자운영

 

 

■ 내용증명우편의 효력 내용증명우편중 대항요건을 갖추기 위한 내용증명우편과 내용과 일자의 증거를 보전하기 위한 내용증명에 의해서는 각각 그 달성하고자 하는 목적을 달성할 수 있으나 문제는 상대방에 대해 심리적 압박을 주기 위한 내용증명우편이다. 어떤 의사 표시를 내용증명우편에 의해 발송하였다고하여 그 문서가 공문서로 되는 것은 아니며, 또 강제력이 생기는 것도 아니다. 따라서 수취인도 회신을 할 의무는 없으며, 회신을 않았다고 하여 내용증명에 기재된 내용을 인정한 것으로 되지는 않는다.(법적 효력이 없다는 말)

■ 내용증명 작성의 예 (가능한 자세하고 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.)    임대차계약해지통지 및 보증금반환청구의 최고          수 신 인 : 임 대 인   유       니      짱                       경기도 하남시 덕풍1동 1000번지 100호      발 신 인 : 임 차 인  경      공     사                    경기도 하남시 신장동 1000번지 100호     목 적 물 :   경기도 하남시 신장동 1000번지 100호                     철근콘크리트 기와지붕 4층건물중 3층 302호     제    목 :  임대차 계약 해지 및 전세보증금반환청구의 독촉       상기 물건지에 대해서 갑 ( 임대인성명 기재) 과 을( 임차인 성명기재)이 1990 년    00 월   00 일 부터            2000 년   00 월   00 일 까지 전세 (임대차) 계약을 체결하여   2000 년 00 월  00 일부로 계약이 종료되어 계약을 해지하고자, 그 동안 수 차례에 걸쳐 전세 (임대차) 계약 해지 및 보증금 반환을 촉구하였으나 이행치 않아서 이렇게 최고장을 보내는 바 입니다.   2005년  00 월  00 일까지 ( 발신일로부터 약 1개월 후로 설정 ) 전세 (임차) 보증금 전액을 반환해 주시기를 촉구 드리며, 만일 이 기한 내에 아무런 조치 없이 보증금을 반환하지 않을 시에는 민.형사상의 법적인 조치를 취하겠습니다.         빠른 이행을 촉구 드립니다.   2005 년  00 월   00 일     임 차 인   경      공       사     ☞ 위 문서를 작성하여 내용증명우편으로 보내면 됩니다 ( 일정한 형식은 없습니다 ) ☞ 내용을 다 쓰신 후 2장을 더 복사해 모두 3장을가지고 우체국으로 가셔서 발송하시면 됩니다 ☞ 내용증명우편을 발송하실 때는 반드시 등기우편으로 構?배달증명을 함께 받아두어야 합니다.

 

 

 

 

등기부 구성 및 권리
	등기부용지는 표제부, 갑 구, 을 구 등으로 구성돼 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 즉, 토지의 경우에는 지번.지목.지적을, 건물인 경우에는 지번.구조.용도.면적 등이 기재 됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개 의 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 면적은 m2로 표시되어 있는 바 이것을 3.3025으로 나누면 평 이 됩니다. 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재 한다. 확인사항!! 주택의 지번과 토지의 지분면적 확인- 대상부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치여부 확인. 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매 개시결정등기 그리고 소유권 의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑 구에 기재할 사항 이다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑 구에 기재한다. 확인사항!! 소유자 이름과 주소를 확인하고 계약시에는 소유자와 직접 계약을 체결하도록 함. - 특히 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하고 토지소유자와 건물소유자가 동일인 인지 확인하도록 함.- 가등기, 압류, 가압류, 예고등기 등의 여부 확인. 을구에는 소유권 이외의 권리인 지상권, 지역권, 전세권, 저당권등과 이러한 권리관계의 변경이전이나 말소가 기재된다. 갑 구에 기재되는 압류등기와 마찬가지로 을 구에 결정되는 이들 권리도 소유권보다 먼저 설정되어 있다면 이에 우선할 수 없다. 그러나, 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 등본발급에 있어서는 을구를 제외한 표제부 및 갑구 만으로 구성되어 발급되고 있다. 확인사항!! 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권등이 설정되어 있는지 확인. - 주택임대차계약을 체결할 경우 저당권, 전세권이 먼저 설정되어있다면 경매가 실행될 경우를 배제하지 못하므로 임차인 보증금이 회수될 것인지 계산해보도록 함. 등기부상 권리 순위 - 등기부상 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되지만 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구사이에서는 접수번호의 전후에 따른다. - 부기등기의 순위는 주등기의 순위가 그대로 사용된다. 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 따른다. - 가등기에 의해 본 등기를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다.
등기부 볼 때 유의사항
	갑구에선 첫째 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 봐야 한다. 채권자가 채권확보를 위해 채무자의 재산을 압류, 가압류 한 경우 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매 처분되는 것이기 때문. 또 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 이와 함께 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 한다. 둘째 예고등기에 관한 것. 예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다. 원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다. ○○ 법원 99타경 ○○○호····· 경매사건(집행과 또는 신청과) ○○ 법원 93카합 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과) ○○ 법원 98카단 ○○○호····· 가압류 또는 가처분 사건(신청과) ○○ 법원 99카합 ○○○호····· 예고등기(민사과) ○○ 법원 99카단 ○○○호····· 예고등기(민사과) 셋째 가등기에 관한 것, 가등기 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다. 을구에선 근저당권.전세권.지상권 등이 설정되어 있는지 보아야 합니다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행입니다. 채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 그의 지상권.지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권.지상권.지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다.
등기등본 보는 법
	아파트,연립,다세대 주택인 경우 등기부등본

 

 

