원룸 시장조사 이야기

퍼온글 입니다

 

요즘같은 경우에는 월세가 나오는 오피스텔이나 원룸 등 수익형 부동산에 투자하는 것이 좋다고 보아요.

이때 가장 중요한 것은 공실율을 조사해 보는 것입니다.

 

관리사무소나 원룸주인에게 전화(원룸정문에 전화번호 붙어있음)를 걸어 입주할 사람이 많아서

오피스텔(원룸) 방이 많이 필요한데 몇개나 지금 입주가 가능한지 전화나 방문으로 물어 보세여

진짜 임차할 것처럼 말입니다.

 

이때 당장 임대해 줄 방이 많다고 답변을 주면

그 오피스텔 등은 월세 장사가 않되는 건물이니 매입을 하시면 않됩니다.

물론 한두개 정도의 공실이 있을수는 았어요.

중간에 사정이 있어 이사하는 사람은 항상 있게  마련이니까요.

 

이 때도 언제부터 빈방인 상태로 있었는지 탐문하여 몇달전 부터

빈방인 상태로 잇었다고 하면 한 두개가 공실이지만 향후에도 임차인을 들이기가

어려운 좋지 않는 입지를 갖춘 오피스텔로 보아 매수를 하면 않되고요.

 

또 한달간의 전기, 수도, 가스, 청소비등 관라비가 평균 얼마인지도 알아 보시고요

관리비가 너무 많으면 임차인들이 1년만 살다가 만기 시에는 관리비가 싼 다른 오피스텔 등으로

이사를 갈 가능성이 높기 때문이지요

참고로 원룸은 통상 수도요금은 관리비에 포함하여 월세와 함께 받고,

전기, 가스요금은 임차인이 직접 고지서를 받아 은행에 납부를 하는 시스템입니다.  

 

또한 거래시에는 인근 공인중개사 2곳을 방문하여 매매, 전세, 월세 시세를 알아 보시고요.

건물 현장에 가서는 내부 시설물이나 수도등 하자여부를 점검하시고요

 

매매계약시에는 매도인의 신분증으로 매도인 본인을 확인하시고

매매계약서에는 매도인 본인의 서명날인을 받으셔야 됩니다.

가장 중요한 사항이고요.

 

상당히 많은 건에서 보면 매도인의 부인이 위임장도 없이 와서

매도인 명의로 대필을 하여 매매계약서를 작성하시는데, 이 경우 매도인 부부가 이혼하면 

동 계약은 매도인 본인이 서명날인한 것이 아니기에 매매계약이 무효가 되어

매수인이 돈을 날릴 수도 있으니 조심하시고요

 

부득이 이렇게 하여야 한다면 매도인 본인 명의 계좌로 계약금, 중도금, 잔금을 매수인 명의로

입금(송금)을 하면 하자는 치유됩니다만,

분쟁은 사전에 방지하는 차원에서 원칙대로 본인과 거래를 하여야 하겠지요.

 

또 매도인 본인과 거래를 하더라도 본인 명의의 계좌에 계약금, 중도금, 잔금을 매수인 명으로

입금을 시켜주는 것이 훗날 매매대금의 수령여부에 대한 논란을 방지하는 방법입니다.

 

또 부동산등기부 등본은 계약체결전, 중도금지급전, 잔금지급전(소유권이전등기 후에도 해야함)에  걸쳐서

대법원 등기싸이트에 들어가 신용카드 결제후 발급을 받아

등기부에 근저당권이나 가압류등기등 매수인에게 부담을 주는 등기가 존재하는지 여부를 확인하여

등기부상 권리관계가  깨끗한 경우에만 매수를 하시고

매도인 본인 확인을 확실히 했다면 가능한 잔금은 빨리 치러서 매수인 앞으로

소유권 이전등기를  신속히 종료시키는 것이 좋아요..

 

왜냐하면 매수인앞으로 소유권이전등기가 완료되기 전에 제3자에게 이중으로 매도해

버리는 사기사건이 간혹 발생하는데 이를  미연에 방지하기 위함입니다.

