자운영

확정일자와 전세권이 같은가 ?.
확정일자와 전세권은 분명히 다릅니다.
그러나 기본적인 그러면서도 가장중요한 권리를 확보하는 것, 즉 경매에 낙찰되어 배당을 받을 때 주어지는 권리(배당순위 결정)는 확정일자와 전세권을 설정한 날자가 같으면 효력은 마찬가지입니다.
다른 것은 확정일자는 임대차보호법이 정하는 「임차인의 자격을 계속유지」하고 있어야 하고,전세권은 그러하지 않아도 되는 것. 전세권 설정은 비용이 필요하다는 것 등등이 다릅니다.
자세하게 그 차이점을 살펴 보겠습니다.



확정일자와 전세권의 차이점.
순위에따른 물권적효력을 취득하는 방법과 그 권리를 계속 유지하는 것이 다릅니다.
확정일자에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 동사무소에서 확정일자인을 받는 이외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 입주및 거주할 것을 그 요건으로 합니다. (이 세가지는 꼭 하셔야 합니다. 꼭 !!)
전세권설정등기는 등기만 설정해두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호됩니다. 따라서 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기 경료해두면 되고 주민등록전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것입니다.

  확정일자를 받는 것과 전세권설정 방법에 차이가 있습니다.
 확정일자는 등기소나 동사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정일자를 받을 수 있음에 반하여,
전세권설정등기는 임대인의 동의없이는 등기자체가 불가능하며, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한 확정일자인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다고 할 것입니다. 또한, 전세기간만료시에는 전세권설정등기를 말소해 주어야 합니다.

임대보증금 반환 소송 여부의 차이.
  전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반하여,
전세권설정등기를 경료한 전세권자는 위와 같은 경우 민사소송법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결절차없이도 직접 경매신청이 가능하다 할 것입니다. 다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정등기를 한 경우 그 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 인정 되지만 임차부분에 대한 분할등기없이 전체에 대한 경매신청을 할 수 없습니다(대법원 1992.3.10.자, 91마256, 257 결정).

배당요구 여부의 차이점.
  확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.
전세권설정은 밥을 먹여주는데, 확정일자는 숟가락으로 찾아서 먹어야 한다는 수고스러움이 있다는 것이죠 ... 찾아서 못먹으면 고스란히 밥그릇 뺏기게 되구요 ... -_-;;

확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없습니다. 다만, 최근 판례는 아파트건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권에 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였습니다(대법원 1995.8.22.선고, 94다12722 판결)

 확정일자와 전세권설정의 차이점을 표로 설명하면.

확정일자 받은 계약서를 분실하였다면

확정일자는 혹시 경매가 될 때 배당받는 자격이므로 확정일자를 받은 계약서를 분실하거나 훼손해서는 안된다. 그러나 만일 이를 분실했다면 어떻게 해야하나.
확정일자 받은 사실은 반드시 임대차계약서로만 입증하여야 하는 것은 아니고 확정일자를 준 기관의 공정증서대장등 다른 방법으로도 입증할 수 있다(대법원판결 96다12474- 1996.6.25선고)

일단 '토지별도등기'란 아파트 또는 다세대주택 등 집합건물의 일부 구분건물에 대한
경매입찰의 경우에 구분건물과 그 대지권에 관하여 경매가 진행되는 경우 경매 매물로
나온 구분건물(ex.아파트)의 대지권에 대해서 대지권 등기설정 이전에 이미
구분건물(아파트) 전체부지(아파트단지)의 토지에 저당권 등이 설정되어 있는 경우가
있는데, 이러한 경우 통상 등기부상에는 '토지 별도등기 있음'이라고 표시됩니다.

그리고 이런 물건에 대한 경매를 진행할 경우 법원은 토지에 대한 저당권을 인수할
것을 조건으로 하는 특별매각조건을 붙입니다. 이런 절차없이 경매가 진행되었다면
낙찰불허가 사유, 항고 사유가 됩니다.

그러나 일반적으로 토지별도등기가 있는 물건의 경매는 법원에서 토지의 저당권자에게
채권신고를 하게 하며, 감정평가 시에 대지권과 건물의 가격을 분리하여 감정하며,
낙찰 시에 토지의 저당권자에게 배당하고 해당되는 저당권의 일부를 말소합니다.

