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== 임대의 목표 ==
-목표금액- 월 300만원 ( 생활비 200, 잡비 100 ) -임대사업 실전목표금액.....3억 - 이유 ; 3억 * 10% = 월 300만원.........현실적으로 10%를 충족할수 있는 부동산은 충분히 많다
이정도 수준에서 볼수 있는거는 많다라는 것을 보여드릴려고 올렸습니다. 이걸 기준으로 최소 10%이상 수익률 나는곳을 보라는거죠...
== 임대지역의 선정방법 ==
1.수도권과 지방의 비교
일반적인 비교를 했을때 이렇다 라는거고... 지방은 부침이 심한데 우리나라는 수출로 먹고사는 나라다 보니까. 지방으로 가서는 산업단지라는가 그런거를 많이 따져야 할것 같아요....
2.지역별 주요지표 (울산,전남, 충남 ....산업공단의 지역 )
통계청에 들어가서 지역총생산......이런거를 총체적으로 살펴보시고 근데 투자할수 있는 지역은 아니라는거에요.. 매매가가 많이 뛰었고 임대가가 낮아졌고 주택보급률이 100% 넘었고 미분양이 있고... 이런거를 위주로 보시고 좀더 디테일 하게 들어가셔야죠..
3. 임대지역비교
수도권은 수익률이 좋지는 않아요 일반적으로 매매가가 비싸구요....근데 임대는 잘나가죠 수도권중에서도 수익률이 좋은곳이 있는데 그런곳은 자기가 검색...이나 기타 방법을 통해서 찾아봐야 한다는거죠... 현장가봐야 하고
-위의 표가 절대적인것은 아니다 -임대의 용이성- 가격경쟁력만 갖춘다면 공실은 안생긴다
농공단지 , 작은지방산업단지 이런거는 보지마시고......국가지방 산업단지 위주로 보셔요.... 홈페이지 찾으시면.....산업단지 위치, 규모 ...다 나와요...
지방 대학가를 일반적으로 좋게 생각하는데....제 생각에는 가장 않좋다 왜냐면....현재는 좋더라도 앞으로 인구는 줄고....지방대학은 이전 가능성이 있어요... 외진데 대학교가 있어도 학생들이 찾아오지만....도시가 확장되면서....땅값오르면 대학은 팔고 딴데로 가요... 그리고 기숙사 지으면 타격이 크고......봄철 임대 못놓으면....1년을 공실 해야 해요...
- 엘도라도 - 제가 생각하는곳은 현재상태에서....임대용이하고, 수익률 좋고, 실투자금 적게 들어가는곳 엘도라도는 현장에만 있다 결국은 임장 활동을 ....통해서 ...수익률 좋은곳만 찾아내면 땡이에요.. 이러한 기본적인 수익률 만 알고 .....수익률이 극대화 되는 지역을 찾으면 되는거죠
== 임대물건의 종류 ==
1.임대물건 종류비교표
1)아파트 관리 편하고 임대 잘나간다....근데 수익률 떨어진다 지방 아파트는 단지내 부동산이 있어야 임대놓기가 좋다
2)원룸 수익률이 좋지만.....대출이 좀 힘들고 나오더라도 50%도 안나온다.....투자금이 많이든다 관리인 둬야 하고 수리비 많이 들어간다...부동산을 통해서 관리해도 되고....
3)오피스텔 수도권에서도 수익률이 좋다....
4) 다세대, 빌라 지방 매가 2000만원 안되는 빌라도 월세20만원 받을수 있어요 관리, 수리 할수 있다면 사도 된다라는거죠.......딱히 다른 장점은 없음...
5)상가 수도권에서도 수익률 좋은걸 찾을수 있다.....대출이 잘된다.. 보증금이 쎄고....대출 뽑으면.......실투자금이 거의 안든다는거죠 경기흐름을 많이 탄다는 단점이 있어요...
== 집수리에 관하여 ==
1.집수리의 순서
디지털 도어록 --> 페인트 --> 타일,화장실 --> 씽크대(수전) --> 도배,장판(전등,스위치박스) --> 청소
2.디지털 도어록 부동산에 내놓거나....집수리 업자 ....왔을때 번호알려주고...편하게 수리... 20만원 짜리...전동드릴 하나만 있으면......익숙해 지면......10분이면.......해요... 4만원 짜리....도어록 .....달아요........한 70개 달아서 전동드릴 본전 뽑았어요...( 청중 웃음 )
3. 페인트 붓, 페인트....재료 사다주고........인력 통해서.....사람 불러요... 그냥 처음 부터 업자를 부르면.....콤프레샤로 뿌려야 된다는둥....보조도 필요하다는둥...하면서 가격을 엄청 불러요... 남자분들 같은 경우는 한번은....직접 해보시고 "아~ 이게 고생스럽구나 ".....하고 개고생이라는 거를 아셔야 하고 ( 청중 웃음 ) 그리고 어디가 잘 칠했는지 못칠했는지를 알수 있다라는 거에요... 그래서...인력사무소를 통해서.....사람을 불러서 바로 하고... 기술자 13만원....보조 7만원.....재료비 5만원해서.....간단한거는 25만원이면 되요 검색으로 ' 00 인력' 치면...다나와요.....도배, 장판도 마찬가지구요...