그러니까 매도인이 사기꾼이라면  매수인앞 등기완료전에 여러 사람에게 동시에 이중 삼중으로

매매하는 사례가 있어 주의를 요하는 부분입니다.

 

또 매수인에게 등기완료 전까지 발생한 공과금 및 재산세 등은 매도인이

부담한다는 약정을 계약서에 반드시 명기하시기 바랍니다.

 

 

 원룸매매시 시장조사 방법은 이렇습니다.

 

1. 국립대학교 여부

지방의 경우 사립대보다 국립대 앞에 위치한 원룸이 좋아요. 서울은 제외하고요. 

자녀를 적게 낳는 사회적 풍조로 학생수가 점점 감소하는 가운데 이름도 잘 알려지지 않는 사립대들이 많은데

학생입학 인원이 매년 감소하여 중국이나 몽골 등지의 유학생을 유치하여 학교 재정을 근근이 유지하는 등

학교 경영환경이 열악해져 가고 있으며(심지어 한국말을 못해도 유학생을 입학시켜 주는 학교가 많음),

장기적으로는 이런 류의 학교, 특히 전문대는 대대적인 통,폐합 작업이 이루어질 것으로 예상되고

현재에도 정책적으로 국립대에 흡수 등을 추진 중인 것으로 보입니다.   

 

 2. 학생수는 몇명인지

전문대 인근 보다는 학생수가 1만명 이상 되는 지방 사립대인근 원룸이 월세수익 등에서 리스크가 적으며

국립대는 약 3만명 정도의 학생이 있어 이곳의 원룸이 가장 안전한 투자대상이 되는 것입니다.

제가 가진 원룸도 국립대로서 학생 및 교직원 등이 약 3만명 정도 되는 좋은 배후지를 가진 곳에 위치하고 있어

수요가 탄탄하고 월세 연체가 거의 없는 장점이 있지요.

 

3. 학교기숙사 수용인원 여부

학교기숙사의 수용인원이 많으면 원룸 입주자는 적어질 수밖에 없습니다.

따라서 기숙사에서 수요자를 모두 수용할 수 없을 정도이어야  기숙사에 입주 못한 학생이 원룸으로 몰리게

되는 것이지요.

 

그렇지만 기숙사의 수용인원의 과다여부가 반드시 원룸 수요에 영향을 못 미치는 부분도 있다는 것도

고려해야 할 것입니다.

 

학교기숙사(제 원룸 인근 사례로 수용인원은 약 4200명 정도임)는 밤 12시 이후에 출입금지가 되며,

안에서 담배도 못 피우고, 방에 텔레비젼도 설치되어 있지 않으며, 

여자친구를 또는 남자 친구를 자기 방에 출입시킬 수 없으며,

 

하계 및 동계 방학기간 동안에는 기숙사운영을 않하게 되어 이때 방을 비워줘야 되며,

이 경우 주변 원룸에 방학 2달 동안만 임차하여 입주하는 학생이 다수 발생합니다.     

 

또 성적순으로 기숙사에 입주하므로 성적이 나쁘면 입주를 못해서 원룸을 얻을 수 밖에 없고,

부모가 돈이 많아 특히 사립대 학생들 중에 부자부모가 많은 것 같은데,

이런 부유한 학생은 기숙사 생활보다는 대개 원룸을 선호하고요.

비싼 월세에도 이들은 입주를 잘해요.

 

특히 요즘같이 대학생들이 연애, 개인적인 프라이버시등 자유분망한 세대에게는 수칙이 엄격한 기숙사보다는

원룸을 선호해요. 부유한 중국 유학생들도 원룸에 많이 입주를 합니다. 

기숙사 수용이 충분한데도 이들은 기숙사 입주를 기피하고,

돈이 없는 학생들이 기숙사에 들어가는 것으로 보여요.

