30만원....을 손에 쥔니다.

요즘 연이자 4~5%로 따진다면 더 떨어지지요.. 하지만 구미 원룸임대사업은 

수익율이 15 %정도 나온답니다.

지역마다 틀리겠지만 대략 구미지역으로 보았을 경우 즉 1억을 투자 하셨다면

수익율은 통상 월150만원 정도를 보셔도 무방합니다.

세번째는 관리입니다.

믿을 만한 부동산이나 청소 관리업체에 위탁하십시요.

대부분의 건물주께서는 그렇게 관리를 위탁하고 계십니다.

참고로 청소업체에서 하게 되는 일은 건물 청소,건물공실관리,건물시설부분관리 등등

건물에 해당되는 모든 사항을 관리해 드립니다.

관리비용은 통상적으로 청소비 8만+관리비 2만해서 월 10만정도 책정됩니다.

[구미에는 메이져 관리업체가 상당이 많은편이며, 잘 관리되고있습니다]

네 번째 돈이 1~2억정도 밖에 없는데 5억에서 8억정도 되는 건물을 어떻게 ....

라고 생각하시는 분도 계실겁니다.

5억 정도되는 건물이라면 최소한 은행에서 대출이 1억5천 정도 나옵니다(매매가 30%선)

이자는 연 7%로 정도 나옵니다.

하지만 통상 임대수익율 15%란 은행이자(7%)를 메꾸고 남는 순이익을 말합니다.

그리고 나머진 월세만 받는게 아니고 보증금도 받지요(30~40%선)

나머진, 그 보증금을 효율적으로 잘 활용하는겁니다.

(전세보증금 제도 : 우리나라에만 존재하는 독특한 부동산 제도 - 무이자 자산 ^^)

☞ 개발 신도시 전세보증금은 올라갈까요...아님 내려 갈까요 OTL

그리고 명심하십시요....수익형부동산은 소유가 아닌 레버릿지(지렛대) 경제이론에

기초를 둔 투자용 부동산임을...

임대수익을 누리시다.. 고점에 이러렀을때 매매 하시더라도 ,건물 감가상각을 상회하는

신도시 프리미엄(지가상승)을 추가로 얻으실 수 있다면..

개발 신도시 구미는, 굉장히 매력적인 도시가 아닐까요?  -.^

 

2. 쉽게 알아보는 원룸 임대업

자기 자본[투자금액]보다 타인자본 [부채가 클수록] 지렛대 역할을 하게 돼서

자기자본의 이익률을 높이는 멋진 사업입니다.

원룸 매매로 나오는 금액을  보면 보통 한두 푼이 아니어서 꿈도 못꾸는게 대부분이지만

쉽게 설명 드리겠습니다....       

방이 18개 되는 원룸을 예로 보면,

월세 32만원 기준 월세 560만원 [년간 6,720만원]

건물 매매가격	6억5천만 원
대출금	2억 원
보증금	2억7천만 원
인수금	1억8천만 원

위와 같이 1억 8천만 원 이면 원룸 매수가 가능합니다...

보증금은 그냥 있는 것이고.

1억 8천은 내 돈을 주고  2억 대출만 껴안으면 계산이 다 된다

2억이 대출로는 다소 큰 무리가 있어 보이지만.

대출금이자를 무서워하지 말고 계산을 하면 대략 앉아서 얼마간의 돈을 번다

대출이자가 년 7% 로 잡고 2억이면 년 이자가 1,248만원

총수익 6,720에서 년이자 1,248을 배면 5,472만원이  남는 돈이다.

여기서 건물관리비 [각종수리비용일체를 포함한] 와 간혹 방이 빨리  안 나가서

남아있는 공백을 좀 제하고 하더라도 괜찮은 사업이다....

2-1, 원룸임대 사업이란

금리, 증시불안. 노후대책 자산관리 등으로 사람들이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는

현재 상황에 원룸 임대사업은 유망 재테크 수단으로 관심을 끌고 있다.

실속 있고 안전한 투자를 원하는 투자자들의 공급과 독립된 공간을 원하는 젊은층 등의

계속적인 수요로 공급과 수요의 이해관계가 잘 맞아 떨어지면서,

원룸주택의 주가가 꾸준히 오르고 있는 것이다.

또한 건축법과 주차장법 개정으로 인해 건축, 설치 기준이 강화되어

원룸 및 다가구주택의 신축이 저하 되여

기존 원룸 및 다가구를 가지고 있는 사람들은 더 많은 상승효과를 볼 수 있을 것으로 기대된다. 고정적인 수익으로 성공할 수 있는 사업이기에 좋은 기회가 될 것이다.

2-2, 원룸임대 사업의 특성

실속 있고 안전한 투자와 높은 수익률 향후 관리까지 쉬운 제테크 의 꽃

사회생활 패턴의 변화, 즉 가족 구성원의 핵가족화로 혼자 사는 사람이

급증하고 있는 현실에 주택이 단순히 살기 위한 곳 이라기보다는

하나의 문화 공간처럼 변화해가는 흐름을 파악 할 수 있다.

또 산업의 발전으로 특정지역의 개발과 인구집중 시설이 건립되면서

원거리 출, 퇴근이 불편함해소와, 시간의 절약, 나아가서 여유를 병행하고,

편리하고 아늑한 나 혼자만의 공간을 원하는 싱글족, 소호족, 대학생, 신혼 부부등에 적합한

적은 규모와 저렴한 임대를 원하는 수요에 적당한 아이템이 원룸 임대사업이다.

2-3, 원룸임대업 수익률

평균 수익률이 15%~20%대로 타 투자에 비해 수익률이 월등합니다...

 평균 건물 가격은 4억에서 7억선 이며, 융자와 보증금을 뺀 실투자금은

 1억에서 3억선이며,  월 수입은 약 300~700만정도입니다... 

수입내역 월세 +관리비는          =540만원

(지출내역) --------------------------

  융     자 : 2억 * 0.07%/12개월 = 116만원

  주택관리비 : [관리업체 용역]   =  10만원

  TV 수신비 : 5500 * 17가구      = 9.5만원

  수도세    :10~15만원            = 15만원

  월 지출액:                       = 合 160만원

 

 ( 실제 원룸 사례도표 )

대지110평	건평 200평 [원룸12 미니 투룸 1 투룸 4] 총 17가구
건물매매가	7억
융자	2억[연7%] 월이자 116만원
보증금	2억 7천만 원
실투자금	2억 3천만 원
임대료	540만원
순이익	380만원 [아래 지출내역 참조]
임대수익률	380만원[월] / 순 수익율 : 19.8%[연수익/투자금액]

  수익률은 투자금 월세 전세비율에 따라 달라질 수 있습니다.    end.