한편 실제 사례에서는

 1. 토지별도등기가 말소되어야 함에도 불구하고 당사자의
말소신청이 없어 '토지별도등기있음'이라는 문구가 그대로 남아있는 경우도 있고

2.경매대상 건물과는 아무런 상관이 없이 기재된 경우도 있으며,

3.토지상에 근저당이 설정된 후 건물과 공담이 되어 건물등기부에 같은 내용의 채권이
이중으로 기록된 경우도 있습니다. (건축전에 대지를 담보로 은행에서 저당권
설정하고 건물완공 후 새로운 대출이 없이 대지에 대한 저당을 각 구분건물의
등기부에 할당하여 기재하는 경우)

▶ 실제 사례에서 보는 '토지별도등기'시 고려 사항

1.토지별도 등기가 발생하는 이유는 대개 건설회사가 땅을 담보로 설정하고 돈을 빌려
공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를
무시하고 도주해 버린 경우에 흔히 발생하며

2.경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물권(지상권,전세권등)인 경우에는
인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이때 실무에서 용익물권의 경우
인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한
채권자에게 채권신고를 하게하여 해당 비율만큼 배당으로서 말소시키고 있는 것으로
알고 있으며

3.경매물건에 "토지별도등기있음"이라고 나오면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어
보고, 매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후
입찰에 응해야 하며

4.토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물
매각대금 중 토지매각대금에서 그 지분만큼 받아가고, 소유권이 이전될때
토지별도등기있음을 말소시켜 주며

5.토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및
기입등기되어 있을때는 낙찰받는 사람이 이것에 상관하지 말고 낙찰받으면 되며,
토지저당권 / 가압류권자는 채권액만큼 토지매각대금에서 받아가고
토지별도등기있음을 말소시켜주며

6.물건에 '토지별도등기있음'으로 되어 있는데 토지등기부에 저당권이 말소되어 있을
경우에는 신경쓸 필요가 없으며

7.토지별도등기가 되어 있는데 토지등기부에 가처분, 보전가등기등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는
해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야합니다.

토지별도등기에 대하여 간단하게 적어봅니다.

토지별도 등기가 발생하는 것은 건물과 토지를 법률적으로 각각 별개의 부동산으로 취급하기 때문입니다
불합리한 것중 하나이며 개선되어야 할것중 하나 입니다.
같은 맥락에서 부부별산제를 이해하셔도 도움이 될 것 같구요

처음 나대지의 토지상태에서 이미 저당권이 설정되고 난 후에
그 토지상에 아파트나 다세대 연립 등이 건축되었고 아파트의 각 부분이
각 부분 소유자들에게 등기되고, 그 중 어느 한 아파트가 저당을 잡히고 그 이자를 못내서 경매되었을 때 , 이 아파트의 대지인 토지에 설정되어 있던 `토지 저당권`은 소멸되지 않고 매수인에게 인수됍니다.
이는 아파트는 단지 대지권만 소유하기 때문입니다.
그리고 토지저당권자는 토지위의 아파트가 경매되도 이를 알지 못하
기 때문에 배당신청을 할 수가 없습니다.
(별도 부동산으로 이해관계인이 아니기 때문입니다.)

원칙적으로 법원에서는 이 저당권을 매수인에게 인수시켜 왔는데,
이로인해 부담이 가중된 매각물건이 낙찰이 잘 안된다거나 유찰이 거듭되는 문제를 발생시키게 되었습니다.
그래서 법원은 토지저당권자에게 연락하여 채권신고를 하게해서 해당 아파트가 소
유하고 있는 대지권 비율만큼 상응하는 토지저당권을 환가하여 배당해 주고,
그만큼 토지저당권을 소멸시키게 하였습니다.

그러므로 토지별도등기가 있고 선순위 근저당권이 있는 물건이 경매에 나오면
매수희망자는 토지 저당권자가 채권신고를 했는 지 여부를 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.
그런데, 사전에 특별히 `토지저당권 매수인 인수`라는 매각조건이 붙어 있다면 `토지저당권자`가 채권신고를 거부하여 매수인이 위 저당을 떠 안아야 합니다.
더우기 일반 초보자라면 섣불리 위와 같은물건에 손을 데서 낭패를 보는 일이
없도록 각별히 주의를 기울여야 할 것입니다.

토지별도등기--> 선순위 근저당권자의 채권신고를 필히 확인하라 !!!!!

