요즘 대구에선 한물 갔다고 하지만 여전히 원룸부지를 구하는 손님은 각 부동산마다 두어명씩 줄을 서있다. 그리고 노후대책으로 그리고 꽤 괜찮은 부동산 투자로서 원룸을 선호하는 사람들이 많다. 또한 원룸 임대만을 목적으로 하는 부동산중개업소도 상당수에 이른다.
원룸은 수익형 부동산이다. 대략 투입한 금액의 연 10%정도의 수익을 예상한다. 그 10%라는 수익은 이것저것 다떼고 나서의 이야기이다. 그러니 땅값이 지금처럼 많이 올라있는 상태에선 당연히 원룸 공사비상승등으로 10%의 수익은 나오기가 어렵다.
원룸의 수익률은 대략 연 10%정도 된다. 통상가의 경우 6% 그리고 상가주택의 경우 대략 연 7% 그리고 아파트상가 같은 경우 대략 연 5%정도 수익이 나오면 괜찮다고들 말을 한다. 물론 대구지역의 이야기이니 다른 지역의 상황은 잘 모르겠다. 그렇지만 저런 수익률도 작년 제작년의 이야기이고 현재는 원룸도 8%정도 나오면 많이 나오는 수준이라고한다. 보증금 100~200만원 그리고 월 25만원에서 35만원에 관리비 2만원정도의 수준이 대부분이다. 투룸은 물론 더 비싸다.
대구에서 투룸은 두가지가 있다.(다른지역은? 잘모르겠다.) 정투룸이 있고 미니투룸이 있다. 정투룸이라고 부르는건 방이 두개인 원룸이고 미니투룸은 방하나와 방보다는 작고 거실에 가까운 구조가 하나있는게 미니투룸이다. 그러니 두사람이 각각 방을 하나씩 써야하는 경우엔 미니투룸인지 정투룸인지 잘 알아보고 들어가야한다.
원룸의 주요 소비층은 원래 대학가 학생층과 일하는 싱글(?)족들이 대부분이었다. 그러던것이 대구에 재건축 재개발의 영향으로 일반인들이 원룸으로 유입되었고 현재는 일반적인 주거형태로서 자리를 잡아버린것이다.
그러니 소비층은 여전히 풍부하다고 봐야할것이다. 막상 구하려고 하면 방이 없어서 이사를 못하는 경우도 심심찮게 발생한다. 대략 대학가 주변은 1월~2월정도가 되면 이사철이된다. 3월 개강에 앞서 학생들이 방을 구하기때문이다. 조금 일찍 서둘러야 그나마 마음에 드는 방을 구할수가 있다. 학생위주가 아닌 일반사람들도 이사 날짜를 느긋하게 잡아야 할 필요가 있다.
그리고 또한가지.. 사고나면 가격내린다는 생각때문에 빌라의 건축이 뜸한동안 대구 곳곳에 원룸이 들어섰다. 1~2년전만해도 원룸부지는 대략 평당 200만원인근이었다. 많이 주면 250만원정도. 그러던것이 주차장법이 바뀌면서 그 시기 인근으로해서 평당300만원정도로 올랐는데 그당시는 평당 300만원주고 땅을 사서 원룸을 지으면 거의 남는것이 없다라는 말이 정석이었다.(그러나 계산해보면 수익은 반드시 나온다. 밑진다는 말은 과일장사아저씨만의 특허는 아닌것이다.) 요즘은 평당 350만원선까지는 무난하게 매입하는듯하다. 수성구쪽이나 지하철역 주변등으로 위치좋은곳은 평당 400만원선까지도 올라간다.
원룸업자가 가장 선호하는 평수는 70평인근이다. 혹시 자기 집이 주택이고 수익형모델로 바꾸고 싶다면 원룸으로 개축하는것도 생각해볼일이다. 집 하나 철거하면 아마 철거비 1000만원인근정도 들것이고 원룸업자나 건축업자에게 의뢰하게되면 평당 220만원선정도의 공사비가 드는것으로 안다. 집이야 짓기나름이니 평당 건축비는 정해져있지 않다. 게다가 옵션을 무엇을 넣는가에 따른 비용차이도 많이 난다. 원룸을 지어본 경험이나 건축의 경험이 있다면 직접 설계사에 의뢰해서 설계하고 공사감독하여도 무방하다. 그러면 건축비는 평당 20~30만원정도 다운되는 경우도 있다.(케이스 바이 케이스이므로 정확한 가격대는 아니다.)
그리고 북도로를 물었다면 훨씬 더 좋은상황이다. 건축법상 북도로와 다른 도로와는 건축하는데 있어서 차이가 많다. 집은 남향이 좋을지 몰라도 도로는 무조건 북도로가 승리다. 적어도 부동산 매매에 있어서는 말이다.
부동산중에서 가장 수익이 많이 나오기는 하지만 원룸이 무조건 좋은것만은 아니다. 우선 감가상각되는 부분이 많다. 또한 상가점포처럼 세입자가 알아서 인테리어하고 수리하는 경우는 없다고 보면된다. 이사나가고 들올때마다 도배와 장판을 신경써줘야한다. 그리고 건물 외관및 건물 내외부에 늘 신경써서 수리를 해나가야한다. 세입자가 많기때문에 그만큼 신경쓸 부분도 많다.
원룸에 임차하여 들어오는 세입자들도 주의를 기울여야하는것은 마찬가지이다. 대부분의 원룸이 은행융자를 가지고 있다고 보면된다. 그러니 대출받은 금액이 어느정도인지 확인해야하고 만약 전세를 들어간다면 확정일자는 무슨일이있어도 받아놔야만 한다. 생각보다 확정일자조차 받지않는 사람들이 많은데 정말 위험천만한 짓이다. 지역마다 틀리니 자기 지역의 소액임대차보호법상 얼마까지 보호받는지 그리고 최우선 변제금이 얼마인지 정도는 미리 알아놓고 들어가야한다. 그리고 어지간하면 부동산중개업소를 통해서 임차하기를 권하는 것은 부동산이 수수료를 받는 만큼 임대차관계에 있어 책임을 지는부분이 있으니 그것을 잘 활용하라는 것이다. 동네 부동산을 무시하지 말라. 그 원룸 주인이 빚에 쪼달리는지 혹은 뭔가 그 원룸에 사연이 있는지 없는지를 제일 잘아는 것은 그 동네 부동산중개업자이다. | |