조던님 강의 -임대사업 투자법 -1부

 

=========조던님 강의 -임대사업 투자법 -1부- 2010.1.31========   안녕하세요 조던 입니다. 예전에는 재개발쪽 주로 하다가 요즘은 임대사업 쪽으로 주로 하고 있습니다. 임대사업을 사업자를 내고 하시는 분들도 있지만 꼭 다 사업자를 내고 하시는 분만 있는건 아닙니다. 오늘은 임대사업자 이야기를 하려는게 아니라 그냥 임대을 어떻게 하는지를 말씀 드리려고 합니다. 그럼 시작 하겠습니다.         == 부동산 흐름의 투자방법 == 1. 트랜드의 투자 2. 임대의 투자 3. 기다림의 투자     1. 트랜드의 투자  트랜드의 투자는 부동산의 유행을 따라 투자하는 것을 말합니다. 시기별로 부동산에 유행하는 투자가 있는데 그런 트랜드를 따라 투자를 하면 그 시기에는 많은 수익을 얻을 지라도 그 트랜드가 지나고 나면 거기 전문가들 조차도 놀수밖에 없습니다. 노는건 괞찬은데 모아놓은 돈이 없으면.......대리운전을 하거나 그럽니다...   과거를 보면 IMF이후 는 아파트, 분양권 이 과도한 폭락을 해서 .......투자를 했고 그 이후 재건축........그리고. 재개발 2008년 금융위기 이후에는 ...다시 아파트에 투자를 했어야 그 트랜드에 맞는 투자였던거죠   분양권 투자의 경우 IMF 이후 미분양 해소를 위해 나라에서 ...많은 혜택을 주면서 투자를 권했습니다. 이번 금융위기에도 정부에서 분양권에 혜택을 많이 줬구요... 불황이라 투자를 안했지만...저는 그렇게 쌀때가 투자를 할때라고 생각합니다. 호황일때 남들 다 투자하고 오를때 사는건 가격이 떨어질 위험이 많다 라는거죠   재건축 투자 -재건축 투자의 핵심은 안전진단이라는거죠...80년대 이후 우리나라에 아파트가 대규모로 지어지면서 -20년 이상된 저층 아파트의 투자   재개발 투자 -2004년 7월 도정법의 개정이 일어나죠 -50만 이상 되는 도시들은....재개발 조건을 만족하는 구역에 한해 도시기본계획을 하도록 정부에서 지침이 내려왔어요   그 전에는 전혀 없었던 일이었기 때문에  사람들이 재개발을 이해하지 못했었어요 빌라의 가치라든가 지분의 가치를 거의 이해를 못했죠 내가  돈이 않들어가면 저평가 살수있는건데 그전에 경험해 보지 못했던 거기 때문에 사람들이 못했던거죠   2005년 ~ 2006년 까지도 .인천에 반지하가 낙찰가가 거의 1200만원 ....전세가도 거의 같은 수준   이번 금융위기도 마찬가지에요......엄청 떨어져도 사람들이 못샀잖아요   이런것들은 갑자기 찾아오는데 평소에 저평가에 대한 개념을 알고계시다가 내가 생각하기에 저평가 되었다던가 수익률을 보거나 했을때 많이 떨어졌다라고 생각하면 투자할수 있다라는거죠 그래야 적은돈을 들여서 많이 벌수 있는거죠   트랜드 투자의 장점은 자금의 흐름이 빨러요 재개발 같은 경우 발표 될곳을 미리 가서 기다리면 발표되고 바로 오르고 하니까 단기간에 많은 돈을 불릴수 있죠 그대신 트랜드 투자의 단점은 금방 물건이 비싸지니까 투자의 매력이 떨어져요 재개발 같은 경우 경매로도 100대1로 받아가니까.......사람들이 금방 오버슛팅해요 그러면 자기는 이제껏 재개발 했는데 갑자기 너무 비싸지니까 ....더이상 먹을께 없는거에요... 재건축도 마찬가지고......자기는 분양권 도사인데....분양권 끝나서 ....자기는 놀아야 되는거에요...  분양권 전문가도 ...분양권 시장이 끝났으면 임대로 가야하는데 ....아직도 분양권을 하는 사람도 있어요...   2. 임대의 투자 임대의 투자는 수익률의 투자 철저한 수익성에 바탕을 둔 투자에요   오피스텔,빌라,아파트,상가 ...등등 주거용과 상업용 부동산을 주로 말하구요   장점은 꾸준할수 있다라는 겁니다. 거기다가 시세차익도 있을수 있다라는 거에요. 약점은 빠르게 큰돈을 벌수 없다라는거죠   3. 기다림의 투자 토지인데요 서해안 시대를 맞아 서해안, 대중국 투자로 저평가 된 땅을 사는거죠 ....산업단지라든가 생기는 쪽으로 강점- 저평가된 지방의 싼 땅을 사서 ...호재라든가 향후 가치가 높아졌을때 막대한 수익을 봄 약점- 자금과다투입 ....환금성이 떨어짐   투자의 순위는 아파트가 갑자기 싸졌다...분양권이 싸졌다 하면 흐름에 투자하는거고..... 그런것이 끝나면 임대를 슬슬 해야 하는거고...... 임대를 해서 돈이 남으면 기다림의 투자를 하면서 땅도 좀 사놓고 하는거에요 흐름 -> 임대 -> 기다림         == 왜 임대를 해야할까? ==   1.임대를 해야하는이유   1.안정성 안정적인 수익을 올릴수있다 노가다로 경매전업투자자...500만원 차익으로 바로 팔기...하던분들...