가등기는... 소유권 전세권,지상권,지역권 저당권,근저당권,권리질권 등과 같은 물권 또는 물권에 준하는 권리를 취득하기 위해 장래에 할 본등기에 대비하여 미리 그 순위를 보전하기 위하여 하는 예비적 등기입니다. 따라서 가등기는, 현재는 부동산의 물권변동을 일어나게 할 청구권만을 가지고 있을 뿐 그 권리변동의효력이 생기는 본등기를 할 만한 여건이 조성되지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 미리 확보하여 둘 필요성에서 인정된 것입니다. 왜냐하면 물권변동을 일어나게 할 청구권만을 가진 자는 제3자가 그 부동산에 대한 물권을 먼저 취득하게 되면 그 청구권을 가지고 그에게 대항할 수 없게 되기 때문입니다. 담보가등기 가등기에는 채권의 담보를 목적으로 한 가등기도 있는 데 이는 채권담보라는 경제적 목적을 달성하기 위하여 가등기의 형식을 이용하고 있는 것으로 일반 가등기가 본등기의 순위확보적 효력을 가질 뿐 가등기 자체 만으로는 물권변동의 효력이 생기지 않는 데 반하여 담보가등기는 담보권에 준하는 실체법적 효력을 가지는 점에서 일반 가등기와는 구별됩니다.   ■가등기의 효력 1.본등기 순위보전  가등기에 터잡은 본등기를 한 때에는 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의합니다. 가등기는 그 자체만에 의하여는 가등기에 의하여 보전되는 청구권의 효력이 종국적으로 발생하는 것은 아니고, 후에 그 가등기에 기한 본등기를 하는 경우에만 그 보전된 청구권의 설정 이전 등의 효력이 본등기에 의하여 종국적으로 발생하는 것이고, 다만 그 본등기의 순위는 미리 확보해 둔 가등기의 순위에 의하게 되는 것입니다. 그러나 가등기가 물권변동의 효력을 종국적으로 일으키는 종국등기가 아니고 예비적 등기에 속한다 하여 가등기 자체는 아무런 권리의 등기도 아니라고 생각해서는 안됩니다. 즉 가등기상의 권리도 상속 이전이 되며, 법률행위에 의한 처분도 가능하고, 가등기권리의 이전청구권의 가등기, 가등기상 권리에 대한 이전금지 가처분등기도 가능하며 가등기된 소유권이전청구권의 가압류도 가능합니다. 2.“본등기순위는 가등기의 순위에 의한다”의 의미 이는 본등기순위가 가등기의 순위에 소급한다는 의미이고, 본등기의 물권변동의 효력 자체가 가등기 당시로 소급하여 발생한다는 의미는 아닙니다. 다시말하면 가등기보다 후순위의 등기는 가등기에 터잡은 본등기보다 먼저 된 등기일지라도 그 본등기보다 후순위가 된다는 의미입니다. 따라서 가등기 후 본등기가 될 때까지 사이에는 가등기의무자의 처분행위가 유효하며 제3자가 취득한 권리도 정당한 것이므로 이로 인한 부당이득문제는 발생하지 않습니다. 그러나 가등기후 본등기를 하게 되면 본등기에 저촉되는 처분행위가 그 때까지 존속하여 있으면 가등기권리자는 그 본등기를 한 물권변동이 마치 가등기 당시에 본등기를 한 것으로 되어 제3자에게 효력을 미치게 되는 결과 그 중간처분행위는 부정되고 처음부터 무효인 것으로 취급됩니다. 따라서 본등기 후에는 중간처분의 등기는 직권말소하게 됩니다. 3.본등기전의 효력 (1) 가등기는 예비적 등기롯 본등기 전에는 어떤 실체적 권리변동을 일으키는 효력이 없는 것이고 따라서 가등기 자체만으로는 아무런 실체법적 효력이 없는 것입니다. 다만 판례에 따르면 가등기 후 가등기의무자가 목적물을 제3자에게 처분하여 이전등기를 마친 후에도 가등기권리자는 종전의 가등기의무자인 전소유자만을 상대로 본등기청구권을 행사할 것이고, 제3취득자를 상대로 할 것이 아니라고 하면서, 본등기를 한 후에 비로소 가등기 이후의 제3취득자의 소유권이전등기말소를 청구할 수 있다고 합니다. (2) 가등기자체의 효력 등기실무상 가등기도 등기인 만큼 불법으로 말소된 때에는 가등기권자는 그 말소회복을 청구할 수 있고 등기상 이해관계 있는 제3자에 대하여는 회복등기에 대한 절차의 승낙을 구할 수도 있고, 또한 가등기된 청구권의 이전 및 처분제한의 등기도 가능합니다. (3) 담보가등기는 가등기담보법에 의하여 담보권에 준하는 실체법적 효력을 가지므로 일반 가등기와는 구별됩니다. ■가등기의 요건 1.가등기할 수 있는 권리  가등기는 장래에 행하여질 본등기의 순위확보를 그 목적으로 하는 것이므로 후일 본등기를 할 수 있는 권리에 관하여만 가등기가 가능함은 당연합니다. 부동산등기법 제2조에서는 등기할 수 있는 권리로서 부동산에 관한 소유권,지상권,지역권, 전세권, 저당권, 권리질권,임차권의 7가지를 열거하고 동법 제3조에서는 위 권리의 설정 이전 변경 또는 소멸을 목적으로 하는 청구권보존을 위하여 가등기를 할 수 있다고 규정합니다. 2.청구권 보전의 가등기  가등기는 등기할 수 있는 각종 권리의 설정이나 이전 변경 또는 소멸을 목적으로 하는 청구권을 보전하려 할 때 하는 것입니다. 따라서 가등기는 물권변동을 가져오기 위한 청구권 즉 채권적청구권을 의미하는 것이므로 이미 물권변동이 있은 다음에 그 물권에 기한 청구권 즉 물권적 청구권을 보전하기 위하여는 가등기를 할 수 없다고 합니다.(대법원 판례) 3.미등기부동산의 가등기  부동산등기법 제3조의 규정에 따르면 등기할 수 있는 각종 권리의 설정 이전 변경 또는 소멸의 4가지만을 가등기를 할 수 있는 권리변동의 종류로 인정하고 있으므로 미등기부동산에 대하여 소유권보전의 가등기는 허용되지 않습니다. 그러나 미등기부동산의 매수인은 소유자를 대위하여 소유권보존등기를 한 후 소유권이전청구권의 보전의 가등기를 할 수 있습니다. 그 리고 그 부동산이 대장상 등록되지 않은 경우에는 소유권이전의 가등기가처분명령을 받아 대위에 의하여 양도인명의로 대장에 등록을 한 후 소유권보전의 등기를 거쳐서 소유권이전의 가등기를 하면 됩니다. 4.청구권이 시기부 또는 정지조건부일 때의 가등기  (1) 청구권이 “시기부”라 함은 청구권이 장래의 일정한 시기에 발생하는 경우를 말하는데, 예를 들면 2003년 1월 15일 부동산매매계약을 체결하면서 그 효력은 같은 해 6월 30일에 발생하게 하는 경우입니다.  (2) 또 청구권이 정지조건부인 때라 함은 청구권이 일정한 조건의 성취에 의하여 발생하는 경우를 말합니다. 예컨대 도로개설을 조건으로 하여 소유권이전청구권이 발생하는 경우입니다. 5.장래에 확정될 권리에 관한 가등기 장래에 확정될 청구권인 때에도 가등기를 할 수 있습니다. 이는 청구권이 발생될 기본관계가 있고 여기에 어떤 법정조건을 가함에 의하여 발생되는 청구권입니다. 예컨대 매매예약을 체결한 경우에 매매예약자는 매매예약완결 전에라도 장래에 있어서 확정될 권리에 관한 가등기를 할 수 있는 것입니다. ■가등기의 가등기도 가능하다 가등기에 의하여 보전된 청구권에 관하여 양도 등의 변동이 있는 경우에는 그 가등기를 바탕으로 하여 다시 가등기를 할 수 있습니다. 과거의 판례는 가등기는 그 자체로서는 어떤 권리변동이 종국적으로 발생하지 아니하고 후일 본등기를 할 때 그 순위를 보전하는 것을 목적으로 하는 잠정적이고 일시적인 예비등기라는 이유로 가등기된 권리는 상속의 경우를 제외하고는 이를 처분할 수 없다는 입장이었습니다. 그러나 대법원은 1998년 전원합의체판결로 그 종전의 태도를 바꾸어 “가등기가 예비등기로서 본등기의 순위를 확보하는 데 그 목적이 있으나, 순위보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성질상 양도될 수 있는 재산권일 뿐만 아니라, 가등기로 인하여 그 권리가 공시되어 결과적으로 공시방법까지 마련된 셈이므로 이를 양도하는 경우에는 양도인과 양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다”고 판결하여 가등기상의 권리양도의 등기를 인정하였습니다.   ■가등기상의 권리의 처분을 제한하는 등기 기등기에 의하여 보전된 청구권을 압류 가압류 또는 처분금지가처분할 수 있습니다. 대법원판례에 따르면 가등기상의 권리는 그 성질상 양도할 수 있는 재산권일 뿐만 아니라 가등기라는 공시방법까지 마련되어 있고 또한 가등기상의 권리 자체의 처분을 금지하는 가처분은 부동산등기법 제2조에서 말하는 처분의 제한에 해당함이 분명하므로 등기할 수 있다고 합니다. 예컨대 가등기의 말소를 명하는 소송을 제기하면서 가등기상의 권리를 처분하지 못하도록 처분금지가처분신청을 할 수 있는 것입니다

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채무자가 빌린 돈을 갚지 않고 동산이나 부동산을 은폐 또는 처분할 우려가 있는 경우 채권자는 빌려준 돈을 회수하기 위하여 채무자 소유의 동산이나 부동산에 대해 강제집행할 목적을 가지고 임시로 법원의 처분결정에 따라 등기하는 것을 말한다. 가압류는 경매로 모두 소멸된다. 가압류 이후의 전세권, 지상권, 지역권 등도 당연히 소멸된다. 하지만 전 소유자의 가압류는 소멸되지 않고 낙찰자가 인수한다.