4.타일, 화장실 자재는 대주겠다.....당신 인건비 얼마냐...하고...물어보고... 그러다가 나중에......자재도 당신이 사와라 하면 싸요.. 저같은 경우는 휴지걸이, 수건걸이 제가 달아요.......
5. 씽크대 1.8m 막장 씽크대 가격이 얼마인지 물어보셔요... 그래서 35만원.....부르면..........다른 하이그로씨 가격물어보고....협상하면 되는데... 막장씽크대 가격을 35만원 이상 부르는곳은......전화끊고 ....다른데 알아보셔요... 이게....기본이 되는 가격이니까....이것보다...세게 부르면....개하고는 이야기 할필요 없는 거에요...
그리고 하이그로시 씽크대 해주고...... 세를 더 받고 햇는데 씽크대가 새거냐 아니냐에 따라 약간의 차이가 있긴 햇는데 월세가를 올리는데는 거의 차이 없으니까..
월세가를 올리는데는 풀옵션이냐 아니냐로 많이 가요... 씽크대 막장이 35만원....좋은거 100만원 .....70만원 가량 차이가 나는데... 풀옵션 놓는데는 80 이면 되거든요.....풀옵션이면...월세 5만원을 더 받는데...... 일년이면...풀옵션 가격 다 뽑아요..
6.도배, 장판(전등 ) 수도권 같은 경우는 실크도배 같은 경우는 방산시장에서 하는게 좋아요... 그리고 도배업자 같은 경우.....번호를 꼭 따 놓으시고.....얘하고 다이렉트로 나중에 진행 하시면 엄청 편하구요 지방같은 경우는 15평 방2개 기준 포인트 벽당 하니씩 넣고 도배장판 포함해서......45만원 기준이에요 도배전에 전등 사다놓고 ....도배업자에게.....도배하고 전등 갈아달라고 하면 갈아주고 쓰레기 봉투 사다 놔두면.....쓰레기 까지 싹다 치워주고...
7.청소 부동산 통하거나...인력사무소 통하세요..
8.결론 1) 처음에는 경험만 해보는게 좋아요.... 제가 아는 경매팀 같은경우는....팀으로 6명 되는데 천안에 있는 물건을 한사람당 4개정도 샀는데 품앗이로 서로의 집을 해주었데요.......24채 잖아요...........죙일 도배장판 하고 타일 깔고 ..전등갈고 ...도어락 달고 그러고 나니 3달이 지나더래요.....자기는 4채 밖에 않샀는데.....( 청중 웃음 ) ( 조던님 웃음 ) 그러니까....인건비 좀 아끼는거 보다....그시간에 좀더 생산적인 일은 하는게 낳아요.... 2) 얼마나 사람을 잘 싸게 찾으며 다루느냐가 관건 3) 내가 할수 있는 일은 하면 됨.....도어록...전등....
== 광고전략 == 벼룩시장, 대학교 홈페이지, 플랭카드, 슈퍼, 경비실 .....등등..
== 세입자의 관리방법 ==
월세 잘안내는 20% 때문에....월세는 힘들다 이러면 안되고......너무 걱정할 필요없다. 관리방법은 ....문자 메시지를 ...쫘악 보내요.. "오늘 월세 내시는 날입니다........"
보증금은 시세대로 받아야지.....깍아 달라는 세입자는 항상.....문제가 생기더라... 들어와서....안나가요...월세도 안내고.... 월세 3달 안내면...바로 명도소송 진행하세요 법정출두, 점유이전 가처분......등등....법적인 거를 할수 있다라는 액션을 빨리 취하면 대부분 내더라구요... 넋놓고 있지 마시구요...