(퍼온글)

경매에 대하여...

요즘 가끔 제가 잘 모르는 분들에게 가끔 질문을 받습니다.

저도 아직은 경매초보라 좀 복잡한 물건은 사실 잘 모릅니다.

또한 단순한 물건이라도 몇 번의 자세한 임장과 법원기록, 등기부등 관련서류를 자세히 보기전엔 그 물건의 상황을 세세히, 정확히는 알수 없습니다.

다만 질문받은 경우, 확실히 제가 아는 범위의 내용엔 최대한 답변하는 중입니다.

그러나,

누구나 쉽다고 생각하는 일반 경매물건도 간혹 가다가 사고가 납니다.

아래 얼마전 올린 레미안빌무단점거사건도 멀쩡하고, 더우기 아주 명도가 쉬운 空室이던 물건이었습니다.

또한 제가 좋아하는 형님 한분은 2006년 09월 아파트를 낙찰받고 아직도 명도가 되지 않고 있습니다. 여전히 전소유주가 재매입의사등으로 저항하며 거주중입니다.

저도 지금까지 경매를 하면서 2번정도 투자원금의 대부분을 날려보았습니다만, 제 경험으론  

경매는 철저히 實戰, 그것뿐입니다.

즉 변호사든 법무사든 유명책著者든, 유명강사분이든 간에,

결국은 경매를 스스로 해보고 당해본 사람만이 경매의 現實을 정확히 알것이란 것입니다.

(대단히 유감스러운 말씀이나 저는 강의나 하시는 분들을 믿지 않습니다.

왜냐하면 진정한 고수는 자기물건경매에 바빠 한가하게 강의 할 시간이 없기 때문입니다.

몇십만원씩하는 수강료와 특수물건1건낙찰시의 투자수익금을 비교하면 이 부분은 명백합니다)

먼저 질문하시는 초보자분들에게 권고합니다.

1.최소한 3번째물건까지는 반드시  전문법무사나 변호사, 경매컨설팅사무실과 계약을 맺고 입찰하십시오. 아니면 주변고수분들의 도움을 받으십시오. 

물론 수수료가 좀 들을 지 모르나 이렇게 초기 물건 몇건은 안전히 진행하여야 합니다.

왜냐면 만약 점유자의 저항으로 명도가 예상보다 훨씬 늦어져 자금이 묶이거나,

예상하지 않았던 추가권리나 민형사적 문제가 발생할 경우 초보자분들은 대응력이 없기 때문입니다. 경매업계를 떠나시는 분들은 대부분 이 시기에 실패때문입니다.

그렇다고 언제나 유료컨설팅을 이용하시라는 것은 겵코 아닙니다.

이렇게 처음에 안전운행을 하면서, 물건임장법, 분석법,등기치는 법, 인도명령,점유이전금지가처분하는 법등 기초적인 實務들을 어떻게든 배워나가야 합니다.

2.초기 5번째물건까지는 낙찰가가 5000만원이하의 물건을 골라 입찰하십시오.

즉 자금이 어느 정도 모일때까지는  그물건이 단순한 물건이든 복잡한 물건이든 입찰리스크를

피하기 위해 소요자금이 큰 물건은 가능한 절대 입찰하시기 마시라는 겁니다. 

3.현재 가지고 계신 자금의 30~40%이내에서 투자하십시오.

만약 입찰투자하실 물건이 법정지상권이나 유치권 내지는 선순위임차인등 특수권리가  걸린 물건이라면 전체 자금의 10~20%이내에서 투자하실 것을 권합니다.

왜냐하면 이런 물건들은 낙찰후에 소송없이 바로 깨지 못한다면 최소 6개월~최악의 경우엔 2년정도 투자금이 묶일 수 있기 때문입니다. 또 패소시엔 원금보장도 없습니다. 

4.이미 받은 물건의 매매내지는 임대로 투자금상당액을 회수하신 후에 투자하십시오. 

경매의 과정에서 중요도를 저보고 평가하라고 한다면,

권리분석및 입찰(10%)보단 명도(40%)가, 명도보다는 매도나 임대등 투자금회수가(40%), 매

도보다는 절세(10%)가 더 중요하다고 말하겟습니다.

저의 경우엔 판매가 가장 중요했습니다.