이제는 불가능 이런거를 이겨내기 위해서....월300만원 생활비 만들어 놓으면 .....   2.불황기 불황기에도 안정적   ''빌라 한채 팔면 3000만원 남어 뭐하러 오피스텔 한채에 월세 몇십만원 받냐?''.....라며 신축빌라 분양하던 친구.. 갑자기 빌라가 분양이 안되니까.....느끼더라구요......''아 임대를 해야 겠구나''   3.영속성 평균수명이 길어짐 ( 50세이후 최소 30년간 직업없이 지내야 함 )   4.시간성 근로소득자와 달리 자신이 시간을 분배가 가능함   변호사, 의사........음식점등을 하더라도.....월 1000 수익이면....그곳에 얽매여서 일을 해야 한다는거죠 반면 임대로 300만원을 벌더라도......시간적으로 자유로운거죠... ( 시간의 자율성  :   근로소득자 < 투자소득자 < 임대소득자 )   5.투자성 1석2조.....임대도 나오면서 매매차익도 있는 부동산   시간이 지나면 월세도 나오면서....시세차익도 오르고....         2.누가 임대사업을 해야할까?   1.부자 ( 생활비 월 1000만원 ) 30억 있는경우   1) 은행에 30억 있는경우 은행이자 4.5% 인경우 ......년 종합소득세 30% 이상 띠고...... 실질 수익률은 3.4% 월 800만원 남짓   2)30억짜리 역세권상가 월세 3%  샀을경우 보증금 5억 이라 ......실투는 25억........실질 수익률을 3.6%   -거기다가 부동산의 가격상승이나 물가 상승률에 따른 자연적인 상승률은 제외한거임 -물가 상승률을 따지면 은행 금리는 거의 제로금리 따라서 부자들도 수익률이 낮아보이는 상가에도 투자를 하는거임.   2.투자소득자 -불안전한 수입에 의존하는 경우   3.일반급여생활자 -공무원, 공사 등을 제외하고 빠르며 40세 은퇴 길어야 50세 은퇴 -평균연령 80대라고 봤을대 나머지 40년간은 안정적이지 못한 소득에 의존해야 함.   4. 고소득 자영업자 -불규칙적인 소득 ....한의사 초봉 300만원시대... -변호사 로스쿨 졸업생 한해 2000명씩.......사법연수원생 300등이상은 취직도 힘들다.   5. 재벌, 기업가, 고소득 연금생활자 -물가의 상승으로 현금가치 떨이지는 위험요소.......기업몰락......재벌도 재테크 수단으로 ....부동산을 보유함..   제 친구도 공사 다니는데....올해에만 450명 정도 짤렸다고 하더라구요.... 일반 민간기업은 더 심하죠.....삼성전자 다닌다고 해도.....50세 이상까지 다니는 사람이 1.3%인가 정도 밖에는 안된다고 하더라구요 그러면 친구들  40대면 거의 짤려요.....부장에서 임원으로 승진 못하면 거의 나가야 되는 분위기이기 때문에 또 로스쿨로 한해에 변호사가 2000명정도 나오면........한의사급( 년봉 3000만원 )으로 떨어질수 있죠....   그래서....젊었을때 임대랑 투자를 공부하고 올인을 해 놔야..... 모든사람이 준비 ....해야 한다는거에요....     == 임대사업의 진행과정 ==   1.검색을 통해 적합한 물건지를 정하거나 임대가 좋을 지역을 정한다 2.임장활동 3.현재가치...수익률 을 비교분석 한다. 4.미래가치( 발전가능성 ) , 위험성 등을 비교 분석 한다. 5.물건을 사들인다. 6.수리를 한다 7.광고를 하고 임대를 놓고 월세를 받는다. 8.오르면 팔고 .............또 다시 저평가 , 임대가 잘되며 임대수익이 잘되는 곳을 찾아 떠난다.   누가 내치즈를 옮겼나?.....책에 나오듯이.....안주하지 않고 계속 새로운거를 해야 합니다. 가장 잘될때가 위기라고 생각하고 가장 잘될때는 떨어질 일만 남은거죠... 가끔 ''왜 잘나가고 있는데 파냐 ? " 하시는 분들이 있으신데...그건 아니죠....   인터넷으로 우선 검색을 하는데요..빠르게 실시간으로 검색이 가능합니다. 그러나 단점은 정말 수익성   좋은 물건, 지역들은.....인테넷,벼룩시장으로 검색이 안되지요.... 그 자체내에서 나오자 마자 소화가 되기때문에....현장에서 다 없어지죠...이런거는 알수 없어서 현장에 가봐야 합니다..... 막연하게 물어보기 보다는 어떤 지역을 찍어서 물어보고 돌아보고 해야 되는거죠 1차적으로 검색으로 판단해야.....시간낭비를 줄이죠.... 검색....옵션에서......- 수도권 - 매가 3000만원이하 - 아파트 ......이렇게 설정하고 검색하는거죠... 아마 가평군 부터...나올꺼에요....화성시...읍.......쪽도 의외로 가까운곳에 있을수 있다라는 거에요.....그러면 들어가서 찾아보고 하는거죠       ==  수익률이란?  ==   1.수익률 계산 -간단하게 1000만원 투자해서 한달에 10만원 나오면 10%수익률이라고 생각하면 됩니다.   2. 