원룸 건물 이야기

 

 

원룸 언제부턴가 우리주변에 유행하게된 주거구조다,,

방1 거실에 주방  베란다 여기에 약간의 옵션,, 흔히 에어컨, 세탁기 가스렌지등

1인거주하기는 안성맞춤인 구조이다..

초창기 (약10년정도 된듯싶다)에는 건물전체를 원룸으로 하는 원룸17개, 원룸20개 등으로 구성하여

임대용(수익용)으로  건축을했다,,

그당시에는 임대수익율이 거의 10~12% 수준에 육박했다..( 땅값 300만원에서 400만원 시절)

상가 임대수익율 7%대 수준에 비하면 수익율이 좋았다..

다양한사람들이 원룸을 구입했다..

수익율은 좋았으나 초창기 공급과잉으로 공실문제가 대두 됐고,,

( 옆에 건물을 신축하면 기존건물에 거주하던 세입자들이 새건물로의 이동이 심했다)

경험이 많치 않은 업자들이 너도나도  건축하다보니 부실문제와 주로 하수쪽에 문제가 생겼다..

건물에 배관이 많아지다보니 막히는 문제와 하수냄새 역류문제가 발생하는 현상이 있었다.

 

그러다 땅값이 500만원이 넘어가고 주차법이 강화 되면서 수익율로 맞추기가 어려워 졌다..

이때 주로 등장하던것이 주인세대을 포함한 구조로 건축이 이루어졌다.

주인세대 거주하고 월수익 200만원 정도면 매매가 잘됐다..

이시기를 거치면서 땅값이 600만원 수준으로 올라가면서 건축업자들이 수익을내기가

어려운 상태가 되면서,, 월룸 월세를 보증금5백 월30만원에서 월세가 35만원으로 올리는 업자가

나왔다,, 원룸 월세 35만원은 가격저항선이 생겨 32만원 33만원등에 계약을 하곤했다..

그러다 보니 원룸건축이 시들해 졌다..

 

변형된 형태의 원룸건물..

주차법이 강화 되면서 건축업자들의 법정 주차대수 벗어나기 위한 방법들이 불법 또는 편법으로 행해지고

있습니다.

 

사례1. 정식으로 다가구 주택으로 건축허가를 받았으나 가구 분리을 하는경우(고전적인 방법)

원룸으로 하려면 법정주차대수를 맞추기 어려운경우 방2개(투룸) 또는 방3개(쓰리룸)으로

건축허가를 받고  준공검사후 투룸은 원룸 두개로, 쓰리룸은 원룸3개로 분리하여 임대하는 방법

건축물 외관상이나 서류(등기, 건축물대장)만보아서는 일반인들이 쉽게 알기가 어렵다.

투룸1개가 1000/40만원 이라면 원룸 500/30만원 2개(1000/60만원)되니 당연히 수익률이 좋아지겠죠..

 

사례2. 근린생활시설(상가)로 허가및 준공후 원룸이나 투룸으로 꾸미는경우(당연 불법이죠)

칸막이하는거, 주방들이는거, 모두 불법입니다..

주로 도심지 상업지구에서 행해지는 방법들인데.. 오피스텔형 원룸이라고 소비자들에게 소개함.

소비자들 입장에서보면 외관상 원룸하고 같죠..

서류를 잘보시면 근린생활시설이라고 표기돼 있으면 이경우라고 봐야 할것입니다..

또한 이경우 난방은 도시가스로 되나, 취사가 도시가스 설치가 어렵기때문에..

취사는 전열기(주로 핫 플레이트)로 비치 합니다.. 당연히 일반원룸보다 수익률이 좋겠지요..

 

사례3. 조산원, 기숙사등으로 허가받아 원룸으로 사용하는경우..

조산원이나 기숙사는 건축법상 칸막이 하는거하고, 내부 화장실까진 합법이나,, 독립취사가 불법

즉 씽크대 설치와 도시가스취사가 불법입니다,, 여기서도 취사가 주로 핫플레이트가 사용되죠..