즉 경매업계에서 가장 많이 강의하는 입찰물건의 복잡한 권리분석보다는,

소유권이전후의 명도가 훨씬 더 중요하고,

자금이 풍부하신 대자본투자자가 아니라면 대다수의 낙찰자들에겐 명도후 매도가 

훨씬 더 중요하다는 것입니다. 왜냐면 매도를 해야만 수익을 얻을 수 있고,

다음 물건을 입찰 할 돈이 회수되기 때문입니다.

부동산의 前望과 매도기법,절세방법등은 경매업계에선 아무도 알려주지 않습니다. 

5.수익이 생기기 시작한다면 벌어들인 돈을 무차별적인 세금을 부과중인 국가기관(?)에 필요이상으로 빼앗기지 않는 법도 아주 중요합니다.

진정한 경매고수는 세법에 정통하여 상식적인 수준의 세금만 납부하는 사람입니다.

(여담입니다만, 우리가 잘못된 입찰로 元金을 잃을 때, 국세청은 피해금일부를 보상하지 않습니다. 그들은 우리가 벌거나 날리거나 언제나 뜯어가기만 할 뿐입니다)

[3]진정한 경매의 고수란?

흔히 복잡한 물건만을 응찰하여 때론 수백%를 남기기도 하고 때론 원금일부를 날리기도 하는 고수분들을 진정한 고수라 칭합니다.

그러나 저는

"진정한 고수란 쉬운물건을 쉽게 낙찰및 명도받아 고수익을 올리시고 빨리 매도하시는 분"이라 생각합니다.

경매입찰의 목적은 낮은 投資risk에 큰 收益입니다.

즉 어려운 물건을 입찰하는 것이 중요한 것이 아니라,

장기적으로 비젼있는 지역의 비젼있는 물건을 쉽게 낙찰받아 지가상승후 판매하는 것입니다.

물론 언제까지나 쉬운 물건만을 하여서는 진정한 고수가 되지는 못하겠지요.

하지만 이런 식으로 나름대로 본인의 경매스타일을 만들어 간다면  비록 권리분석엔 약할지 모르나 고수의 칭호를 들어도 좋다고 저는 생각합니다.

이상 사기분양, 경매초보자가 유의 해야 할 기본경매원칙,고수의 의미등을 알아 보았습니다만,

濃事를 짓는 마음으로 일확천금의 욕심없이 조금씩 精進한다면 누구든 행복과 수익을  얻을 수 있으리라 저는 확신합니다.   

누누히 강조합니다만,

경매입찰에 가장 중요한 항목은 욕심, 資金, 투자risk관리입니다.

현재 보유자금보다 힘에 부치는 물건은 입찰마시고 본인의 능력보다 힘들어 보이는 물건은 절대로 입찰마시기 바랍니다.

그럼 수익율은 낮을 지 모르나 최소한 경매업계에서 오래 살아남을 수 있습니다.     

몇 건투자하여 번 총수익을 1건의 무리한  입찰로 날리는 것이 경매임을 모두들 明心하시기 바랍니다

나홀로 소유권이전등기촉탁 신청 길잡이

1. 소유권이전등기 및 말소등기 촉탁이란?

경매로 낙찰 받은 부동산의 낙찰로 소멸되는 등기사항들(근저당, 가압류 등)을 말소시키고, 소유권을 이전 받아 본인 명의의 새로운 등기권리증(집문서)를 발급해줄 것을 경매법원에 신청하는 행위를 말합니다. 법원으로부터 교부 받은 '낙찰대금완납증명원'으로 구청에서 등록세, 취득세 고지서를 발급 받아 은행에서 등록세를 납부 및 국민주택채권을 매입한 후, 등록세영수필통지서, 국민주택채권 매입필증, 인지, 증지 등을 첨부하고, 소유권이전등기 및 말소등기 촉탁신청서를 작성하여, 경매법원에 제출하며 됩니다. 법원의 등기촉탁을 받은 관할등기소는 소유권이전 및 말소 등기를 한 후 등기필증(집문서)을 경매 법원에 송부하게 되고, 법원은 등기필증을 낙찰인에게 교부하게 됩니다. 법원에 송부하기 전에 관할등기소에 직접 전화 확인 후, 방문하면 등기필증을 몇 일 빠르게 수령할 수 있습니다.