가압류도 소멸시효가 있나요?
가압류가 집행된 뒤에 5년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 가압류법원은 채무자 또는 이해관계인의 신청에 따라 결정으로 가압류를 취소할 수 있다(민사집행법 288조 제 4조). 가압류 취소 결정에 대해서는 즉시 항고할 수 있다. 그러나 그 기간이 경과되면 취소의 요건은 완성되며, 그 후에 본안의 소가 제기되어도 가압류·가처분 취소를 배제하는 효력이 생기지 아니한다 (대법원 1999. 10. 26. 선고 99다37887 판결).

민사집행법 288조에서 가압류를 시효중단사유로 정하고 있는 것은 가압류에 의하여 채권자가 권리를 행사하였다고 할 수 있기 때문인데, 가압류에 의한 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 가압류채권자에 의한 권리행사가 계속되고 있다고 보아야 할 것이므로, 가압류에 의한 시효중단의 효력은 가압류의 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 계속된다. 또한 가압류와 재판상의 청구를 별도의 시효중단사유로 규정하고 있는데 비추어 보면, 가압류의 피보전채권에 관하여 본안의 승소판결이 확정되었다고 하더라도 가압류에 의한 시효중단의 효력이 이에 흡수되어 소멸된다고 할 수 없다 (대법원 2000. 4. 25. 선고 2000다11102 판결)


선순위 가압류와 임차인의 관계
선순위 가압류와 근저당권 사이의 임차인은 대항력이 없으며 낙찰자가 인수하지 않고 당연히 경매로써 소멸된다. 선순위 가압류 뒤에 있는 임차인은 가압류의 처분금지 효력으로 인하여 가압류 채권자의 권리를 침해할 수 없다. 따라서 임차인의 소멸기준이 근저당권이 아니라 선순위 가압류가 되며 가압류 이후의 모든 권리는 소멸되다. 다만 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에 참가하여 선순위 가압류권자와 안분비례하여 배당을 받을 수 있을 뿐이다 (대법원 1992. 3. 27. 선고 91다4407 판결).


선순위 가압류와 근저당권의 관계
선순위 가압류와 근저당권은 경매로 당연히 소멸되는 권리이다. 그러나 근저당권자는 가압류의 처분금지효력 때문에 선순위 가압류보다는 우선변제를 주장할 수 없으며 다만 선순위 가압류와 근저당권자는 채권금액에 안분 비례하여 배당을 받게 되는 것이다. 또한 근저당권 후에 후순위 가압류가 있으면 선순위 가압류, 근저당권, 후순위 가압류가 채권금액에 안분 비례하여 똑같이 배당을 받게 되나, 후순위 가압류는 근저당권에 우선할 수 없으므로 근저당권 채권금액에 만족할 때까지 후순위 가압류채권자가 배당 받은 배당금 중에서 또다시 흡수배당이 이루어지게 되고, 최종적으로 후순위 가압류권자는 흡수배당이 되고 남은 금액을 배당 받게 되는 것이다

 *가압류 권리의 소멸관계
①가압류 (소멸)
②전세권 (소멸)
③지상권 (소멸)
④근저당권(경매신청) (소멸)

*가압류가 소멸이 안 되는 경우
①가압류 (소멸)
②소유권이전 (소멸)
③가압류 (소멸)
④근저당권(경매신청) (소멸)

*가압류와 임차인의 소멸관계
①가압류 (소멸)
②임차인(대항력 있음) (소멸)
③강제경매(가압류권자) (소멸)

※ 임차인은 낙찰자에게 대항하지 못하며, 단 배당절차에서 가압류권자와 채권금액에 안분 비례하여 배당을 받을 수 있을 뿐이다.

 

 

 

 

 

 

농지 취득 자격증명

♠발급대상자 :	가. 농업인또는 농업인이 되고자 하는 자
	나. 농업법인
	다. 초·중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교 및 규칙 별표1에 규정된 공공단체등(농림부장관으로부터 농지취득인정서를 발급받은 경우) 라. 주말·체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인
	마. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자 (당해 농지를 취득하는 경우에 한한다)
	바. 농업기반공사및농지관리기금법 제24조제2항의 규정에 의한 농지의 개발사업지구안에서 농업기반공사가 개발하여 매도하는 다음 각목의 1에 해당하는 농지를 취득하는 자   ㅇ. 도·농간의 교류촉진을 위한 1천500제곱미터미만의 농원부지   ㅇ. 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500제곱미터미만의 농지
	사. 한계농지등의 정비사업시행자로부터 1천500제곱미터미만의 농지를 분양받는 자
	※ 주말*체험영농 : 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것으로 지목(전,답,과수원)이나 재배 작물(채소,벼.과수 등)에 관계없음