 

4. 학교에서 최근거리 여부

학교 정문에서 가장 가까운 거리에 있는 원룸이 가장 수요가 좋고 월세도 높아요.

횡단보도가 설치된 큰 길을 하나 건너서 학교에서 먼 곳에 위치한 원룸은 대개 학교인근 보다

월세가 약 5만원 정도 저렴합니다. 건너려면 횡단보도에서 기다려야 하고

건너서도 자전거로 약간 이동하여야 하는 먼 거리에 위치하면 통학시 불편하지요 

그 정도로 학교와의 지근거리 여부가 중요한데 가까운 곳에 위치한

원룸을 매수하여야 겠지요.

 

5. 공실율 및 매물 과다여부 조사

위에서 언급했지만 원룸정문에 붙어있는 주인 핸드폰으로 전화해서 지금 빈방이 있느냐고 마치 입주할 것처럼

물어서 공실이 없다고 하는 답변을 들어야 좋고, 공실이 많고 빈방 상태로 몇달간 계속 있었다면

임차수요가 좋은 원룸은 아니니 매수를 하면 않됩니다.

 

또 매매물건이 많이 나와잇다면 월세 장사가 않될 가능성이 높으니 매수시 입주 수요조사를

꼼꼼히 신중하게 한후 거래를 해야 합니다.

 

제가 거래한 곳은 제가 거래후 1년이상 매물이 없는 우량한 지역이고요. 이런 곳에는 전국에서 인근 부동산에

원룸 매수수요 대기인원이 줄을 서지요. 제가 거래후 가보니 이곳에 19명의 대기 매수 수요자가 잇었고요

대기 수요자의 직업도 다양하고, 사는 지역도 전국에 분포되어 잇었어요

 

그러니까 이런 곳에는 매물이 나오자마자 소리소문 없이 바로 거래가 끝나버립니다.

저도 제 원룸매수시 행운이 따라주어 잘 붙잡은 것 같아요.

 

6. 월세시세 조사

무작위로 전화해서 공실율조사시 함께 월세 시세를 물어 보면되고요.

학교에서 원거리에 위치할 수록 월세금액이 낮아 집니다.

 

7. 월세와 학교 기숙사비 비교

제 경우는 원룸이 한달 월세가 약 30만원임에 반하여, 학교 기숙사비는 방학기간을 빼고 계산해 보면

기숙사비는 한달에 약 25만원 정도로 원룸보다 약 5만원 정도의 이점이 있으나

원룸보다 개인적인 자유가 통제되는 불편함이 기숙사에는 있어서

원룸이 기숙사에 대해 경쟁력이 유지되고 뒤떨어 지지 않아요.

   

8. 수익율 조사

 국립대 앞에는 월세 수익율이 최소 12%이상이 됩니다. 

 

수익율 계산은 이렇게 하면 되요

1억원에 매수한 오피스텔에서 1년에 12백만원의 월세를 받는다면 12백만원 나누기 1억원 하면

12%가 되고 이는 매월 1백만원의 월세가 들어온다는 의미이지요.

제가 가진 다가구 및 원룸은 모두 약 13%의 수익율을 올리고 있으나,

서울은 8%를 넘기기 어려운데 그 이유는 집값이 비싸서 그래요.

 

강남역 인근의 오피스텔은 전용 7평정도의 매매가격이 약 2억원 정도에 월세가 80만원 정도인

것으로 보입니다.

 

이 경우 1년 월세수익 9,600,000원을 2억원으로 나누면 수익율은 년 4.8%정도인데

이 정도면 은행 대출이자에 충당하기 에도 모자라는 수익율로서

향후 자산가치의 상승을 기대하고 하는 투자 외에는 월세 수익율이 저조하여 

월세수익을 바라고  투자하기에는 적합하지 않다고 생각 됩니다.

 

위와 같은 과정을 거쳐 최적지에서 원룸 매수를 하여야 수요가 탄탄해서

안정적인 월세수입이 보장됩니다.

 

여러분 모두 행복하세요~