2. 사전에 준비할 서류

1) 본인 주민등록등본 및 건물 등기부등본 1부 준비. (인터넷)

2) 토지대장 1부, 건축물관리대장1부, 공시지가확인원1부. (구청지적과)

    (복사본 1부)

3) 소유권이전등기촉탁신청서

본 문서 6장을 잘 보고 미리 준비하세요.

4) 신용카드 (구청에서 등록세/취득세 납입 시 사용가능)

관할구청에 미리 문의하여 어느 카드사로 등록세/취득세 납입이 가능한지 확인한 후에, 해당카드사에 등록세/취득세 납입을 위한 일시 한도 상향 요청이 필요합니다. 가능하면 포인트/마일리지 혜택이 많은 카드로 준비해야겠죠? 은행에서 현금으로 납부하는 것보다, 신용카드 포인트도 쌓이고, 실제 청구도 한 달여 뒤에 되는 등의 이익이 있습니다.

3. 낙찰대금 납부 (법원경매계->은행->법원경매계)

대금 지급 기일에 법원(해당 경매계)에서 '법원 보관금 납부 명령서'를 받아 납부명령서를 보관금 접수계에 접수하고, '법원보관금납부서'를 받아 법원 내 지정 은행에 납부한 후, '낙찰대금완납증명원' 신청서 2부를 작성하여 은행에서 받은 영수증과 함께 경매계에 제출하고 '낙찰대금완납증명원'을 교부 받으면 됩니다.

4. 취득세고지서, 등록세고지서, 말소등록고지서 (관할구청 재산세과)

낙찰대금완납증명원 제시하여 취득세 고지서1부와 등록세 고지서 1부 받습니다. 이때, 취득세 고지서를 신청하면서 서명하게 되는 취득신고 겸 자진납부세액계산서가 있는데, 이 서류의 사본을 1부 요청합니다. 나중에 이 사본이 필요할 수도 있습니다.

그 다음, 말소등록고지서를 받아야 합니다. 말소1건당 등록세 3000원, 교육세600원을 납부해야 합니다. 따라서, 말소해야 할 등기가 총 11건인 경우, 말소등록세 3,000원과 교육세 600원(합3,600원)×11=39,600원의 고지서를 발급 받아야 합니다. 말소등록고지서를 발급받기 위해서는 구청에 비치된 ‘등록세과세표준 및 세액계산서’라는 서류 양식으로 신청해야 합니다. 서류에 해당사항을 기재하시고, 신고내용란에 "등"기, 등록의 종류란에 "말소"라고 기입하시고 등록세 산출세액에 말소가 11건이면 33,000(3,000원×11)원 이라 기재하고 교육세란에는 6,600(600원×11)원을 적으시고 세액합계란에는 39,600원 이라고 적으면 됩니다.

등록세 납부용으로 신용카드를 미리 준비한 경우, 구청에서 신용카드로 등록세 및 말소등록세를 납부하고, 납세자보관용/등기소 제출용으로 각각 2장씩 모두 4장의 영수증을 받으세요. 취득세는 30일 이내에 내면 되니까, 이 때 내지 마세요. 원래 일반적인 부동산 거래라면 등록세는 취득 60일 이내, 취득세는 30일 이내에 하면 되지만, 경매의 경우, 촉탁에 등록세 납입영수증이 필요하므로, 등록세는 미리 낼 수 밖에 없습니다. 하지만, 취득세는 30일 이내에 천천히 내세요. 특히 신용카드인 경우, 취득세를 등록세를 낸 다음 달에 내는 것이 신용카드 한도문제를 해결할 수 있는 방법이 되겠지요.

5. 취득세, 등록세 납부 및 채권매입 (은행)

이제 은행에 등록세/말소등록세(4번에서 신용카드로 내지 않으신 분) 및 채권매입을 하러 가야 합니다. 국민은행이나 농협이 편리합니다. 구청에서 신용카드로 내지 않으신 분은 등록세고지서, 말소등록세고지서를 제출하고 돈을 낸 후, 납세자보관용/등기소 제출용으로 각각 2장씩 모두 4장의 영수증을 받으면 됩니다. 다음은 국민주택채권을 매입합니다. 채권을 매입하는 곳은 보통 대출계의 옆자리에서 보통 취급합니다. 국민주택채권이란 대부분의 부동산을 등기할 때 구입해야 하는 세금이라고 생각하시면 됩니다. 창구 직원에게 국민주택채권을 매입하러 왔다고 하면 됩니다. 채권을 매입하는 금액은 상당한 부담이 됩니다. 그래서 자금 여력이 아주 많은 사람을 제외하고는 대부분은 바로 할인을 하는 경우가 많습니다. 은행에서 할인도 대행해 줍니다. 국민주택채권 담당직원에게 할인을 부탁하면, 매입금과 할인금의 차액만 지불해도 채권매입영수증을 발급해 줍니다. 지금까지 챙겨야 할 서류는 다음 3종류입니다.