♠ 신청 : 농지취득자격 증명을 발급 받고자 하는 자는 신청서와 농업경영계획서를 작성하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 시*구*읍*면장에게 발급 신청(주말*체험영농 목적은 농업경영계획서를 작성하지 않음)
   ☞ 2003. 1. 1일부터 농지관리위원회 확인사항 폐지
 ※ 토지거래허가구역에서 매매. 판결. 공매(농*취 또는 허가)인 경우 토지거래허가 대상(농지취득자격증명을 발급 받지 않음)
♠ 처리기간 : 접수일로부터 4일
♠ 수수료 : 수입증지 1,000원
♠ 신청시 첨부 서류
    ① 농지취득자격증명신청서,
    ② 농업경영계획서.
      ☞ 농지를 농업경영목적으로 취득하는 경우에 한함
    ③ 법인인경우 법인 등기부등본.
    ④ 농지취득인정서(법제6조제2항제2호의 규정에 해당하는 경우)
      ▷ 초.중등학교교육법에 의한 학교,농림부령이 정하는 공공단체,농업연구기관. 농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 실험.연구.실습지 또는 종묘생산용지로 농림부령이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우
    ⑤ 농지임대차(사용대)계약서(농업경영을 하지 아니하는 자가 취득하고자 하는 농지의 면적이 1,000㎡미만 또는 시설면적이 330㎡ 미만인 경우)
    ⑥ 농지전용허가(다른법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가.허가.승인 등을 포함한다)를 받거나 농지전용신고를 한 사실을 입증하는 서류(시행령제10조제1항제2호의 규정에 해당하는 경우)
♠ 확인사항
  1. 취득대상 농지의 면적
     ① 신규로 농업경영을 하고자 할 경우
       ○ 시설(고정식온실,버섯재배사,비닐하우스)이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지 → 330㎡이상
       ○ 시설을 설치하지 않는 일반 농지(벼농사, 밭농사 등) : 1,000㎡이상
         ※ 취득면적이 1,000㎡미만일 경우 기 보유 면적이나 임차면적을 포함하여 농업경영에 이용하는 농지 면적이1,000㎡이상이면 취득 가능
     ② 기존에 농지원부가 있는 농가는 최소면적 제한 없음.
     ③ 농업인이 아닌 개인이 주말*체험영농 목적으로 이용하고자 농지를 취득하고자 하는 경우에는 신청 당시 소유하고 있는 농지의 면적에 취득하고자 하는 농지의 면적을 합한 면적이 1,000㎡미만일것.
  2. 취득대상 농지를 농업경영에 이용하기 위한 노동력 및 농업기계ㆍ장비 등의 확보 여부 또는 확보방안
  3. 소유농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한한다)
    ☞ 소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 사용대하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있는지 여부(농지원부로 확인).
  4. 경작 또는 재배하고자 하는 농작물 또는 다년성식물의 종류
  5. 농작물의 경작 또는 다연성식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 아니하는 농지의 경우에는 농지의 복구가능성등 취득대상 토지의 상태
    ☞ 지목상 농지이나 현재 타용도로 사용되고 있어 복구 계획이 필요한 경우 농업경영계획서 특기사항란에 복구계획서를 포함한 영농계획서를 구체적으로 작성 제출
  6. 신청자의 연령ㆍ신체적인 조건ㆍ직업 또는 거주지등 영농여건
  7. 신청자의 영농의지
♠ 관련근거 : 농지법 제8조. 농지취득자격증명발급심사요령(농림부예규210호)

 

 

 

 

부동산경매의 이해

 

 

[학습 할 내용]   l        부동산경매란 l        부동산경매의 종류 l        부동산경매의 장.단점 l        부동산경매의 대상 l        집행법원 l        경매의 이해관계인

 

l        부동산경매란

채무자가 약정한 기일까지 채무변제를 하지 않을 경우, 채권자가 자신의 채권 회수를 위하여 법원에 강제집행 신청을하고 공기관인 법원이 채권자를 대신하여 채무자(또는 물상보증인)의 부동산을 압류, 환가하여 그 대금으로 채권자의 채권을 만족하게 하는 절차를 말하며, 경매절차는 경매부동산의 임의적인 처분을 막기 위한 ‘압류’ , 경매부동산을 공개입찰로서 처분하는 행위인 ‘환가’ , 처분된 부동산의 낙찰금액으로 이해관계가 있는 채권자들에게 채권을 배분해 주는 ‘배당’의 절차로서 진행이 됩니다.

 

l        부동산경매의 종류

 

1.임의경매

부동산에 근저당권, 전세권등의 담보권을 설정한 후(‘지급기일까지 채권을 변제하지 않을 시에는 담보로 제공한 부동산을 경매처분하여 채권을 회수하여 좋다’는 합의가 이루어진 것으로 간주함) 채권자, 채무자간 상호 약정한 지급기일까지 채무변제를 하지 않을 경우, 채권자가 담보권인 근저당권을 실행하여 후순위 권리자에 우선하여 채권을 회수하는 “담보권 실행을 위한 경매” 절차를 말합니다. 금융기관에서 실행하는 대부분의 경매가 이에 속합니다.

 

[경매 신청 시 필요서류]

(1)경매신청서

(2)근저당권설정 권리증 사본

(3)부동산등기부등본

(4)주민등록등본 및 법인등기부등본(이해관계인이 법인인 경우)

 

2.강제경매

채무명의(집행력있는 판결문, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음공증 등 채권자가 채무자에 대하여 가지고 있는 채권의 존재와 범위(채권액)를 증명할 수 있는 증서) 를 가진 채권자가 채무자 또는 채무자의 보증인의 부동산을 압류, 환가한 후 그 매각대금으로 채권의 만족을 얻는 강제집행절차입니다.

 

[경매 신청 시 필요서류]

(1)경매신청서

(2)채무명의(집행력있는 판결문, 확정된 지급명령, 민사 조정조서, 약속어음공증)

(3)채무명의에 대한 송달증명

(4)부동산등기부등본

(5)주민등록등본 및 법인등기부등본(이해관계인이 법인인 경우)

 

3.강제경매와 임의경매의 공통점과 차의점

 

		임 의 경 매	강 제 경 매
차의점	집행대상	담보권(저당권)이 설정된 부동산	모든 부동산
	경매신청	담보권실행에 의함	채무명의에 의함
	배당관계	담보권이 설정된 순서에 따른 순위배당	안분(비율)배당
	경매결정의 이의사유	절차상 하자 실체상 하자	절차상 하자
	공 신 력	없음	있음
공통점	경매절차	경매개시결정부터 낙찰에 따른 소유권이전까지 절차가 동일함
	진행주체	자력구제가 금지되므로 공기관인 법원이 주체가 됨

 

부동산경매는 민사소송법에 규정한 강제경매와 경매법으로 규율하는 임의경매로 나누어져 있었으나, 개정민사소송법[1990년 1월 13일 법률 제4201호, 1990년 9월 1일 시행]은 경매법을 폐지하고 민사소송법으로 통합되었습니다

 

l        법원부동산경매의 장.단점

 

1.경매의 장점

 

(1) 시가보다 싸게 구입할 수 있다.

감정가를 거의 100% 참조하여 정해지는 최초경매가격은 일반적으로 부동산시세보다 10-20% 정도 낮은게  보통이며, 이 최초경매가격도 법원마다 차의는 있으나 1회 유찰 시마다 20%-30% 씩 감액되므로, 경매를 통하여 부동산을 매입한다면 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있습니다.

그리고 상가나 임야, 전, 답과 같이 환금성이 낮은(매매가 잘 이루어 지지 않은)부동산은 더욱 낮은 가격에 취득할 수 있습니다.

 

(2) 담보권보다 우선하는 권리외에는 모두 깨끗하게 말소된다.

 

(3) 부동산경기와 영향을 받지 않는다.

부동산 경기가 안좋을수록 유찰 횟수는 늘어나므로 더욱 싼 가격에 부동산을 취득할 수 있습니다.

 

(4) 경매투자 대상 물건이 다양하고 풍부하다.

경매물건은 아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며 매달 새로운 물건들이 경매로 나옵니다.

 

(5) 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다.

투기적 거래가 성행하는 지역과 지가가 급격히 올라 일정면적(주거지 247㎡) 이상의 취득을 금지하는 지역내의 부동산을 취득할 때에는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매를 통한 매입 시에는 본 허가를 받지 않아도 됩니다.

단, 농지의 경우에는 일반 매매와 같이 농지 취득자격 증명을 발급 받아 낙찰기일 전까지 제출하여야 취득이 가능합니다.

 

(6) 임야매매증명이 없어도 임야를 취득할 수 있다.

 

(7) 고수익을 얻을 수 있는 재테크 중 가장 확실한 수단이다.

주식의 경우는 지식과 노력보다는 의외성이 수익을 결정하는 중요 요소로 작용하지만, 부동산경매는 지식을 바탕으로 하는 분석과 노력이 동반된다면 손실을 보는 경우는 거의 없는 재테크 수단입니다.