건물외관이나 내부나 모두 완벽한 원룸입니다,,

이경우 수익률이 아주 좋습니다.. 약간의 불편함(?)을 감수하면 괜챤은 임대수입구조죠..

저희도 이런종류 매물이 있습니다..

 

수원정자동 조산원(공부상) 그분들은 오피스텔형 원룸이라 부르죠..

원룸28개 500/30~ 1000/40만 계산해보면 수익률 좋죠??

매가 16억 보증금5억 융자1억5천 월수 800만,,  그러면 9억5천투자 한달수익 800만..

건령1년(신축), 물론 임대 완료된상태구요,, 괜챤죠?

 

안산원곡동(안산역앞) 기숙사 (물론내부는 완벽한 원룸입니다...)

원룸42개 방들다 크고요,, 화장실 넓고, 에어컨설치 돼있고요,, 임대료 300/25~ 300/30만..

요거의경우 매가 15억 융자4억  잘만관리하면 월수 1000만원이 훌쩍넘죠..

10억미만투자하고 월수 1000만원이면 괜챤은 수익구조죠..

 

이번에는  외곽지역 원룸이야기를 하려고 합니다.

원룸하면 주로 도시내 주택가 또는 번화가 근처, 대학가 근처 등 이었으나..

외곽지역에서도 원룸을 건축하여 운영하는사례가 있습니다.

 

원룸은 기본적으로 연료가 문제 입니다.. 기존에 도시가스 않들어오던지역에

원룸을건축하면 보일러를 기름이나 또는 LPG를 사용해야 했는데..

도시가스에 비해 한달 연료비가 약 3배정도 드는문제로,, 사용자들이 기피하게됩니다.

도시가스는 도시지역중에서도 일반주거지역에 해당되는지역에만 주로 공급이 됩니다.

외곽지역 자연녹지나 관리지역, 농림지역은 원룸이 않되나?

아닙니다.  주택허가가 되는곳이면 가능합니다..

 

사례1. 시외 대학가 근처 자연녹지에 원룸을 건축하여 운영사례..

수원남부지역 화성에 수원대학교가 있습니다..

물론 대학교 정문부근은 일반주거지역들이 있고,, 원룸들이 있습니다..(시내와 임대가 비슷)

일반주거지역 땅값은 대략 500~600만원선,, 임대가 500/30만원수준..

후문이나 근처 자연녹지지역 땅값 대략 150만원~200만원수준,,(대로변은 더가겠죠?)

이곳에 원룸을 건축합니다.. 건페율과 용적률에서는 일반주거지역보다  불리하지만..

( 주거지역 건페율 60%, 자연녹지 건페율20% )

주차법적용은 커버가 됩니다.. 대신 난방은 심야전기보일러를 사용합니다..

(도시가스에비해 비싸지 않습니다, 관리비에 포함하여 난방비 받으면 되고요,,)

투자대비 수익률 좋습니다.. 500/25~500/30정도 받으니까요..

 

사례2. 화성공장지대 인근에 관리지역에 원룸을 건축하여 운영사례..

관리지역 땅값이 대략 100~150정도면 땅을 구할수 있고,,

위의사례와 같이(심야전기 사용) 건축을 하여 주로 공장근무 근로자들에게 임대를 놓습니다.

임대가는 500/25 ~ 300/25 수준정도..

관리지역은 건페율이 계획관리 40%, 생산관리 20%로 계획관리 지역이면 유리하고요..

임대수요는 많습니다..

 

사례3. 평택항인근 관리지역에 원룸을 건축운영하는경우..

관리지역중,, 도시가스가 공급되는 지역이 있더군요..

항구인근이라 수요는 많고요,, 건축은 시내와 동일하게 건축합니다..

임대가도 시내와 같이 받고요  500/30 수준..

땅값은 200만원수준 정도합니다..

땅값은 저렴하고 임대가는 비슷 수익률이 높겠죠..

 

위의사례를 적용하면 관광지 근처의 펜션이나, 민박집도 결국은 유사한 구조입니다..

어느정도 수요만 있다면,,  괜챤은 사업입니다..