첫째가 등록세납입고지서영수증 2장(납세자용, 등기소보관용)

둘째가 말소등록세납입고지서영수증 2장(납세자용, 등기소보관용)

셋째가 채권매입영수증

6. 서류 철하기 (집)

다음 3개의 편철을 준비해야 합니다. 본 문서 8장 뒤에 있는 예제에 문서 이름들이 맨 위에 빨간 글씨로 나와있습니다. 사본이라고 되어 있는 것들은 원본을 내도 상관없습니다. 간인이란 문서의 한 페이지를 반으로 접어서, 앞페이지의 후면과 뒷페이지의 전면에 겹치도록 해서 문서 중앙에 인감도장을 찍는 것을 말합니다.

<1번철 편철순서> - 스테이플러로 상단 두 군데 고정

1.       신청서표지 – 우표 3,020원 2회분 클립으로 고정

2.       신청서내용

3.       첨부서류 목록

4.       부동산의 표시 – 1부

5.       말소할 권리목록 – 1부   <- 신청서 1분부터 여기까지 간인

6.       낙찰대금완납증명원(사본) – 1부

7.       부동산등기부등본 – 1부

8.       주민등록등(초)본(사본) – 1부

9.       토지/건축물관리대장(사본) – 각 1부

10.   기타서류 (있을 경우에 한함)

<2번철 편철순서> - 스테이플러로 상단 두 군데 고정

1.       세금내역서 – 등록세영수증원본(이전,말소) 등기소보관용과 대법원수입증지를 풀로 붙임

2.       부동산의 표시 – 1부

3.       말소할 권리목록 – 1부

4.       낙찰대금완납증명원(사본) – 1부

5.       주민등록등(초)본 – 1부

6.       토지/건축물관리대장 – 각 1부

7.       기타서류 (있을 경우에 한함)

<3번철 편철순서> - 부동산의 표시 4부 한묶음임. 스테이플러로 상단 가운데 한번만 고정

1.       부동산의 표시

2.       부동산의 표시

3.       부동산의 표시

4.       부동산의 표시

7. 법원에 서류 제출 (법원 경매계)

신분증을 챙겨서 법원으로 가면, 먼저 우체국으로 갑니다. 직원에게 우표3회분을 달라고 하세요. 금액은 모두 6,980입니다. 이 금액은 송달료라고 합니다. 다음은 법원소재 은행을 가세요. 수입증지를 구입해야 합니다. 수입증지는 촉탁서류중 등기신청수수료라고 기입되어 있는 만큼을 매입하셔야 합니다.

다음은 우표와 증지를 클립(우체국에 비치되어 있음)으로 묶어 등록세납입고시서영수증을 붙인 종이 위에 같이 살짝 끼워주세요. 자 이제 모든 준비가 되었습니다.

법원의 경매계 담당계장에게 가셔서 "촉탁하러 왔습니다. 확인도장 찍어주세요"라고 말씀하시면 약간의 검토후 담당계 도장을 찍어 줄 것입니다. 그런후 경매 접수계에 가셔서(대부분 팻말이 있지만, 없는 경우 물어보세요) 제출만 하세요.

한 10일정도 지나면 등기부 등본을 발급받아 보면, 소유권이 당신의 이름으로 변경되어 있을 것입니다. 또 한 10일 정도 지나면 다시금 법원 담당 계장에게 가서, 등기권리증(집문서)을 찾습니다. 이 때, 매각허가결정문 사본도 한 부 신청하세요. 나중에 은행이나 구청에서 요구할 수도 있습니다.

8. 주택취득신고 (구청)

낙찰대금완납원 사본, 매각허가결정문 사본, 등기부등본을 가지고 구청에 가서 주택취득신고를 낙찰대금 완납일 15일 이내에 해야 합니다. 이것이 최종절차입니다.)