 

(8) 경매시장은 아직 폐쇠적이다.

입찰자가 컨설팅업체의 도움 없이 경매물건을 취득하기 위해서는, 권리분석, 물건분석 등에 필요한 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 합니다. 그러나 우리나라에서는 경매교육의 부족과 경매에 대한 좋지 않은 인식 때문에 대법원의 경매대중화 정책에도 불구하고 그 폐쇠성을 탈피하지 못하고 있습니다.

예전에 비해서 많은 사람들이 경매를 통한 수익을 얻고 있지만, 아직도 그 수는 한정되어 있습니다.  ‘폐쇠적 시장!’ 경매지식을 가진 사람들에겐 더 많은 기회를 제공하는 시장임을 의미한다.

 

 

2.경매의 단점

 

(1) 확인하기 어려운 권리에 대한 위험성

부동산등기부등본 만으론 그 내용의 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부) 와 등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력있는 임차인(전전대에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘 못 하였을 경우엔 큰 손실을 보게 됩니다.

 

(2) 낙찰부동산에 대한 소유권취득과 부동산 인도의 지연

낙찰을 받아 낙찰대금의 10%-20%를 납부하였다 하더라도, 세입자 등 이해관계인이 항고를 하면 보통 2~3개월이, 재항고 시에는  5~6개월 정도의 기간이 걸려 소유권취득이 지연되게 되며, 세입자나 점유의 권리가 없는 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아 인도명령 및 명도소송을 통하여 부동산을 인도 받을 경우는 더욱 많은 시간이 지연되게 됩니다.

 

본 경매School 에서의 교육을 성실히 받으신다면 경매의 함정을 피해 갈 수 있는 길을 찿을수 있게 될 것입니다.

 

l        경매의 대상

 

경매의 대상은 부동산(不動産)입니다.  부동산이라 함은 토지와 그 정착물(건물 등)을 말하며 부동산과 연속적 관계에 있는 권리(광업권, 지상권등 부동산과 분리할 수 없는 권리를 말함)도 경매의 대상이 됩니다.

 

토지. 건물

 

(1) 건물은 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 독립적인 경매 대상이 되지만 아파트 같은 집합건물은 원칙적으로 토지와 분리해서 경매를 할 수 없습니다.

 

(2) 토지에 정착된 공작물 중에서 담장, 구거등 독립된 부동산으로서 취급할 수 없는 것과 수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급하고 독립적으로 경매의 대상이 되지 못합니다.

그러나 ‘입목에 관한 법률’에 의하여 소유권보존등기가 된 입목은 독립된 부동산으로 취급되고 경매대상이 됩니다.

 

(3) 토지의 공유지분 및 건물의 공유지분, 구분소유권도 독립된 경매 대상이 됩니다.

 

(4) 미등기 부동산이라도 채무자의 부동산임이 입증되면, 채권자의 신청에 의하여 경매신청기입등기 전에 소유권보존등기(소유권보존등기는 원칙적으로 소유자 자신이 하는 것이 원칙이나, 소유자가 보존등기를 하지 않아 채권자의 강제집행이 불가능할 경우 채권자가 소유자(겸 채무자)를 대신하여 등기신청을 할 수 있습니다.)를 하고 후에 경매기입등기를 경료한는 방법으로 강제집행이 가능하므로, 미등기 부동산도 경매의 대상이 됩니다.

 

공장재단, 광업재단

공장저당에 의한 공장재단, 광업재단저당법에 의한 광업재단은 하나의 부동산으로 취급되어 경매의 대상이 된다.

즉, 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계. 기구 등은 동산이라 하더라도 유체동산에 대한 집행이 될 수 없고 그 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 대상이 됩니다.

 

광업권, 어업권

광업권, 어업권은 법률상 부동산으로 취급하므로 경매의 대상이 됩니다.

 

소유권보존등기 된 입목

수목은 토지와 함께 하나의 부동산으로 취급하므로 독립적으로 경매의 대상이 되지 못하지만  ‘입목에 관한 법률’에 의하여 소유권보존등기가 된 입목은 독립된 부동산으로 취급하여 경매대상이 됩니다.

 

지상권

부동산을 목적으로 하는 지상권은 경매의 대상이 됩니다.

 

자동차, 중기 및 항공기

자동차, 중기, 항공기는 동산임이 분명하지만, 등록된 자동차, 중기는 민사소송규칙에 규정된 경우를 제외하고는 부동산경매와 동일한 절차에 의하고 등록된 항공기는 선박에 대한 강제집행에 의한 경매대상이 됩니다.

 

l        집행법원

경매는 부동산 소재지의 지방법원이 집행법원이 되며, 관할권이 없는 법원에 경매 신청을 하면 법원은 관할의 유무를 조사한 후 관할권이 없음이 확인되면 관할법원에 이송해야 하며 신청을 각하해서는 아니됩니다.

 

1개의 부동산이 수개의 지방법원 관할구역에 걸쳐 있는 경우에는 각 지방법원에 관할권이 있으며 법원이 필요하다고 인정될 때에는 사건을 다른 한쪽 관할 법원으로 이송하여 경매를 진행할 수 있습니다.

여러 개의 부동산이 수개의 지방법원의 관할구역 내에 존재 할 경우에는 부동산마다 각 관할법원에서 개별적인 절차에 의해서 경매가 진행되게 됩니다.

 

l        경매의 이해관계인

‘이해관계인’ 이라 함은 경매절차에 관련하여 그 부동산에 대하여 중대한 권리를 가지 자를 말하며, 민사소송법은 법률로서 이들을 보호하고 경매절차의 전반에 걸쳐서 관여할 자격을 주고 있습니다.

 

이해관계인의 범위

 

1.압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자

압류채권자라 함은 경매신청을 한 채권자를 말합니다. 가압류채권자는 이해관계인이 아니지만, 압류가 경합된 경우 집행력 있는 정본에 의해 배당요구 한 압류채권자는 이해관계인에 해당됩니다.

국세 등의 체납처분에 의한 압류채권자는 압류가 경합 된 경매신청자와 동일하게 취급되어야 하므로 이해관계인이 됩니다.

 

2.채무자 및 소유자

 

3.등기부에 기입된 부동산 위의 권리자

경매신청기입등기 당시에 이미 등기부등본에 기입이 되어 있는 권리자를 말합니다.

(1)용익물권자(전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자),

(2)담보권자(저당권자, 저당채권에 대한 질권자)

(3)공유지분에 대한 부동산 경매 시, 다른 공유자

아파트, 상가 또는 다세대주택 등 구분소유적 공유자의 경우에는 공유자가 되더라도 이해관계가 없다 할것이므로 이해관계인이 되지 않습니다.

(4)가등기권리자

처분금지가처분채권자, 예고등기권리자, 재경매를 실시하는 경우 전경매의 경락인 등은 이해관계인이 아닙니다.

 

4.부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

부동산위의 권리자라 함은 경매신청기입등기(압류의 효력발생 시기) 이전에 목적부동산에 대하여 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 취득한 자를 말합니다.

(1)유치권자

(2)점유권자

(3)특수지역권자(입회권)

(4)건물등기있는 토지임차인

(5)인도 및 주민등록을 마친(대항력을 갖춘) 주택임차인

(6)경매신청등기 후에 목적부동산을 취득한 자나 용익권, 담보권의 설정등기를 한 자(대법원 1964. 9. 30. 자 64마525 결정)

그러나, 위의 권리들은 집행법원에 스스로 그 권리를 증명한 자만이 이해관계인으로 인정됩니다.