== 창의적인 임대수익전략 ==
1.풀옵션 전략 월세를 더 많이 뽑게 극대화방법 아파트라 하더라도 풀옵션을 넣어요....이렇게 넣으면 월5만원은 더 받아요. 에어컨30+설치비7=37 , 세탁기 22, 냉장고 18, 가스렌지 7, 합계 84만원 주의점은 중고는 사면 안되구요....수리 , 관리 차원에서 ... 그리고 TV는 넣는거 아니에요......오피스텔 풀옵션이에요....여관풀옵션 아니에요....( 청중 웃음 )
2.깔세 전략 노가다, 회사원, 대학생.....많은지역 단기로 .....오히려 이런사람들이...만기되면 더 잘 연장해요....
3.재임대 전략 1)인천공항 게스트하우스 500/40 빌려서.....1일에 4만원씩 받고 빌려줌..........
겨울철 스키장....여름철 펜션등....단기임대
사업분야의 하나라고 생각하시고 이것도 전략을 잘 짜야 되요...... 풀옵션을하고, 깔세로 돌리고 , 가스보일러로 바꾸고......... 광고를 잘 때리고 , 어떤 타겟층을 공략하냐?
== 대출에 관하여 ==
1.금융권의 종류
1) 제1금융권( 시중은행) - 나한테....좋은게 하나도 없어요
2)농협 - 가장 좋아요.. -직영점이에요....중앙에 신용쌓으면.....단위농협가도 ....대출 받을때....중앙포인트 보고...평가해서 나한테....실익이 가장 커요
3)신협 - 체인점이에요.....다른 신협가면....상관없어져요...
4)기타은행
2.브로커 ( 법무사 실장님 ) -잘알아두세요...이사람들을 통해서 대출을 많이 해요 능력있는 사람들하고는 밥도 먹어야 해야해요
3.신용도 절대 연체 하지마시구요.........
4.대출만기시 연장여부 대출만기시 연장의 여부는 신용도에 의해 좌우되요....연장시 일부상환 조건도요..
== 임대물건의 실례 ==
강서구 오피스텔 2007년 부천 상가 투자 2007년 당진 오피스텔 2008년
== 임대물건 리빌딩 방법 ==
1.리빌딩 왜 해야 하나? 이자비율을 낮추어야 한다는거에요.....위험이 있을수 있으니까......보증금 낮추고 월세 많이 받아야 한다는거에요 그리고 올르면 팔고.....또 떨어지면 사는거에요...
== 세종시 연구 ==
정치적인 견해는 뒤로 하고... 이게 나한테 어떤 이득을 줄수 있는가를 생각해 보셔요.. 투자하라는게 아니라.......샘플로 말씀드리는 거에요...
==임대에서 알아야할 세금문제 == 임대에 대한 세금
1)상가, 오피스텔 사업자가 들어올수 있는곳 세입자가........사업장 신고를 하면 부가세10%를 꼭 더 받으셔야 합니다. 껀껀이.....임대사업자가 만들어 져서.....강제징수 당해요......
2)주택등 전세제도가 있기에 따로 세금신고를 할필요 없다 ....현재는 대부분 미신고
3)지방의 원룸, 다가구 임대사업자를 일부러 내야함. -임대건물이므로 3년이 지나면 일반과세가 되나 3년이 지나면 매매업으로 인한 일반과세가 아닌 임대소득에 대한 양도소득세 비교과세가 된다.
오피스텔을 하나 사더라도.....따로 세무사랑 상담해보셔요...
==== 임장활동 ====
임장활동이 검색 다음에 들어가야 하는데.... 제가 강의 가장 뒤로 뺀이유는...
- 임장활동이 처음이자 끝이다 -
" 아무리 많은 수익률과 이론을 알고 있어도 근처만 돌아보다5%의 수익률에 투자하는 하수 보다는 수익률은 잘 몰라도 임대가 쎈데를 찾아서 투자하는 고수가 되자 "
- 부동산은 실물이기 때문이다 - 돈이 안되는 것은 필요없다 - 500만원 투자해서 50만원 나오는 곳을 찾는다면 그걸로 끝이다. - 그래서 오른 것을 팔고 끝없이 엘도라도를 찾아 떠나야 한다.
여러군데 돌아다녀서.....왔다갔다 하면서 ...엘도라도를 찾아라는 거에요... 우리나라에 찾아보면 있어요... 평생 먹거리가 되는거에요..... 이론보다는 임장활동이 중요하다는 거에요... 찾아서 투자를 해서 내가 월세를 받는것이 중요하다는 것을 마지막으로 말씀드립니다. 감사합니다..
( 청중 박수 )
--------------------------------------------2부 - 강의끝 ---------------------------------------------- 제가 부동산 지식이 짧아 무수한 오타와 오역이 있습니다. 이해해 주시길 바랍니다...ㅡㅡ;;
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출처 :행복재테크 원문보기▶ 글쓴이 : 쏘쿨
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