(신청서표지)

매각으로 인한 소유권이전등기촉탁 신청

                                                                200X 타경 XXXX호

                                                                채 권 자 : 국민은행

                                                                채 무 자 : 김 갑 돌

                                                                소 유 자 : 김 갑 돌

                                                                매 수 인 : 홍 길 동

XX지방법원 경매 X계 귀중

(신청서내용)

매각으로 인한 소유권이전등기촉탁 신청

사건번호        200X 타경 XXXX호   부동산임의경매

매 수 인        홍길동 (710306-XXXXXXX)

                     경기도 군포시 산본동 1121 주몽마을 1028동 XXXX호

위 사건에 관하여 경락(낙찰)인은 경락(낙찰)대금 전액을 지급하고 별지 목록기재 부동산에 관한 소유권을 취득하였으므로 경락(낙찰)인 앞으로 소유권이전등기와 경락(낙찰)인이 인수부담하지 아니한 등기를 말소 촉탁하여 주시기 바랍니다.

등기할 사항 : 소유권이전등기 및 말소등기

부동산의 표시 : 별지 기재와 같음

낙 찰 대 금                        금       870,010,000원

1.      이전등기등록세            금       10,440,120원 (교육세포함) <-4번 참조, 구청서 알려줌

2.      말소등기등록세            금            39,600원 (교육세포함) <-4번 참조

합          계            금       10,479,720원

3.      등기신청수수료            금             9,000원 (9,000X1) –이전

(=대법원수입증지)             금            22,000원 (2,000X11)-말소 <-말소등기수X2,000

합          계            금            31,000원

시 가 표 준 액

1.      주 택 공 시 가 격       금       808,000,000원정 <-여기에서 확인 가능

2.      국민주택채권매입액      금       21,010,000원정 <-‘국민주택채권매입액 기준’으로 검색

3.      채권매입금액계산식      808,000,000원 X 26/1000 = 21,010,000원

4.     채 권 발 행 번 호                                       <- 은행에서 채권매입후 직접 기입

(첨부서류목록)

첨  부  서  류

1.      부동산의 표시                                                                6통

2.      말소할 권리목록                                                             2통

3.      낙찰대금 완납증명원(사본)                                              1통

4.     부동산등기부등본                                                            2통

5.      주민등록등(초)본                                                            2통

6.      토지대장                                                     필지당 각 2통

7.      건축물관리대장                                                               2통

8.      등록세영수필확인서                                                        1통

                                                          200X년    X월    X일

                                                신청인(경락인)          홍길동 (인)

                                                연락처(☎) 031-347-XXXX, 019-XXX-XXXX

XX지방법원 경매 X계 귀중

(부동산의표시 - 이건 낙찰물건의 등기부등본 컨닝하시면 됩니다)

부동산의 표시

1동의 건물의 표시

           경기도 성남시 XX구 XX동 XX번지 대림아파트 제 109동

전유부분의 건물 표시

           건물의 번호   109 – 10 – 1002

           구       조    철근콘크리트 벽식구조

           면       적    10층 1002호 162,85m²

대지권의 표시

           토지의 표시              경기도 성남시 XX구 XX동 70 대 25212.5m²

           대지권의 종류           소유권대지권

           대지권의 비율           25212.5분의 113.28

이      하      여      백

(말소할 권리목록 - 경매물건 내역보면 다 나오죠)

말소할 권리목록

1.      2007년 03월 05일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 임의경매

2.      2002년 03월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

3.      2002년 04월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

4.     2002년 05월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

5.      2002년 06월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

6.      2002년 07월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

7.      2002년 08월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

8.      2002년 09월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

9.      2003년 03월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

10.  2004년 03월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

11.  2005년 03월 19일 등기접수 제 XXXXX호로서 등기한 근저당

이      하      여      백

(세금내역서)

세 금 내 역 서

등록세 영수필 확인서

대법원수입증지

시 가 표 준 액

1.      주 택 공 시 가 격       금       808,000,000원정 <-여기에서 확인 가능

2.      국민주택채권매입액      금       21,010,000원정 <-‘국민주택채권매입액 기준’으로 검색

3.      채권매입금액계산식      808,000,000원 X 26/1000 = 21,010,000원

4.     채 권 발 행 번 호                                       <- 은행에서 채권매입후 직접 기입

나홀로소유권이전등기촉탁길잡이.doc