(대법원 1967. 1. 31. 자 66마1124 결정, 1973. 9. 9. 자 73마 129 결정)

이해관계인의 권리

1.집행에 관한 이의신청권

2.배당요구신청이 있으면 법원으로부터 그 통지를 받을 권리

3.매각조건의 변경에 합의할 수 있는 권리

4.경매기일에 출석할 수 있는 권리

5.경락기일에 경락의 허부에 관하여 진술할 수 있는 권리

6.경락허부의 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있는 권리

7.배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리

8.입찰을 신청할 수 있는 권리

9.경락 후의 경매신청취하에 동의할 수 있는 권리(대법원 1961.5. 5.자 4294민재항13 결정)

 

 

 

 

 

 

 

 

신법과 구법을 기준하는 건

"경매개시기입등기"의 접수일이

02년 7월 1일  이전이면 구법, 후이면 신법으로 나뉜다.

 

선순위 전세권 신법과 구법의 차이점

 

존속기간(계약기간)

신법 - 적용되지 않는다.

구법 - 적용된다.

 

배 당

신법 - 배당여부에 따라 인수와 소멸이 결정

구법 - 배당여부가 없음

 

배당시 - 인수

신법 - 배당요구를 하지 않은 경우에는 낙찰자가 인수해야 한다.

구법 - 경매개시기입등기일로부터 전세권 만료일이 6개월 이상이면 낙찰자 인수

 

배당시 - 소멸

신법 - 배당요구를 한 경우에는 낙찰대금에서 배당을 받고 소멸

구법 - 경매개시기입등기일로부터 전세권 만료일이 6개월 이하이면 배당받고 소멸

 

 

★전세권은 전입신고를 필요로 하지 않는 특수한 용익 물권이다.

★전세권설정은 말소기준권리보다 늦으나,

   전세권설정자의 전입일이 대항력을 가지고 있는 상태라면

   이는 전세권에서 받지 못한 금액은 낙찰자 인수가 된다.

   (경매에 있어 전세권이 있다면 설정자의 전입일과 확정일자를 꼭 확인하자.)

★후순위 전세권자는 경매로 무조건 소멸한다.

 

전세권 경매에서의 배당

☆단독주택일 경우

   - 전세권자는 감정평가액의 감정가에서 건물의 비율에 의한 금액만 배당을 받을수 있다.

☆복합건물일 경우

   - 건물+토지의 감정가에서 전액 배당을 받을수가 있다.

덧붙이기   민사소송법(구법)과 민사집행법(신법)의 차이점 |
▶항고에 있어서의 차이=구법에서는 낙찰허가등에 대해서 채무자나 보증인에게만 항고시 항고보증금을 제공하게 하였을 뿐, 임차인들에게 거의 무제한으로 항고를 허용하였다. 즉 임차인들은 항고시 항고보증금(통상 낙찰대금의 10%)을 공탁하지 않아도 항고제기등이 가능해서 경매사건이 지연되는 가장 큰 이유가 되었다. 그러나 신법에서는 매각허가등에 대해서 항고하고자 하는 모든 이해관계인에게는 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁하게 하고, 항고가 기각되면 공탁한 항고보증금을 몰수하여 배당재단에 편입하여 배당하는 것으로 개정되었다. 그 결과로 항고남발을 방지하는 강력한 제도적 장치를 마련한 것으로 평가되고 있다. ▶배당요구에 있어서의 차이=구법에서는 낙찰허가일(통상 낙찰일로부터 1주일후)까지 이해관계인들의 배당요구 및 배당요구철회들을 할 수 있게 허용하였다. 그 결과로 낙찰 받은 다음에 임차인등이 배당을 요구하거나 이미 요구했던 배당을 철회하는 등으로 낙찰불허가 사유를 만들어 경매진행에 많은 지장을 주었었다. 그러나 신법에서는 배당요구종기일을 미리 결정하고 그 기간까지만 배당요구를 가능하게 하고 또 배당요구를 철회할 수 있게 하여 응찰자들이 권리가 확정된 상태로 입찰에 응할 수 있게 하여 구법에 비해 훨씬 안정적으로 경매에 응할 수 있게 하였다. 아울러 비록 배당요구종기일 이내라 할지라도 한번 철회한 배당요구는 다시 할 수 없게도 하였다. ▶경매시 기록열람=구법에서는 낙찰일 일주일 전부터 해당 경매계에서 간이기록을 공개하여 일차로 권리분석등의 편의를 제공한 뒤 입찰 당일에는 관계기록 전부를 입찰부터 입찰마감까지 공개 열람케 하였으나, 신법에서는 매각(입찰)일 당일에도 간이 기록만 공개하고 있다. 따라서 입찰법정의 장내 정리에는 도움이 되고 있으나 완전한 권리분석을 저해하는 원인이 되기도 한다. ▶차순위 매수신고=구법에서는 공유자의 우선매수청구권행사가 있는 경우 당일 응찰에서 최고가격에 응찰한 응찰자에게 자동적으로 차순위 지위를 부여하여 입찰보증금을 보관하고, 차후에 공유지분권자가 잔금을 납부하면 보증금을 돌려주고, 잔금납부를 포기하여 추가 입찰 없이 차순위신고인에게 잔금납부의 기회를 부여하였다. 하지만 신법에서는 이런 경우 최고가매수인에게 선택의 여지를 준다. 즉 최고가격을 쓴 응찰자가 차순위매수인으로 희망하는 경우에 한하며, 원하지 않는 경우 바로 입찰보증금을 돌려주고 사건을 종료한다. ▶잔금납부방법(잔급납부일과 잔금납부기한일)=구법과 신법의 가장 큰 차이라고 할 수 있는 것이 잔금납부에 대한 방법의 변화이다. 법원 부동산 경매에 있어서 잔금을 납부한다는 것은 그 부동산의 소유권을 취득한다는 의미이다. 즉 잔금을 납부하는 순간 등기부상의 소유권이전이 없어도 소유권을 취득하게 된다. 구법에서는 낙찰허가일(항고시 사건기록이 당해 경매계로 돌아온 날)로부터 통상 3주정도 전후로 잔금납부일이 지정되었다. 즉 법원이 지정한 날의 지정한 시각이후부터 잔금을 납부할 수 있다. 따라서 이 기간 동안에 채무자(보증인들)는 채무를 변제하는 등의 방법으로 경매를 취하시키거나 하여 자신의 부동산을 방어할 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있는데 비해서, 낙찰자는 잔금을 납부할 때까지 여러 상황 변화 등에 신경을 쓰지 않으면 안되었다. 그러나 신법에서는 법원은 잔금납부기한일을 정하고 결정일로부터 그 기한일 까지는 지연이자 없이 언제든지 잔금을 납부할 수 있게 하였다. 예를 들어 오늘 법원이 3주일 후까지로 잔금납부기한일을 정하였다면, 그 다음날이라도 잔금을 납부할 수 있게 하고 있다. 결과적으로 매각(낙찰)인을 더 보호하는 결과가 되고 있다. ▶인도명령과 명도소송=구법에서는 대항력이 없는 임차인들에게까지도 명도소송을 통해 낙찰자가 주택을 명도 할 수 있게 하였다. 하지만 신법에서는 매각(낙찰)인에게 대항할 수 없는 모든 임차인들로 인도명령 대상자를 확대하여 훨씬 간편한 방법으로 부동산을 명도 받을 수 있게 하고 있다. 명도소송은 정식 寗邦막?소제기에서 1차 심리가 열리기까지 빨라도 3개월 이상이 소요되는데 반해 인도명령의 경우는 판결문 받을 때까지 통상 2주일정도로 훨씬 간단하며, 비용 또한 저렴하다. ▶전세권=구법에서는 선순위로 설정되어 있는 전세권중 경매개시 결정일 현재 전세권 잔여기간이 6개월 이상 남은 전세권의 경우에는 경매로 인한 소유권이전 촉탁등기의 결과로도 낙찰자가 인수하도록 하였다. 그러나 신법에서는 비록 잔여기간이 6개월 이상 남아있다 해도 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 배당 해주고 전세권을 소멸시켜 더 이상 매수인의 추가부담이 아닌 것으로 하고 있다. ▶기간입찰제=입찰방법에서 신법과 구법의 차이는 구법은 기일입찰만이 규정되어 있었으나 신법에서는 기일입찰, 호가입찰, 기간입찰제등으로 응찰형식을 세분화하였으며 현재까지는 기존의 방법대로 기일입찰(즉 매각일 당일에 법원이 정한 장소와 정한 시간과 집행관 등이 진행하는)방법으로 경매가 진행되고 있으나, 인터넷입찰 등을 포함하여 전자우편입찰 등 기일입찰이 가능하게 법적인 제도는 완비하였다고 보아, 여건이 마련 되는대로 기일입찰 등이 실시될 것으로 보인다. ※참고로 신법과 구법이 적용되는 기준은 당해 부동산의 경매개시결정기입등기일이 신법(민사집행법) 시행일인 2002년7월1일 이전이면 구법(민사소송법), 이후면 신법(민사집행법)적용을 받는다.