왜 10%일까? -은행이자 5%에............2007-2009년 평균 물가상승률 4%를 .............더한거.....에요.......이걸 표준으로 보죠.... 왜냐하면 현금을 가지고 있으면 물가상승.때문에 .........가치가 점점 떨어지니까..   -IMF때 은행이자가 15%라면 ....그때는 10%수익률 나오는데 투자하면 안되죠......그러니까... 일본같이 물가상승률이 낮은데는......돈이 갈때가 없으니까.....적은수익률로도 투자가 되는거죠...     3.간단한 수익률 계산법    매매가 a  월세  b 월수익률지수 (b/a * 1000)   A부동산  100,000,000  650,000 6,500   B부동산  45,000,000  350,000 7.778   -이게 왜 중요하냐면 수익률을 정확히 계산하려면....취등록세,법무사비,복비 ...등등 다양한 변수를 정확히 계산해야 하는데 그렇게 계산하다보면 현장에서 빨리 .....캣취를 할수 없자나요? 그래서 일단 월세하고 매가를 이공식에 넣고 돌리는거죠 그래서......7 정도를 넘어가면 좋은거고.....10 이 넘어가면...굉장히 좋은거에요..   예를 들면 2000만원 짜리 아파트에요...월 20만원 나와요... 그러면 나누면 바로 10 나오자나요... 굉장히 좋은거에요...왜 좋으냐? 500//20 이라 하더라도 ....... 우선 매가 2000에서 500빼죠...그리고 융자 1000만원 뽑았다 치면 1000만원 이자가 6.5% ...이자 ..월 5만원정도 될텐데  그럼 500만원 내돈 투자해서......월세 20만원에서 - 월이자 5만원빼면......월 15만원이면....30% 수익률이 된다구요..   이런 거를 현장에서 빨리 계산하면 좋은데.......그게 어려우니까 현장에서 그냥바로 월세 / 매매가  *1000    ......  해버리는 거에요... 그런게 7정도 이상 나오면 수도권에서는 굉장히 좋은거에요......그런게 거의 안나오니까..         4.레버리지 효과   -현금 2000만원 있을때 1)2%짜리 이자의 MMF 넣었을경우 -- 월 33,333원 2)융자끼고 1억짜리 부동산을 샀을경우 --  경매로 받아야지 대출이 80%나오겠지요...  매가 융자80% 월이자  보증금  월세   취등록세  실투자금a  월순소득b   수익률  100,000,000 80,000,000  433,333  5,000,000  650,000  2,600,000  17,600,000  216,667  12          5.레버리지의 비율비교   A안 (융자 80% )   매가 융자 80% 월이자6.5%  보증금  월세  취등록세  실투자 14개  월세순소득   55,000,000  44,000,000 238,333  5,000,000  350,000  1,430,000  7,430,000  111,667   770,000,000 616,000,000  3,336,667  70,000,000  4,900,000  20,020,000  104,020,000  1,563,333    B안 (융자 60% )   매가 융자60%  월이자6.5%  보증금   월세  취등록세  실투자6개  월세순소득  55,000,000  33,000,000  151,250  5,000,000  350,000  1,430,000  18,430,000  198,750  330,000,000 198,000,000  907,500  30,000,000  2,100,000  8,580,000  110,580,000  1,192,500      A안, B안비교   월세  융자부담  비용부담  상승시차익  세입자관리  재산  성향  A안  크다  크다  크다  크다 어렵다  적음  공격형  B안  작다  작다  작다  작다  쉽다  많음  안정형      처음에는 A안처럼 갈수 밖에 없다하더라도 (=대출 많이 받고 ) 시간이 지날수록 B안으로 가면서 융자부담을 줄이고 안정적으로 가야한다는거죠..... 자기 현금만 가지고 부동산을 살수 있게 가야 한다는거죠 여러개 사야 하는거니까......수리비,복비,법무사비, 취등록세  (비용부담)...등이 A안은 많이 드는거죠....여러개니까...       --------------------------------------------1부 --------------------------------------------------------- 제가 부동산 지식이 짧아 무수한 오타와 오역이 있습니다. 이해해 주시길 바랍니다...ㅡㅡ;;

출처 :행복재테크 원문보기▶   글쓴이 : 쏘쿨