 

 

 

1.가처분

  

 장래의 집행보전을 위하여 계정물에 대하여(다투는 권리)애 대한 가처분과 현상의 보전,현재의 위험

   방지를 위하여 임시의 지위를 정하는 가처분 등 이 있습니다.

 

1)부동산처분금지가처분

  

 계정물 부동산에 소유권이전,저당권,전세권,임차권 설정등 일체의 처분을 금지하는 부동산 처분 금지

   가처분이 있으며 이때는 대부분 "소유권 이전등기 청구권" & "소유권말소등기청구권"으로써

  소유권에 대해 다툼의 가처분과 "전세권처분금지가처분,근저당권처분금지가처분,가등기처분금지가처

   분" 등기 권리 다툼의 가처분 등이 있습니다.

 

2)점유이전금지가처분

  

 부동산에 대한 인도 & 명도를 구하는 소송을 진행하기 전 혹은 진행하면서 하는 보전처분.

   점유이전가처분은 등기하는 권리가 아니므로 목적이 되는 부동산에(현관 혹은 대문)에 점유이전이

   금지되었음을 알리는 공시서를 부착하여 그 가처분 집행을 합니다.

  이외에도 명도단행가처분,출입금지가처분,공사중지가처분 등이 있습니다.

 

말소기준권리 등기 위에 있는 가처분은 매우 위험하므로 가처분의 본안 소송의 결과를 알기 까지는

경매 입찰에 들어가시면 안되고 후순위 가처분이라도 예) A가 B땅을 침범하여 건물이 들어선 경우

부동산 철거소송중이면서 처분금지가처분을 걸어놓은 경우 매우 위험한 물건으로써 요 주위를 구합니다.

 

  

 

 

●땅 경매 진짜 주의해야 할 15가지 시중을 떠돌던 부동 자금이 수도권과 지방 토지시장으로 급격히 쏠리는 현상이 나타나고 있고, 그 영향으로 법원경매 시장에서 상당기간 찬밥신세를 당하던 토지가 갑자기 황태자 대접을 받고는 있지만, 그러나 부동산 초보 투자자가 경매를 통해 토지에 투자해서 애초의 수익을 달성하고 무사히 빠져 나오기란 기적에 가깝다고 해야 할 것이다. 부동산투자 중에서도 고수들이 마지막으로 투자하는 물건이 토지라고만 해두고, 토지에 응찰할 때 최소한 이것만이라도 주의했으면 하는 바람이다. 토지를 거래할 때는 그 땅이 토지거래허가대상 지역인지 투기지역인지 먼저 확인해야 한다. 그리고 반드시 그 절차를 알아야 한다. 토지거래허가 구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우에는 계약을 체결 했다 하더라도 무효가 된다. 물론 법원경매라면 토지거래허가구역내의 땅이라도 허가가 필요하지 않다. 소유권 이전은 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 하고, 적은 금액으로 토지를 매입하는 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있다. 땅을 경매로 구입하고 할때 주의사항을 보도록 하자. 1.토지공부서류는 반드시 직접 확인하라 토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가 확인서, 부동산등기부(등본)등이다. 토지이용계획확인원의 확인 내용 중에서 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽고 땅값 상승 폭이 커 투자 가치가 높은 땅이다. 농림지역이면서 농업진흥구역은 절대농지여서 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않다. 지목이 산지(임야)인 경우는 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵다. 땅을 조사할 때 전·답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역막?되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 땅값 상승 폭도 작고, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입해야 한다. 땅은 부동산중 개별적인 규제가 가장 많은 종목이다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인 맘대로 개발을 할 수 있는 상품이 아니다. 그러하기 때문에 반드시 지적도, 토지이용계획확인원등의 공적인 서류를 통하여 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져보아야 한다. 그리고 전원주택단지등의 조성을 위한 투자를 하기 위한다면 관련 투입비용을 따져보아야 한다. 2. 호재가 겹치는 곳을 주목하라 부동산투자의 초보자는 일단 호재가 겹치는 곳에 우선 주목해야 한다. 도심뉴타운과 그 인근의 지분투자, ‘신도시+기업도시’,‘신도시 + 혁신도시’,‘전철개통+기업도시’,‘고속도로개통+기업도시’,‘전철개통+혁신도시’,‘고속도로개통+혁신도시’,‘도로개통+기업도시’,‘도로개통+혁신도시’등이다. 판교, 화성, 동탄, 김포, 파주의 5대신도시와 ‘기업도시’,‘혁신도시’,‘행정중심도시’,‘제주국제자유도시’인천송도국제자유도시, 영종도와 그 인근으로, 수요가 지속되는 이 땅들을 초보투자자의 위험부담을 획기적으로 줄여준다. 3.땅값은 새로 날 길을 따라 상승한다 접근성과 유동성이 좋아지게 되면 투자가 활성화되게 마련이다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지·임야는 확실한 투자처이고, 땅값이 오를 수밖에 없다. 호재가 겹치는 곳에서 보았듯이 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 되고, 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있다. 경전철·도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킨다. 신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거이다. 4. 그린벨트 해제대상지에 선점 투자하라 도시의 무질서한 양적 평면 팽창을 막기 위하여 영국의 그린벨트와 유사한 형태로 개발제한구역을 두고 있다. 이러한 개발제한구역은 전국토의 약 5.5%에 이른다. 그러나 점점 이러한 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 계속될 전망이다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 염두에 두어야 한다. 또한 고속철도의 개통과 연계한 지역을 선택하는 것이 현명한 판단이다. 그린벨트 해제가 예상되는 지역을 선점하자. 5. 개발 예정지의 인근을 찾아라 택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높다. 토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지·임야의 구입은 성공투자를 약속한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있다. 6. 지렛대가 안 통한다 여유자금으로 투자하라 단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐이다. 땅 투자는 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙이다. 이자주고 빌려서 하는 투자는 해서는 안 된다. 또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 한다. 7. 투기가 아닌 투자의 마인드로 임하라 무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있다. 특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물이다. 수익 좋은 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 주겠는가. 8.자신의 판단으로 투자하라 남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는 분들도 계신다. 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 한다. 이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 한다. 소문만에 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 투자세계에서는 아무도 믿지마라. 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 마라. 9.땅은 시간과의 싸움이다 땅 투자로 성공하는가, 실패하는가 또 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각한다. 차분하게 기다릴 수 없는 이유들이 있는 독자라면 땅에 대한 미련은 접으라고 당부하고 싶다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지·임야이다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 본다. 10.공부와 현황이 일치하는지 살펴라 지방 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전·답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 된다. 11. 도시계획을 눈여겨봐라 각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 그것이다. 그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인하라. 12. 투자기간과 수익률은 비례하지 않는다 땅은 주변의 변화에 의해 가치 상승을 보는 시기가 필요한데 초단기 3-6개월, 단기 2년-4, 중기 5-8년, 장기10년 이후로 보면 된다. 땅은 개발순위가 바뀌는 등의 리스크는 있지만 주식처럼 잘못되면 한줌의 쓰레기로 변하는 경우는 없다. 즉 절대 망하지는 않는다. 부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융비용만큼 손실을 보기는 하지만 망하지는 버틸 수만 있다면 시간은 투자자의 편이다. 13. 분쟁에 휘말릴 수도 있다 지방 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분이다. 권리 없는 자로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중·3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민·형사상 소송이 끊이질 않는다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사이다. 만약 시골 땅을 낙찰받을때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 한다. 외지인이 낙찰로 소유권을 취득하는 것을 즐거워할 시골 사람은 아무도 없다. 토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡하다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 된다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다하다. 14. 타이밍도 계산하라 대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정한다. 어떤 지역의 개발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고 냉정한 판단 없이 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험하다. 경기도 분당의 판교만 보아도 개발이 기정사실화되면서 초기 투자자들은 상당한 이익을 남기고 빠져나온 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고 보상가격에 있어서도 토지공사 등과 마찰을 빚었다고 한다. 15. 공동투자도 한 방법이다 소액투자자들이 구입에서 개발까지를 염두에 두는 투자는 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실이다. 그러다 보니 아직까지는 가격의 차이를 이용하여 수익을 올릴 수 있는 방법이 대부분으로 소액투자자들은 공동투자·공동등기를 하는 경우가 많다. 즉 공동의 투자자금을 모아서 공유지분을 가지고 향후에 이익을 공동의 나누어서 배분받는 형태의 투자를 선호하게 된다. 경매법의 개정으로 공동투자가 얼마든지 가능하게 되었다. 이러한 투자를 할 경우에는 반드시 자신의 지분의 안정성을 확보하기 위한 공유지분등기는 필수이며 같은 비율로 구입하는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 공동으로 응찰하는 경우 투자자는 자신의 투자금액만큼을 비율로 표시할 수 있고, 비율표시가 없으면 일정비율(1/N)을 보유하는 것으로 판단한다. 토지공동구매는 아직까지는 가까운 사람들끼리 자발적으로 구성하여 참여하여 펀드조성을 통하여 토지를 구매하는 것이 대부분으로 전문성이 낮기는 하지만 점차 전문투자회사를 통한 투자패턴으로 발전할 것으로 판단된다

 

 

 

 

 

공동소유하고 있던 부동산 등이 체납으로 공매될 경우 체납과 관계없는 공동소유자에게 이 공유물의 지분을 우선매수할 수 있는권한이 주어질 전망이다.
재정경제부는 국회 재경위에서 지난달 28일 공유물의 지분이 체납처분으로 공매될 경우 공유자가 공유물 지분을 우선 매수할 수 있도록 한 국세징수법 개정안(엄호성 의원 대표발의)이 의결됐다고 3일 밝혔다.

이에따라 개정안이 국회 본회의 의결을 거쳐 확정될 경우 공유물 공매시 공유지분 소유자가 매각기일까지 우선매수권 행사여부를 신고하면 매각결정 통지전에 최고가 입찰자가 써낸 가격으로 공유물을 우선 매수할 수 있게 된다.

다만 우선매수권 신고를 한 공유자가 매각대금을 납부하지 않을 경우에는 당초최고가 입찰자에 매각하는 것이 가능하다.

재경부는 "체납자 외에 공유물 지분을 갖고 있는 공유자가 체납처분 대상이 된공유물 지분을 우선 매수할 수 있도록 함으로써 공유물의 재산가치를 보전하고 해당재산을 활용한 지속적인 경제활동을 보장하기 위한 것"이라고 설명했다.

민사집행법 113조 및 민집규에 76조 1항에 의하면 공유자는 매각기일까지 보증금을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 것을 신고할 수 있으며 공유자의 우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다.

 

그렇다면 공유자의 우선매수권을 언제 행사하느냐에 따라 이익의 여부가 존재하겠습니다. 두가지 상황을 예상한다면

1. 우선매수청구를 행사하고 공탁을 한다.

2. 우선매수청구를 하지 않고 당일 상황에 따라 행사한다.

 

1의 경우

공탁을 함으로써 청구권은 유지하지만 당일 청구인 본인 혼자라면 문제가 발생할수 있는데  민사집행법 134조 4항에 의하면 ‘재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다’라고 규정되어 있으므로 차기 매각절차에 참여 할수 없다는것입니다.

 

2의 경우 우선매수청구를 당일 상황에 따라 적절하게 행사하는 방법으로서 아무도 입찰하지 않는다면 자연히 유찰시키는 방법에 해당되겠습니다.  

 

일반적으로 공유지분에 대해 응찰하는 경우는 비교적드문 현상입니다. 나아가 대상 부동산에 대한 전반적인 이해와 경제적 가치를 따지는 경우가 많습니다.

 

좋은 판단바랍니다.

입찰시간전에 보증금을 넣지않아도 된다고 알고있습니다.

최고매수인이 나올경우 구두로 그가격으로 경낙본다음 보증금지급을하면 되는걸루 알고있는데 여기서 잘못된게 있나요?....확인차 물어보는겁니다.

 

그리고 입찰자가 나오지않아 관전만하다오면 자연유찰이되는건지 ....

 

대답이쫌 ...제가 이해하기는 넘높은수준인지라 ..자세히 설명해주셨는데 제가 무지인지라 ..

알아듣기가 애매모호하네요 ..^^..

좋은가르침 감사합니다..

구두로입찰가능한지... 그리고 입찰자가 나오지않아 관전만하다오면 유찰되어 3차에두 매수권을 사용가능한지 ... 그방면에 알아보구 싶습니다

 

사전 입찰자가 낙찰 받을때 당일응찰 보증금 10%만가지고 계시다 구두로 응찰가액을 제시하시면 됩니다. 유찰이 계속되면 그냥 집으로 가시고 다음 입찰일에 보증금10%가지고 사전입찰자가 나올때까지 계속 매수권유효한 것으로 알고 있습니다